공유·경계

대지지분이 부족한 빌라, 토지 무상사용 약정으로 지료 청구를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

대지지분이 부족한 연립주택 세대라도 부족 지분을 무상으로 쓰기로 한 약정이 있으면 대지사용권을 확보했다고 볼 수 있습니다. 대법원은 등기되지 않은 채권적 토지사용권도 대지사용권이 되고, 부당이득을 청구한 사람이 약정 당사자가 아니어도 마찬가지라고 보았습니다. 지금은 전유부분 비율과 등기부상 대지지분, 사용 약정서부터 확인해 두십시오.

대지지분 등기가 부족하다고 해서 곧바로 지료를 물어야 하는 것은 아닙니다. 등기되지 않은 토지 사용 약정도 대지사용권이 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨의 아버지는 2016년 연립주택 한 세대를 샀는데, 등기부상 대지지분이 전유부분 면적 비율보다 적었습니다. 같은 단지 대지의 일부 지분은 I씨가 따로 갖고 있어서, 아버지와 I씨는 「부족한 대지지분만큼 I씨 지분을 무상으로 쓰고, 기간은 아버지가 집을 팔 때까지로 한다」는 약정서를 써 두었습니다. 아버지가 2023년 돌아가신 뒤 I씨가 그 세대를 상속받자, 경매로 대지 지분만 산 사람이 「대지지분이 부족하니 그만큼 지료 상당 부당이득을 내라」며 상속인들을 상대로 소송을 냈습니다. I씨는 가족끼리 쓴 약정서로 이 청구를 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지지분이 부족해도 토지 사용 약정이 있으면 지료를 안 내도 되나요?

약정으로 부족한 대지지분을 사용할 권리를 확보했다면 대지사용권이 있는 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다285725 판결은 대지지분이 부족한 구분소유자가 대지 공유지분을 가진 사람과 「부족 지분 범위에서 무상으로 사용한다」는 약정을 맺었다면 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 확보했다고 볼 수 있고, 부당이득을 청구한 사람이 그 약정의 당사자가 아니어도 마찬가지라고 했습니다.

원심은 이 무상사용권이 약정 당사자가 아닌 제3자에게 대항할 수 있는 권리라는 근거가 없다며 부당이득반환을 명했습니다. 대법원은 이를 대지사용권에 관한 법리 오해로 보고 피고들 패소 부분을 파기해 원심법원으로 돌려보냈으므로, 최종 결론은 환송심에서 정해집니다.

등기 안 된 채권적 토지사용권도 대지사용권이 되나요?

됩니다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로, 소유권 같은 물권에 한정되지 않습니다. 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다254816 판결은 등기되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있고, 집합건물의 존재와 전유부분 소유를 위해 대지를 사용할 권리를 보유하는 것 외에 다른 요건은 필요하지 않다고 했습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 대지사용권을 이렇게 정의합니다. 그래서 대지지분 등기만 보고 대지사용권이 없다고 단정할 수는 없습니다.

약정한 상대방도 같은 집합건물 구분소유자라면 어떻게 되나요?

결론이 달라질 수 있습니다. 판결은 약정 상대방도 그 연립주택의 구분소유자로서 그가 가진 대지 지분이 자기 전유부분을 위한 대지지분이었다는 등의 특별한 사정이 있으면 다르게 볼 여지를 남겼습니다. 자기 세대의 대지사용권인 지분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없기 때문입니다.

구분소유자의 대지사용권은 그가 가진 전유부분의 처분에 따릅니다. 약정서에 「집을 팔 때까지」처럼 기간을 정해 두었다면, 세대를 팔거나 상속할 때 그 사용권이 어떻게 이어지는지도 함께 확인해야 합니다.

구분소유자 아닌 대지 지분권자는 누구에게 부당이득을 청구할 수 있나요?

적정 대지지분을 가진 구분소유자에게는 청구할 수 없습니다. 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결은 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 사용·수익할 적법한 권원이 있으므로, 구분소유자 아닌 대지 공유자가 그를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했습니다.

그래서 실제 다툼은 이 사건처럼 대지지분이 부족한 세대를 상대로 부족분에 대한 부당이득을 청구하는 경우에 생깁니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 경우에 반환 의무가 생기므로, 부족 지분에 관한 사용 약정이 있으면 그 「법률상 원인」이 있는지가 다툼의 중심이 됩니다.

