공유·경계

건물만 등기받고 대지지분 없이 60년 썼다면 땅을 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

건물만 등기받고 대지지분은 넘겨받지 않은 채 수십 년 땅을 썼다면 대지 점유취득시효가 인정되기 어렵습니다. 대법원은 대지를 살 근거가 없다는 것을 알면서 쓴 무단점유로 볼 여지가 많아 자주점유 추정이 깨진다고 보았습니다. 지금은 처음 건물을 산 사람이 대지도 함께 샀다는 서류가 남아 있는지부터 확인하십시오.

20년 넘게 썼다는 기간만으로 시효취득이 되지는 않으니, 점유 기간 계산보다 점유를 시작한 경위부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 형제는 2022년에 아버지에게서 오래된 2층 상가건물의 2층 구분건물을 증여받았습니다. 2층은 1960년대에 건물만 등기된 채 대지지분 등기는 한 번도 넘어온 적이 없었습니다. 2024년 대지를 상속받은 B씨가 2층 철거와 땅 인도를 청구하자, A씨 형제는 수십 년 동안 땅을 써 왔으니 대지 절반을 시효취득했다며 이전등기를 구하는 반소를 냈습니다. 그동안 대지 재산세는 B씨 집안이 냈고, A씨 쪽은 대지지분을 넘겨 달라고 요구한 적이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물만 등기받고 대지를 오래 쓰면 땅을 시효취득하나요?

쉽지 않습니다. 대법원은 건물만 등기받고 대지지분은 넘겨받지 않은 채 수십 년을 쓴 구분건물 소유자들에 대해, 대지를 무단점유한 것으로 볼 여지가 많아 자주점유 추정이 깨졌다고 보았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 등기로 소유권을 얻는다고 정합니다.

점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 시효취득을 다투는 땅 주인 쪽이 소유의 의사가 없었다는 사정을 증명해야 합니다. 이 사건 원심은 그 추정이 깨지지 않았다며 2층 소유자들에게 대지 절반의 이전등기를 명했지만, 대법원은 이를 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다. 최종 결론은 환송 후 다시 심리해서 정해집니다.

자주점유 추정은 언제 깨지나요?

점유를 시작할 때 소유권을 얻을 근거가 없다는 것을 알면서 남의 땅을 쓴 것이 증명되면 깨집니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결이 세운 기준이고, 이 판결도 그대로 따랐습니다. 소유자라면 당연히 했을 행동을 하지 않은 사정도 추정을 깨는 근거가 됩니다.

이 사건에서 대법원이 본 사정은 다음과 같습니다.

• 등기 경위 - 건물을 처음 산 사람은 1959년에 건물만 등기했습니다. 집합건물법 제정 전이라 대지지분을 따로 등기해야 했는데도 하지 않았습니다.
• 불하 주장 - 국가로부터 건물과 대지를 함께 불하받았다는 주장을 뒷받침할 객관적 자료가 없었습니다.
• 요구와 세금 - 약 65년 동안 대지지분 이전을 요구하지 않았고 대지 재산세도 내지 않았습니다.
• 근저당 방치 - 땅 주인이 대지에 근저당을 설정해 십수 년 유지하는 동안 이의를 제기하지 않았습니다.

지금 구분건물을 사면 대지지분은 어떻게 되나요?

현행 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권을 전유부분 처분에 따르게 하고, 규약에 달리 정하지 않으면 전유부분과 분리해 처분할 수 없도록 정합니다. 이 사건처럼 건물만 따로 등기하는 문제는 법 제정 전에 생긴 구분건물에서 주로 나타납니다. 오래된 상가를 사거나 물려받을 때는 등기부에 대지권 표시가 있는지 먼저 보십시오.

대지 시효취득 대응 순서

• 등기부 대조 - 건물 등기부와 대지 등기부를 함께 떼어 대지권 표시와 소유자 변동을 맞춰 봅니다. 건물만 넘어온 시점이 점유 개시 시점이 됩니다.
• 취득 근거 확인 - 최초 매매계약서·불하 증명·영수증을 찾습니다. 대지까지 샀다는 자료가 있으면 자주점유 추정을 지킬 수 있습니다.
• 세금 내역 확인 - 대지 재산세를 누가 냈는지 지방세 납부 내역으로 확인합니다. 땅 주인이 계속 냈다면 불리한 사정이 됩니다.
• 요구·이의 기록 수집 - 대지지분 이전을 요구한 편지나 근저당 설정에 이의한 기록을 모읍니다. 소유자다운 행동을 했다는 증거가 됩니다.
• 철거 대응 검토 - 시효취득이 어렵다면 법정지상권이나 지료 협상 같은 다른 길을 함께 따져 봅니다. 반소를 낼지는 이 검토 뒤에 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물과 대지가 한때 같은 사람 소유였거나 국가 불하 서류가 따로 남아 있으면 등기부와 불하 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유취득시효 기간은 몇 년인가요?
  20년입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 얻는다고 정합니다. 기간이 차도 등기를 해야 소유권을 얻으므로, 땅 주인을 상대로 이전등기를 청구해야 합니다.
• 소유의 의사는 제가 증명해야 하나요?
  아닙니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 점유한 것으로 추정합니다. 따라서 시효취득을 막으려는 땅 주인 쪽이 소유의 의사가 없었다는 사정, 예를 들어 살 근거 없이 무단으로 썼다는 사실을 증명해야 합니다.
• 남의 땅인 줄 알고 썼으면 시효취득이 안 되나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 소유권을 얻을 근거가 없다는 것을 알면서 남의 부동산을 무단점유한 것이 증명되면 자주점유 추정이 깨진다고 보았습니다. 2026년 판결도 이 기준을 그대로 적용했습니다.
• 대지 재산세를 안 낸 것이 불리한가요?
  불리한 사정입니다. 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다217605 판결은 구분건물 소유자 쪽이 약 65년 동안 대지 재산세를 내지 않고 대지지분 이전도 요구하지 않은 점을, 소유자라면 했을 행동을 하지 않은 사정으로 보았습니다.
• 국가에서 건물을 불하받았으면 대지도 산 건가요?
  당연히 그렇게 보지는 않습니다. 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다217605 판결은 국가가 귀속재산인 건물을 매각했다고 해서 대지지분도 함께 매각됐다고 단정하기 어렵다고 했습니다. 대지까지 불하받았다는 객관적 자료를 따로 내야 합니다.
• 지금 산 구분건물도 대지지분이 따로 노나요?
  현행법에서는 원칙적으로 그렇지 않습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조는 대지사용권이 전유부분 처분에 따르고, 규약에 달리 정하지 않으면 분리해 처분할 수 없다고 정합니다. 다만 법 제정 전 건물은 등기부의 대지권 표시를 따로 확인해야 합니다.
• 파기환송되면 철거가 확정된 건가요?
  아닙니다. 대법원은 원심의 자주점유 판단이 잘못됐다며 다시 심리하라고 돌려보냈을 뿐입니다. 환송 후 원심에서 추가 증거와 사정을 보고 시효취득 여부와 철거 청구의 결론을 다시 정합니다. 그 사이 새 자료를 낼 기회가 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기