경매 낙찰

경매로 상가 대지 지분만 낙찰받으면 호실 소유자에게 땅 사용료를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

전유부분 면적에 맞는 대지지분을 가진 구분소유자에게는 땅 사용료를 청구할 수 없고, 지분이 부족한 구분소유자에게 부족 비율만큼만 청구할 수 있습니다. 대법원 2022다228674 판결로 청구 상대와 금액 계산, 분할 청구 제한을 정리했습니다.

아니요, 전유부분 면적에 맞는 대지지분을 가진 구분소유자에게는 땅 사용료를 청구할 수 없습니다. 지분이 부족한 구분소유자가 있을 때만 그 부족 비율만큼 부당이득을 청구할 수 있습니다. 구분소유자 전원을 상대로 전유부분 면적 비율대로 나눠 청구할 필요는 없고, 먼저 누구의 지분이 얼마나 모자라는지를 가려야 합니다. 이 계산이 빠지면 판결을 받아도 상급심에서 뒤집힐 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 6. 근린상가 건물의 대지 지분 일부를 경매로 낙찰받았습니다. 건물 안에 B씨 소유 호실은 없고, 상가 호실 소유자 열두 명이 건물을 쓰고 있습니다. B씨는 2026. 2. 소유자 전원에게 대지 사용료로 매달 지분 비율만큼 내라는 내용증명을 보냈지만 아무도 답하지 않았습니다. 일부 소유자는 분양받을 때 대지 지분까지 함께 등기했다며 낼 이유가 없다고 관리단을 통해 알려 왔습니다. B씨는 호실 면적 비율대로 사용료를 나눠 청구하면 받을 수 있는지, 지분을 나눠 달라고 할 수는 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

원고는 임의경매절차에서 집합건물 대지의 공유지분을 취득했지만 건물의 구분소유권은 없었습니다. 원고는 구분소유자들을 상대로 대지 사용·수익에 따른 차임 상당 부당이득을 청구했고, 원심은 원고 지분의 차임 상당액을 각 전유부분 면적 비율로 나눠 반환을 명했습니다.

대법원은 2017다257067 전원합의체 판결을 따라 원심을 파기환송했습니다. 집합건물은 대지지분이 전유부분에 종속되어 일체화되므로 민법상 공유물 법리가 그대로 적용되지 않는다고 보았습니다. 일반 공유 토지라면 일부를 배타적으로 쓰는 공유자는 지분과 관계없이 다른 공유자에게 부당이득을 돌려줘야 하지만, 집합건물 대지는 다르다는 것입니다. 전원합의체는 이와 다른 종전 판례를 변경했습니다. 그래서 “구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다.”라고 판단했습니다.

그러면 누구에게 얼마를 청구할 수 있나요?

적정 대지지분보다 적게 가진 구분소유자에게, 그 부족 비율만큼 청구할 수 있습니다. 대법원은 원심이 다시 심리할 사항으로 세 가지를 들었습니다. 구분소유자들이 각 전유부분 면적 비율에 맞는 대지지분을 가졌는지, 부족하다면 그 범위가 얼마인지, 원고 지분에 해당하는 차임 상당액 중 부족 지분 비율로 산정한 금액이 얼마인지입니다.

예를 들어 호실 열두 곳 중 열 곳은 면적에 맞는 지분을 갖고, 두 곳만 지분이 모자란다면 청구 상대는 그 두 곳뿐입니다. 금액도 원고 지분 전체의 차임이 아니라 두 호실의 부족 비율로 계산한 몫으로 줄어듭니다. 피고별 소유 기간도 따로 나눠 계산해야 합니다. 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르므로, 호실이 팔리면 그 뒤 기간의 청구 상대도 새 소유자로 바뀝니다. 이 기준은 대지지분 일부만 가진 상가 소유자 쪽에서 본 「대지지분을 일부 가진 상가 구분소유자도 땅 사용료를 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대지 지분을 나눠 달라고 하거나 호실을 사들일 수는 없나요?

건물 사용에 필요한 범위의 대지는 분할을 청구할 수 없습니다. 집합건물법은 1동의 건물이 있는 대지의 공유자가 그 범위에서 분할을 청구하지 못하게 합니다. 그래서 대지 지분만 가진 사람은 공유물분할로 투자금을 회수하기 어렵습니다.

대지사용권이 아예 없는 구분소유자가 있다면, 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 사람은 구분소유권을 시가로 팔라고 청구할 수 있습니다. 대지 지분 소유자가 이 권리를 가지는지는 대지 이용 관계를 따져 정해집니다. 다만 이것은 대지사용권이 없는 경우의 제도이고, 지분이 조금 부족한 경우까지 넓게 쓸 수 있는지는 사안별로 따져야 합니다. 현행 집합건물법 조문도 판결 당시와 같아 이 판단은 지금도 그대로 적용됩니다.

대지 지분 경매 투자 대응 순서

• 대지권 등기 확인 - 건물 등기부의 대지권 표시와 토지 등기부의 지분 내역을 함께 봅니다.
• 적정 지분 계산 - 각 호실의 전유부분 면적 비율과 실제 대지지분을 표로 맞춰 봅니다.
• 부족 호실 특정 - 지분이 모자라는 호실과 그 부족 비율, 소유 기간을 정리합니다.
• 차임 감정과 청구 - 대지 차임 상당액을 감정받아 부족 비율로 나눈 금액만 청구합니다.
• 회수 방법 검토 - 분할이 막히는 범위를 감안해 매각이나 협의 매수를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 각 구분소유자의 대지지분이 전유부분 면적 비율에 맞는지와 부족 지분의 범위에 따라 청구할 수 있는 상대와 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 사용료 부당이득 청구와 방어, 대지권 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 적정 대지지분은 어떻게 계산하나요?
  원칙적으로 전유부분 면적 비율에 따릅니다. 각 호실의 전유부분 면적이 건물 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율을 대지 전체에 곱해, 실제 등기된 대지지분과 비교합니다. 규약으로 달리 정했으면 그 비율을 봅니다.
• 구분소유자가 아닌 대지 공유자는 사용료를 전혀 못 받나요?
  적정 대지지분을 가진 구분소유자에게는 청구할 수 없지만, 지분이 부족한 구분소유자에게는 부족 비율로 산정한 금액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 상대방과 금액을 특정하는 것이 관건입니다.
• 2017다257067 전원합의체 판결로 바뀐 것은 무엇인가요?
  종전에는 구분소유자도 전유부분 면적 비율로 대지 공유자에게 부당이득을 반환한다고 보았습니다. 전원합의체는 이를 변경해, 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 쓸 권원이 있어 반환 의무가 없다고 했습니다.
• 대지 지분 공유물분할 소송을 낼 수 있나요?
  건물 사용에 필요한 범위의 대지는 분할을 청구할 수 없습니다. 1동의 집합건물이 서 있는 대지라면 대부분 이 범위에 들어가므로, 분할로 지분을 현금화하기는 어렵습니다.
• 대지권 등기가 안 된 호실을 산 사람도 사용료를 내야 하나요?
  대지권 등기가 없더라도 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한 것으로 볼 수 있으면 사정이 다릅니다. 분양 당시 대지지분 귀속과 이전 경위를 확인해 적정 지분 보유 여부를 따져야 합니다.
• 사용료 청구는 언제까지의 기간을 받을 수 있나요?
  부당이득 반환청구로 하므로 소멸시효 범위 안의 기간만 받을 수 있고, 피고별 소유 기간에 맞춰 나눠 계산합니다. 상대방이 상인이면 시효 기간이 달라질 수 있어 기간 계산을 따로 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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