아파트 관리

아파트 입주자대표회의가 차단기를 달아 단지 상가 손님 차량이 불편한데 철거를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 차단기 설치만으로는 철거를 요구하기 어렵고, 상가 손님 출입 제한이 수인한도를 넘었을 때만 대지사용권 침해로 방해제거를 청구할 수 있습니다. 대법원은 번호 확인만 하고 사실상 출입을 허용한 아파트 차단기는 단지 상가 구분소유자의 대지사용권 침해가 아니라고 보았습니다. 지금은 손님 차량이 막히거나 대기한 날짜와 상황을 기록해 두십시오.

차단기가 설치됐다는 사실만으로 상가 소유자의 권리가 침해됐다고 단정할 필요도, 반대로 포기할 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 아파트 단지 안 상가 1층 점포를 분양받아 편의점을 운영하고 있습니다. 2025년 입주자대표회의가 단지 출입구에 차량 차단기를 달고 외부 차량은 경비실에서 방문지를 확인한 뒤 들여보내기 시작했습니다. 상가 손님 차량도 들어올 수는 있지만 확인 절차 때문에 손님이 줄었다고 느낀 A씨는 차단기 철거를 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 구분소유자도 단지 대지 전체를 쓸 권리가 있나요?

있습니다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 대해 가지는 권리입니다. 단지 안 상가 구분소유자의 대지사용권은 보통 대지 공유지분이고, 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있으므로 단지 안 도로와 대지를 이용할 권리가 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 공유자가 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있다고 정하고 있습니다. 그래서 입주자대표회의가 상가 소유자의 통행을 막는다면 공유자로서의 사용권 침해를 다툴 근거가 생깁니다.

차단기 설치가 대지사용권 침해가 되는 기준은 무엇인가요?

차단기가 상가 구분소유자가 참아야 할 한도를 넘었는지로 판단합니다. 대법원은 상가와 부속주차장의 위치와 이용관계, 출입통제 방법, 주변 지리, 입주자와 상가 소유자·이용자의 이해득실을 모두 따져 사회통념에 따라 판단해야 한다고 보았습니다.

그 사건에서 대법원은 침해가 아니라고 판단했습니다. 차단기가 불법주차·도난·과속 사고를 막아 상가 소유자에게도 이익이 되는 점, 상가 소유자에게 출입카드 2장이 지급된 점, 경비원이 방문 차량 번호만 확인하고 사실상 제한 없이 들여보낸 점, 경비실에 상가 방문을 환영한다는 안내가 붙어 있던 점을 근거로 들었습니다.

어떤 경우라면 철거를 요구해 볼 수 있나요?

상가 손님 차량을 실제로 돌려보내거나 통과에 과도한 시간이 걸린다면 수인한도를 넘었다고 다퉈 볼 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에게 예방을 청구할 수 있고, 이 규정은 공유자의 대지사용권 침해에도 쓰입니다.

예를 들어 상가 방문 차량에 입차료를 받거나, 상가 전용 주차장이 없어 단지 안 주차 말고는 방법이 없는데 체류 시간을 짧게 제한하거나, 야간에 상가 손님 출입을 막는 운영이라면 판례 사안과 사정이 다릅니다. 출입 거절 사례를 날짜별로 모아야 합니다.

소송 전에 관리규약으로 풀 수는 없나요?

풀 수 있습니다. 차단기 운영 방식은 대부분 입주자대표회의 의결과 관리규약으로 정해지므로, 상가 방문 차량의 무정차 통과나 방문 등록 간소화를 안건으로 요구하는 방법이 먼저입니다. 상가 구분소유자들이 함께 서면으로 요구하면 협의 기록이 남고, 뒤에 소송으로 가더라도 수인한도 판단 자료가 됩니다.

아파트 차단기 상가 대지사용권 대응 순서

• 출입 실태 기록 - 상가 손님 차량이 막히거나 대기한 날짜·시간을 영상과 손님 진술로 모읍니다. 수인한도 판단의 사실 자료입니다.
• 매출 변화 정리 - 차단기 설치 전후 월별 매출과 방문객 수를 비교합니다. 이해득실 판단에 쓰입니다.
• 관리규약 확인 - 차단기 설치 의결과 운영 방식을 정한 회의록·관리규약을 받아 봅니다. 절차상 문제가 있는지도 봅니다.
• 운영 개선 요구 - 상가 소유자들 명의로 방문 차량 통과 방식 개선을 서면 요구합니다. 협의 기록이 남습니다.
• 방해제거 청구 - 개선이 없고 출입 제한이 과도하면 차단기 철거나 운영 방식 변경을 구하는 소송이나 가처분을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상가 전용 출입구나 주차장이 따로 없거나 분양계약서에 상가 차량 통행 보장 조항이 있으면 계약서와 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리와 방해제거를 둘러싼 분쟁과 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지사용권은 정확히 무엇인가요?
  구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 대해 가지는 권리입니다. 단지 상가는 보통 대지 공유지분 형태로 등기되어 있어 상가 소유자도 단지 대지의 공유자입니다. 대지권 등기사항증명서로 지분을 확인할 수 있습니다.
• 공유자면 단지 도로를 마음대로 써도 되나요?
  지분 비율로 사용·수익할 수 있을 뿐 마음대로 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 다른 공유자들의 사용과 조화되어야 하므로 관리단이나 입주자대표회의가 정한 합리적인 출입 관리에는 따라야 합니다. 그 관리가 수인한도를 넘을 때 침해가 됩니다.
• 판례에서는 왜 철거가 인정되지 않았나요?
  차단기가 방범과 사고 예방으로 상가에도 이익이 되고, 상가 소유자에게 출입카드가 지급됐으며, 경비원이 방문 차량 번호만 확인하고 사실상 모두 들여보냈기 때문입니다. 경비실에 상가 방문 환영 안내까지 있어 손님이 거부감을 느낄 가능성도 작다고 보았습니다.
• 손님 차량을 돌려보내면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 상가 손님 차량을 실제로 막거나 통과에 과도한 시간이 걸리면 수인한도를 넘었다고 볼 여지가 커집니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해제거를 청구할 수 있으므로 거절 사례를 날짜별로 모아 둡니다.
• 매출이 줄었으면 손해배상도 받나요?
  침해가 인정되면 청구할 수 있지만 쉽지 않습니다. 매출 감소가 차단기 때문이라는 인과관계를 보여야 하므로 설치 전후 같은 기간의 매출과 방문객 수를 비교한 자료가 필요합니다. 경기 변동 같은 다른 원인도 함께 따집니다.
• 관리규약 개정을 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 상가 구분소유자들이 함께 방문 차량 통과 방식 개선을 안건으로 요구하면 협의 기록이 남고, 이 기록은 뒤에 소송에서 수인한도를 따질 자료가 됩니다. 규약 개정 절차는 단지 관리규약을 먼저 확인합니다.

비슷한 상황

• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성