아파트 관리

상가 소유자들만 따로 만든 관리단이 관리비를 청구하면 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

상가만의 관리단은 일부공용부분관리단으로 적법하게 구성되었다는 증명이 있어야 관리비를 청구할 수 있습니다. 대법원 2023다268402 판결로 구성 요건, 여러 호실을 가진 소유자를 1명으로 세는 방법, 공유 호실의 의결권을 정리했습니다.

상가만의 관리단이 적법하게 구성되었는지부터 따져야 하고, 그 증명이 없으면 그 관리단의 청구는 받아들여지기 어렵습니다. 대법원은 참석 호실 수와 면적만 보고 4분의 3 결의를 인정한 원심을 파기했습니다. 다만 관리비 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 건물 전체 관리단 등 정당한 주체가 청구하면 지분 비율에 따른 공용부분 관리비는 부담해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 주상복합 건물 상가 2개 호실을 가지고 있습니다. 2026. 2. 상가 소유자 일부가 총회를 열어 '상가관리단'을 만들고 규약을 정했다며, 그 관리단이 B씨에게 밀린 관리비 870만 원을 달라는 소송을 냈습니다. 관리단은 63개 호실 중 45개 호실이 참석했고 면적도 4분의 3을 넘었다고 주장합니다. 그런데 B씨가 알기로는 한 사람이 여러 호실을 가진 경우가 많고, 공유 호실은 누가 의결권을 행사했는지도 모릅니다. B씨는 그동안 건물 전체 관리사무소에 관리비를 내 왔습니다. B씨는 새로 생긴 이 관리단에 관리비를 또 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 소유자들만 따로 관리단을 만들 수 있나요?

만들 수 있지만 요건이 엄격합니다. 집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유이고, 구분소유 관계가 생기면 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다. 일부 구분소유자만 쓰는 것이 명백한 공용부분(일부공용부분)이 있을 때에만, 그 구분소유자들이 따로 관리단을 구성할 수 있습니다.

이때 규약은 일부공용부분에 관한 사항으로서 구분소유자 전원에게 이해관계가 없고, 전원의 규약에 따로 정하지 않은 사항이어야 합니다. 그리고 그 일부공용부분을 쓰는 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상이 찬성해 규약을 설정해야 합니다. 현행 집합건물법도 이 조항들을 그대로 두고 있습니다. 관리비 청구 소송의 일반 쟁점은 「관리단이 아닌 관리회사가 관리비 소송을 냈는데 부적법하지 않나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

한 상가 건물에서 상가관리단이 상가 소유자를 상대로 관리비를 청구했습니다. 원심은 상가 63개 호실 중 45개 호실 소유자가 2019. 8. 17. 총회에 참석하거나 위임장을 냈고, 전유면적 5,743㎡ 중 4,385㎡가 참석했다며 관리단이 적법하게 구성되었다고 보았습니다.

대법원은 이 판단을 파기했습니다. 먼저 그 결의 사항이 상가만의 일부공용부분에 관한 것이고 전원에게 이해관계가 없다고 단정할 수 없다고 했습니다. 또 “구분소유자의 4분의 3 이상을 계산할 때에 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다”고 하면서, 호실 수로 센 원심 방식을 받아들이지 않았습니다. 공유 호실의 의결권 행사자 지정 여부도 확인할 객관적 자료가 없다고 지적했습니다.

이 판결은 관리단이 관리비를 받으려면 먼저 자기 구성이 적법하다는 점을 자료로 보여야 한다는 의미입니다. 사건은 다시 심리하도록 원심법원으로 돌아갔습니다. 관리단 쪽에서도 소송 전에 구분소유자 명부, 공유 호실의 행사자 지정서, 위임장 원본을 정리해 두어야 같은 다툼에서 자격을 지킬 수 있습니다.

구분소유자 수와 의결권은 어떻게 세나요?