대지지분 부족 부당이득 청구 대응 순서

• 지분 비율 계산 - 전유부분 면적 비율과 등기부상 대지지분을 비교합니다. 부족한 비율이 청구 범위의 상한입니다.
• 사용 약정 확인 - 부족 지분에 관한 토지 사용 약정서, 분양계약서, 승낙서를 찾습니다. 채권적 토지사용권의 근거가 됩니다.
• 약정 상대방 확인 - 약정한 지분권자가 같은 건물의 구분소유자였는지 확인합니다. 자기 세대용 지분이면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 승계 관계 정리 - 상속·매매로 세대 소유자가 바뀌었다면 약정 기간과 승계 여부를 확인합니다. 기간이 끝났으면 청구가 다시 문제 됩니다.
• 청구 기간 검토 - 원고가 청구하는 기간과 원고의 지분 취득일을 맞춰 봅니다. 취득 전 기간까지 청구했는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지권 등기가 되어 있지 않거나 분양 당시 토지 사용 승낙이 있었는지 불분명하다면 등기부와 분양 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 공유 관계와 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지지분 등기가 부족하면 지료를 내야 하나요?
  부족 지분에 관한 사용 약정이 있으면 내지 않아도 될 수 있습니다. 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다285725 판결은 대지지분이 부족한 구분소유자가 대지 지분권자와 부족 지분을 무상으로 쓰기로 약정했다면 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 확보했다고 볼 수 있다고 했습니다. 청구인이 약정 당사자가 아니어도 같습니다.
• 등기 안 된 약정도 대지사용권인가요?
  됩니다. 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다254816 판결은 대지사용권이 소유권 같은 물권에 한정되지 않고 등기되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있으며, 집합건물의 존재와 전유부분 소유를 위해 대지를 사용할 권리를 보유하면 성립하고 다른 요건은 필요하지 않다고 했습니다.
• 약정 상대방도 같은 빌라 세대 주인이면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 판결은 약정 상대방도 그 연립주택의 구분소유자로서 그가 가진 지분이 자기 전유부분을 위한 대지지분이었다는 특별한 사정이 있으면 다르게 볼 여지를 두었습니다. 집합건물법 제20조 제2항상 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없기 때문입니다.
• 적정 지분을 가진 세대도 지료를 내야 하나요?
  내지 않습니다. 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결은 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 사용·수익할 권원이 있으므로, 구분소유자 아닌 대지 공유자가 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했습니다.
• 집을 상속받으면 약정도 이어지나요?
  약정 내용과 대지사용권의 성질을 함께 보아야 합니다. 집합건물법 제20조 제1항은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다. 다만 약정서에 「집을 팔 때까지」처럼 기간을 정했다면 상속이나 매매 뒤 그 기간이 끝났는지가 따로 문제 되므로 약정 문구를 확인해야 합니다.
• 부당이득은 어떤 경우에 돌려줘야 하나요?
  법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 타인에게 손해를 준 경우입니다. 민법 제741조가 정하는 요건으로, 대지지분이 부족한 세대가 부족 지분만큼 대지를 쓰고 있다면 그 사용에 법률상 원인이 있는지가 다툼의 중심입니다. 토지 사용 약정은 이 법률상 원인을 뒷받침하는 자료가 됩니다.
• 이 판결로 지료를 안 내도 되는 것이 확정됐나요?
  아닙니다. 대법원은 대지사용권을 부정한 원심에 법리 오해가 있다며 피고들 패소 부분을 파기하고 원심법원으로 돌려보냈습니다. 환송심은 약정 상대방의 지분이 자기 세대용이었는지 등 특별한 사정을 다시 심리해 결론을 내므로, 최종 결과는 환송심 판결을 보아야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 국유지 위 오래된 아파트를 샀는데 땅 사용료를 내야 하나요?
• 아파트와 같은 필지의 상가를 샀는데 대지 지분이 작으면 땅값을 내야 하나요?
• 경매로 상가 대지 지분만 낙찰받으면 호실 소유자에게 땅 사용료를 받나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기