아파트 관리

주상복합 상가 주인인데 아파트 쪽이 차단기로 주차장 출입을 막으면 참아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 같은 대지를 공유하는 상가 구분소유자라면 지분 비율이나 대지권 등기 여부와 관계없이 대지 전부를 용도에 맞게 쓸 권리가 있어 주차장 통행과 주정차를 막을 수 없습니다. 대법원 2011다89910 판결은 상가 구분소유자의 주차를 2대로 제한한 원심을 법리오해로 파기했습니다. 지금은 대지 등기부에서 내 지분과 관리규약에 주차 제한 규정이 있는지 확인하십시오.

내 대지 지분이 대지권 등기가 아닌 일반 공유지분 등기라서 권리가 약하다고 걱정할 필요는 없습니다. 등기 형태는 대지를 쓸 권리에 차이를 만들지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 주상복합 건물 1층 상가를 소유하며 식당을 운영합니다. 아파트와 상가는 같은 대지를 공유하는데, A씨의 대지 지분은 대지권이 아닌 일반 공유지분으로 등기되어 있습니다. 2025. 10. 입주자대표회의는 상가 쪽은 대지권이 없다며 차단기를 달고 상가 차량 등록을 거부했고, 주차가 막히자 점심 매출이 한 달 새 크게 줄었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 구분소유자도 아파트 주차장을 쓸 수 있나요?

쓸 수 있습니다. 한 동 또는 여러 동 건물의 구분소유자들이 대지를 공유하고 있으면, 각 구분소유자는 별도의 규약 같은 특별한 사정이 없는 한 지분 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 대지의 일부인 주차장에 차를 들이고 통행하고 주정차하는 것도 이 권리에 포함됩니다.

공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다는 것이 민법의 원칙입니다. 집합건물의 대지는 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 가지는 대지사용권의 대상이어서, 판례는 여기에 더해 지분 비율에 얽매이지 않는 사용권을 인정합니다.

대지권 등기와 일반 공유지분 등기는 차이가 있나요?

대지를 쓸 권리에서는 차이가 없습니다. 어떤 구분소유자는 대지권으로, 어떤 구분소유자는 일반 공유지분으로 등기되어 있더라도 모두 전유부분을 위해 대지에 대해 가지는 대지사용권입니다. 등기 형태가 다르다는 이유로 주차장 사용을 막을 수는 없습니다.

다만 일반 공유지분 등기는 전유부분과 따로 거래되는 일이 생길 수 있습니다. 전유부분과 대지 지분을 따로 처분하지 못하는 것이 원칙이지만, 매매나 상속 때 등기를 함께 넘기는지 확인해 두어야 권리가 흔들리지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

입주자대표회의가 주차 대수를 제한하면 따라야 하나요?

규약 등 특별한 근거가 없으면 일방적인 제한에 따를 의무는 없습니다. 위 판결의 원심은 상가 구분소유자는 2대만 주차스티커를 받고 나머지는 방문차량처럼 드나들어야 한다고 보았지만, 대법원은 이를 대지사용권 법리 오해로 보고 파기했습니다. 관리규약으로 모든 구분소유자에게 같은 기준을 정했다면 그 규약은 따로 검토해야 합니다.

주차장 출입 차단 대응 순서

• 권리 확인 - 대지 등기부에서 내 지분과 공유자 범위를 확인합니다. 아파트와 상가가 같은 대지를 공유하는지가 출발점입니다.
• 규약 확인 - 관리규약에 주차 관련 규정이 있는지, 상가 구분소유자도 의결에 참여했는지 봅니다. 특별한 사정 판단에 쓰입니다.
• 피해 기록 - 차단 날짜, 돌아간 손님, 매출 변화를 기록합니다. 가처분의 보전 필요성 자료가 됩니다.
• 해제 요구 - 입주자대표회의에 차단 해제를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 거부 사실이 남습니다.
• 가처분·본안 - 주차방해금지 가처분을 신청하고 필요하면 손해배상을 함께 청구합니다. 허용 범위를 명확히 적어야 집행이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아파트와 상가의 대지가 필지별로 나뉘어 있거나 상가가 별도 필지에 있다면 등기부와 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 사용과 관리단 분쟁의 가처분·본안 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 구분소유자도 대지를 쓸 권리가 있나요?
  있습니다. 구분소유자들이 대지를 공유하면 각자는 특별한 사정이 없는 한 지분 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 쓸 수 있습니다. 주차장 통행과 주정차도 여기에 포함되고, 손님 차량의 출입도 같은 권리에서 나옵니다.
• 제 지분이 작으면 주차도 적게 해야 하나요?
  구분소유자 사이에서는 지분 비율로 사용 범위가 줄지 않습니다. 대지 전부를 용도에 따라 쓸 수 있다는 것이 판례이므로, 지분이 작다는 이유로 주차를 막거나 줄이는 것은 규약 등 근거가 필요합니다.
• 대지권 등기가 아니면 권리가 없나요?
  아닙니다. 대지권 등기든 일반 공유지분 등기든 전유부분을 소유하기 위해 대지에 대해 가지는 권리라면 대지사용권입니다. 등기 형태의 차이가 사용 범위를 가르지 않는다는 것이 이 사안의 결론입니다.
• 차단기를 치운 것처럼 제가 직접 철거해도 되나요?
  직접 철거는 다툼을 키우고 손괴 책임이 문제 될 수 있습니다. 방해 제거를 청구하거나 가처분 결정을 받아 집행하는 방법으로 해결하는 편이 안전하고, 그 전에 내용증명으로 해제를 요구합니다.
• 가처분은 어떻게 신청하나요?
  입주자대표회의를 상대로 주차방해금지 가처분을 신청합니다. 차단으로 영업에 현저한 손해가 생기고 있다는 자료를 내야 하고, 허용 차량과 행위를 구체적으로 적어야 결정 뒤 집행이 수월합니다.
• 관리규약으로 주차를 제한하면요?
  규약은 특별한 사정이 될 수 있어 효력을 따로 봐야 합니다. 규약이 적법한 절차로 정해졌는지, 상가 구분소유자에게만 불리한지 등을 검토합니다. 규약이 없는데 공고만으로 제한한 경우와는 다릅니다.

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