머릿수와 면적을 따로 셉니다. 구분소유자 수는 사람 기준이라 한 사람이 호실 10개를 가져도 1명입니다. 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분 면적 비율에 따릅니다. 그래서 호실 수 비율과 면적 비율이 4분의 3을 넘어도, 사람 수로 다시 세면 미달하는 경우가 생깁니다.

전유부분을 여럿이 공유하면 공유자들이 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다. 대법원은 협의가 안 되면 공유지분 과반수로 정하거나 지분 과반수를 가진 사람이 행사자가 된다는 종전 판례도 확인했습니다. 지정 없이 공유자 한 명이 낸 위임장은 효력을 다툴 여지가 있습니다.

상가 관리비 청구 소송 대응 순서

• 원고 자격 확인 - 원고가 건물 전체 관리단인지, 일부공용부분관리단인지 소장과 규약으로 확인합니다.
• 결의 자료 요구 - 규약 설정 총회의 참석자 명단, 위임장, 구분소유자 명부를 제출하라고 요구합니다.
• 정족수 재계산 - 같은 사람 소유 호실을 1명으로 묶고, 공유 호실의 의결권 행사자 지정 여부를 따로 봅니다.
• 대상 사항 검토 - 결의 사항이 상가만의 일부공용부분에 관한 것인지, 전원에게 이해관계가 있는지 봅니다.
• 관리비 정산 준비 - 관리단 자격이 부정되더라도 정당한 주체에 낼 공용부분 관리비는 따로 정리해 두고, 이미 낸 관리비 영수증도 모아 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약 설정 결의에서 같은 소유자의 여러 호실과 공유 호실을 어떻게 셌는지에 따라 관리단 자격과 관리비 청구의 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단 구성과 관리비 청구 소송의 원고·피고 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한 사람이 상가 호실 여러 개를 가지면 구분소유자 수는 몇 명인가요?
  1명으로 셉니다. 대법원은 구분소유자 4분의 3 이상을 계산할 때 한 사람이 여러 구분건물을 소유하면 1인의 구분소유자로 보아야 한다고 했습니다. 의결권은 면적 비율로 따로 셉니다.
• 공유하는 상가 호실은 누가 의결권을 행사하나요?
  공유자들이 정한 1인이 행사합니다. 협의가 안 되면 공유지분 과반수로 정하거나 지분 과반수를 가진 사람이 행사자가 됩니다. 지정 없이 한 명이 낸 위임장은 효력을 다툴 여지가 있습니다.
• 상가관리단 구성이 무효면 관리비를 전혀 안 내도 되나요?
  그렇지 않습니다. 그 관리단의 청구가 받아들여지지 않을 뿐이고, 각 공유자는 지분 비율에 따라 공용부분 관리비용을 부담합니다. 건물 전체 관리단 등 정당한 주체의 청구에는 응해야 합니다.
• 상가 엘리베이터나 주차장도 일부공용부분인가요?
  상가 소유자만 쓰는 것이 명백해야 일부공용부분입니다. 아파트 쪽도 함께 쓰거나 건물 전체 안전·유지에 관련되면 전원의 공용부분으로 볼 여지가 큽니다. 실제 이용 형태와 분양 당시 도면을 함께 봅니다.
• 관리단이 위임장으로 정족수를 채웠다면 문제가 없나요?
  위임장도 적법해야 셈에 들어갑니다. 위임인이 실제 구분소유자인지, 공유 호실이면 행사자로 지정된 사람인지, 위임 범위에 해당 안건이 들어 있는지 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 관리단이 아닌 관리회사가 관리비 소송을 냈는데 부적법하지 않나요?
• 면적 큰 소유자 한 명이 관리인을 혼자 뽑는 관리단 규약, 무효인가요?
• 관리단이 구분소유자를 상대로 소송할 때 그 사람의 의결권도 세나요?
• 주상복합 상가 주인인데 아파트 쪽이 차단기로 주차장 출입을 막으면 참아야 하나요?
• 상가 관리인이 관리단집회 결의 없이 맺은 공용부분 계약도 효력이 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기