공유·경계

아파트와 같은 필지의 상가를 샀는데 대지 지분이 작으면 땅값을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 한 필지 위 아파트와 상가의 구분소유자들이 대지를 공유한다면 상가 소유자는 지분 비율과 상관없이 대지 전부를 용도에 맞게 쓸 권원이 있어 지료를 낼 의무가 없습니다. 대법원은 이 법리가 1필지 위에 여러 동의 건물이 있는 경우에도 같다고 보았습니다. 지금은 관리규약에 대지 사용에 관한 별도 정함이 있는지 확인하십시오.

대지 지분이 작다는 이유로 아파트 입주자들과 따로 토지 사용계약을 맺거나 지료를 미리 정해 둘 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 아파트 두 동과 상가 한 동이 같은 필지에 있는 단지의 1층 상가 점포를 4억 5,000만 원에 샀습니다. 상가 대지 지분은 아파트 세대보다 훨씬 작았습니다. 2026년 초 분양회사가 남겨 둔 대지 지분을 사들인 투자자가 상가 점포 소유자들에게 지분 비율을 넘는 대지 사용료를 내라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 지분보다 넓게 써도 문제가 없나요?

문제가 없습니다. 1동의 건물 구분소유자들이 대지를 공유하면, 별도 규약 같은 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 공유지분의 비율에 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원을 가집니다. 이 법리는 1필지 위에 아파트와 상가처럼 여러 동이 있고 그 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우에도 적용됩니다.

일반 공유물은 지분의 비율로 사용·수익하는 것이 원칙입니다. 집합건물의 대지는 이 원칙의 예외로 보아, 지분 비율을 넘는 사용을 부당이득으로 보지 않습니다.

상가 대지권 등기가 늦게 됐다면 그 전 사용은 불법인가요?

그렇지 않습니다. 대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결은 분양회사가 아파트에는 대지권 등기를 해 주고 상가 대지 지분은 소송 중에야 대지권으로 등기해 준 사안에서, 상가 매수인은 등기 전에는 분양회사의 대지사용권을 사들인 지위에서, 등기 후에는 스스로 대지권 등기를 마친 자로서 대지를 쓴 것이므로 점유가 적법하다고 보았습니다. 아파트 입주자들의 부당이득반환 청구는 배척됐습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 대지사용권을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로 정합니다.

분양자가 남겨 둔 대지 지분을 산 사람이 지료를 청구하면?

원칙적으로 받아들여지지 않습니다. 대지 전체에 대지권이 성립한 뒤에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정하지 않으면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 분양자가 대지 일부 지분을 자기 명의로 남겨 두었더라도, 그 분양자나 지분 양수인이 구분소유자들에게 공유지분권을 주장하려면 분리처분을 허용하는 규약 같은 특별한 사정이 있어야 합니다.

분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 다만 지분 양수인이 광고나 등기부로 그 지분이 집합건물의 대지라는 사정을 알았다면 선의의 제3자로 보기 어렵습니다.

상가 대지 지분 대응 순서

• 등기부 확인 - 상가 전유부분 등기사항증명서에 대지권 표시와 비율이 있는지 봅니다. 대지권 등기가 없으면 분양계약서로 대지 지분 매수 사실을 확인합니다.
• 규약 확인 - 관리규약에 대지 사용 범위나 분리처분을 허용하는 조항이 있는지 봅니다. 규약이 있으면 판례의 원칙이 달라집니다.
• 청구인 지위 확인 - 지료를 청구한 사람이 구분소유자인지, 분양자 지분을 산 사람인지 봅니다. 양수인이면 선의 여부가 쟁점이 됩니다.
• 답변 내용증명 - 대지 전부를 사용할 적법한 권원이 있다는 취지로 답변하고 도달일을 남깁니다. 소송이 되면 이 답변이 첫 주장이 됩니다.
• 대지권 등기 정리 - 대지권 등기가 빠져 있으면 분양자를 상대로 이전등기를 청구합니다. 등기가 정리되면 같은 다툼이 되풀이되지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상가가 같은 필지가 아니라 별개 필지에 있거나 관리규약에 대지 사용에 관한 특별한 정함이 있으면 등기부와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 지분을 둘러싼 지료·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아파트와 상가가 다른 동이어도 같은 원칙인가요?
  같은 원칙이 적용됩니다. 판례는 1필의 토지 위에 여러 동의 건물이 있고 그 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우에도, 각 구분소유자는 지분 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있다고 봅니다. 다만 별도 필지라면 이 법리가 그대로 적용되지 않습니다.
• 관리규약에 대지 사용 제한이 있으면 어떻게 되나요?
  규약이 우선할 수 있습니다. 판례는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 지분 비율과 관계없이 대지 전부를 쓸 수 있다고 봅니다. 규약에 동별 사용 구역이나 사용료를 정해 두었다면 그 내용에 따라야 하므로, 규약의 제정 절차와 문구를 확인해야 합니다.
• 대지사용권만 따로 팔 수 있나요?
  원칙적으로 팔 수 없습니다. 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 대지사용권은 전유부분의 처분에 따릅니다. 규약으로 달리 정한 경우에만 분리처분이 허용됩니다. 상가를 팔면 대지 지분도 함께 넘어갑니다.
• 분양자가 대지 지분을 넘겨주지 않으면 어떻게 하나요?
  분양계약에 따라 대지 지분 이전등기를 청구할 수 있습니다. 전유부분 소유권을 넘겨받았는데 대지권 등기가 빠져 있다면, 분양계약서와 대금 완납 자료로 분양자에게 이전등기 절차 이행을 구합니다. 분양자가 지분을 제3자에게 넘길 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.
• 지분 양수인이 몰랐다고 하면 지료를 내야 하나요?
  양수인이 선의인지가 쟁점입니다. 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 판례는 양수인이 광고나 등기부로 그 지분이 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알았다면 선의의 제3자 주장을 배척했습니다.
• 일반 공유 토지라면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 일반 공유물은 공유자가 지분의 비율로 사용·수익하므로, 지분을 넘어 독점적으로 쓰면 다른 공유자에게 부당이득을 반환해야 할 수 있습니다. 집합건물 대지에 대한 예외는 구분소유 관계를 전제로 하므로, 건물이 집합건물인지부터 확인합니다.

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