아파트 관리

아파트 단지 상가 주인인데 입주자회의가 주차를 2칸만 쓰라고 해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 별도 규약 같은 특별한 사정이 없다면 입주자대표회의가 지분 면적에 비례해 상가 구분소유자의 주차를 2칸으로 제한할 수는 없습니다. 대법원 2011다89910 판결은 대지를 공유하는 구분소유자가 지분 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 쓸 수 있다고 보았습니다. 지금은 단지 관리규약에 상가 주차에 관한 조항이 있는지부터 확인하십시오.

입주자대표회의 결정이 났다고 해서 상가 쪽이 먼저 이의 절차를 밟아야 주차할 수 있는 것은 아닙니다. 대지사용권은 결정 이전부터 있는 권리입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 아파트 단지 안 상가 1층을 분양받아 반찬가게를 열었습니다. 2026년 초 입주자대표회의는 상가 면적이 대지에서 차지하는 비율에 맞춰 상가 소유자마다 주차 2칸만 등록해 주고, 배달 차량과 손님 차량은 방문차량으로만 받겠다고 공고했습니다. 차단기 등록을 거부당한 뒤 하루 매출이 크게 줄었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 구분소유자도 아파트 단지 주차장을 쓸 수 있나요?

쓸 수 있습니다. 아파트와 상가가 여러 필지 대지를 공유하고 각 구분건물에 대지권등기가 돼 있다면, 상가 구분소유자도 대지의 공유자입니다. 대법원은 이 경우 각 구분소유자가 별도 규약 등 특별한 사정이 없는 한 공유지분 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있다고 보았습니다.

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 가지는 권리입니다. 주차장이 대지의 일부라면 차량 통행·출입·주정차도 이 권리에 포함됩니다.

지분 면적에 비례해 주차 대수를 정하는 것은 적법한가요?

규약 근거 없이 입주자대표회의가 임의로 정한 제한은 효력이 없습니다. 같은 판결은 상가 소유자에게 차량 2대만 스티커를 발급하고 나머지는 방문차량으로 취급한 원심을 대지사용권 법리 오해로 파기했습니다. 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용할 수 있다는 민법 원칙이 있지만, 구분소유 건물의 대지에는 용도에 따른 사용 법리가 우선합니다.

관리규약으로 상가 주차를 제한할 수 있나요?

규약으로 대지와 부속시설 사용에 관한 사항을 정할 수는 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 법에 규정되지 않은 건물·대지·부속시설의 관리·사용 사항을 규약으로 정할 수 있게 합니다. 다만 규약도 구분소유자 외의 사람의 권리를 침해할 수 없고, 상가 소유자의 대지사용권을 사실상 빼앗는 정도라면 다툼의 대상이 됩니다.

규약 설정·변경에는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 찬성이 필요하고, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 사람의 승낙도 받아야 합니다. 상가 소유자 승낙 없이 상가만 불리하게 바꾼 규약은 효력을 다툴 수 있습니다.

상가 주차 제한 대응 순서

• 대지권 확인 - 상가 전유부분 등기부에서 대지권 등기와 지분을 확인합니다. 대지사용권의 근거가 됩니다.
• 규약 확인 - 관리규약·주차장 운영 규정에 상가 주차 조항이 있는지, 언제 어떤 의결로 만들어졌는지 봅니다. 규약 근거가 없으면 제한은 효력이 없습니다.
• 방해 기록 - 차단기 등록 거부, 스티커 미발급, 견인 경고 등을 날짜별로 남깁니다. 방해금지 청구의 증거가 됩니다.
• 서면 요구 - 입주자대표회의에 제한 철회를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 영업 손해 배상 청구의 기준 시점이 됩니다.
• 가처분·본안 - 영업 차질이 크면 주차방해금지 가처분을, 이어 본안 소송을 냅니다. 판결 주문은 허용 범위를 명확히 특정해 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상가와 아파트의 대지가 따로 분필돼 있거나 분양계약서에 주차 구획 약정이 있으면 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단·입주자대표회의 상대 방해금지·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가는 아파트 주차장 지분이 작은데 다 써도 되나요?
  특별한 사정이 없으면 됩니다. 대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다89910 판결은 대지를 공유하는 구분소유자가 별도 규약이 없는 한 공유지분 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있다고 보았습니다. 여러 필지·여러 동 건물이라도 같은 법리가 적용됩니다.
• 대지사용권이 무엇인가요?
  대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호가 정의합니다. 등기부에 대지권으로 표시되며, 전유부분을 팔면 대지사용권도 함께 넘어가는 것이 원칙입니다.
• 입주자대표회의 결정만으로 주차를 제한할 수 있나요?
  규약 근거 없이는 어렵습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제1항은 대지와 부속시설의 사용 사항을 규약으로 정하도록 하므로, 규약에 근거하지 않은 결정은 상가 소유자의 대지사용권을 제한하는 효력이 없습니다. 결정문과 규약 조항을 함께 확인하십시오.
• 규약을 바꿔 상가 주차를 줄이면 효력이 있나요?
  상가 소유자 승낙이 없으면 다툴 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항은 규약 설정·변경에 구분소유자와 의결권의 각 4분의 3 이상 찬성을 요구하고, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때는 그 사람의 승낙을 받도록 합니다.
• 주차 방해가 계속되면 무엇을 청구하나요?
  방해금지와 손해배상을 청구합니다. 민법 제214조는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를, 방해할 염려가 있는 사람에게 예방을 청구할 수 있다고 정하고, 공유자의 대지사용권에도 적용됩니다. 영업 차질이 급하면 주차방해금지 가처분을 먼저 신청합니다.
• 판결을 받을 때 주의할 점이 있나요?
  허용 범위를 명확히 특정해야 합니다. 같은 2011다89910 판결은 「빈 주차면이 없으면 단지 외에 주차함을 원칙으로」, 「한시적 정차」 같은 모호한 주문은 판결로서 명확성을 갖추지 못했다고 보았습니다. 차량 번호·대수와 방해 행위를 구체적으로 적어 청구해야 집행이 됩니다.

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