아파트 관리

면적 큰 소유자 한 명이 관리인을 혼자 뽑는 관리단 규약, 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 상가 수분양자들을 빼고 만든 규약이 구분소유자 과반수 요건을 없애 면적 큰 소유자 한 명이 관리인을 정하게 했다면 무효로 볼 수 있습니다. 대법원은 이런 관리단 규약 정족수 조항을 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 보아 원심을 파기했습니다. 지금은 규약 원본과 관리단집회 찬반 집계표부터 확보하십시오.

규약에 적혀 있다는 이유만으로 그 조항을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 법이 정한 정족수를 바꾸는 규약은 만든 과정과 내용을 따져 효력을 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 지하 1층부터 지상 3층까지가 상가, 4층부터 위가 사무실인 복합건물의 상가 점포 하나를 분양받았습니다. 입주해 보니 분양 직후 분양사 쪽 신탁회사와 사무실 전체를 산 금융회사 두 곳이 합의해 만든 관리규약이 있었고, 관리인 선임은 면적 기준 의결권의 과반수 출석과 출석 의결권 과반수 찬성으로 정해져 있었습니다. 사무실 전체를 가진 회사 한 곳의 의결권이 77%를 넘어서, 2026년 관리단집회에서는 상가 소유자 30여 명이 모두 반대했는데도 그 회사 혼자 찬성해 관리인이 뽑혔습니다. B씨는 이 관리인을 인정해야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

면적이 큰 한 사람이 관리인을 혼자 뽑는 규약은 유효한가요?

무효로 볼 수 있습니다. 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다222949 판결은 상가 수분양자들을 빼고 분양자 측 신탁회사와 업무시설 소유자 두 명이 만든 규약 가운데, 「구분소유자 과반수」 요건을 없애고 의결권만으로 관리인을 뽑게 한 조항을 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로 보아 무효라고 판단했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(집합건물법)은 관리단집회의 의사를 법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수로 의결하도록 정합니다. 사람 수와 면적을 함께 보도록 한 것입니다. 이 사건 규약은 사람 수 요건을 지워, 의결권 77.52%를 가진 한 명이 다른 소유자 전원의 반대에도 관리인을 정할 수 있게 만들었습니다.

대법원이 무효로 본 사정은 네 가지입니다. 규약을 만든 신탁회사는 수분양자에게 넘길 때까지 상가를 잠시 맡아 둔 데 불과했고, 실제로 규약을 적용받을 수분양자들의 뜻은 빠졌으며, 제정을 서두를 사정도 없었고, 상가 소유자들은 구조상 의결권 과반수를 얻을 수 없었습니다.

관리단 규약은 어떻게 만들고 바꾸나요?

규약을 만들거나 바꾸거나 없애려면 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다. 대법원은 이 조항을 강행규정으로 보고, 이 비율의 찬성 없이 의결정족수를 달리 정한 규약은 무효라고 보았습니다.

이 요건 때문에 한번 들어간 불리한 조항은 고치기도 어렵습니다. 이 사건에서도 의결권 77.52%를 가진 소유자가 동의하지 않으면 개정이 불가능했고, 대법원은 이 점을 상가 소유자들의 의사가 영구적으로 배제될 위험으로 보았습니다. 규약 변경이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다.

의결권은 원래 무엇을 기준으로 정하나요?

규약에 특별한 규정이 없으면 의결권은 전유부분 면적 비율에 따른 지분비율로 정합니다. 그래서 면적이 큰 사무실이나 대형 점포를 가진 소유자는 의결권이 크고, 법은 이 쏠림을 막으려고 대부분의 결의에 구분소유자 수 요건을 함께 둡니다.

면적 비율 의결권 자체가 무효인 것은 아닙니다. 대법원이 문제 삼은 것은 사람 수 요건을 없앤 정족수 조항과, 그 조항이 만들어진 과정입니다.

규약 조항이 무효면 이미 뽑힌 관리인은 어떻게 되나요?

조항이 무효라면 결의는 법이 정한 정족수(구분소유자 과반수 및 의결권 과반수)를 채웠는지로 다시 판단합니다. 이 사건에서 대법원은 원심을 파기하고, 결의가 정족수에 미달했는지 다시 심리하라며 서울고등법원에 돌려보냈습니다. 관리인 지위가 최종적으로 없어졌는지는 환송 뒤 판결로 정해집니다.

관리인에게 부정한 행위 등 직무에 적합하지 않은 사정이 있으면 각 구분소유자가 법원에 관리인 해임을 청구할 수도 있습니다. 결의의 효력을 다투는 것과는 별개의 길입니다.

관리단 규약 다툼 대응 순서

• 규약 원본 확보 - 관리사무소에 규약 전문과 제정 당시 의사록을 요청합니다. 누가 언제 만들었는지가 무효 판단의 출발점입니다.
• 의결권 분포 확인 - 전유부분 면적표로 소유자별 의결권 비율을 계산합니다. 한 명에게 과반이 쏠렸는지 여기서 드러납니다.
• 결의 내역 확인 - 관리단집회 소집통지, 참석자 명부, 찬반 집계표를 받습니다. 구분소유자 수 기준으로 과반이 찬성했는지 따져 봅니다.
• 소송 형태 결정 - 절차 하자는 결의취소의 소, 규약 무효는 관리인지위부존재확인 등으로 다툽니다. 결의를 안 날부터 6개월이 지나기 전에 정합니다.
• 임시 조치 검토 - 관리인이 큰 계약이나 공사를 밀어붙이면 직무집행정지 가처분을 함께 검토합니다. 본안 판결까지 시간이 걸리기 때문입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약이 구분소유자 전원의 서면 합의로 만들어졌거나 분양계약서에 규약 동의 조항이 있으면 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단 결의와 관리인 선임을 다투는 소송과 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리단 규약으로 의결정족수를 바꿀 수 있나요?
  바꿀 수 있지만 요건이 엄격합니다. 집합건물법 제38조 제1항은 규약에 특별한 규정이 있으면 다르게 정할 수 있도록 하지만, 규약을 만들거나 바꾸려면 제29조 제1항에 따라 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다. 이 찬성 없이 정족수를 바꾼 규약은 무효입니다.
• 의결권이 면적 비율이면 불공평한 것 아닌가요?
  면적 비율 의결권 자체는 법이 정한 원칙입니다. 집합건물법 제37조 제1항은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조의 지분비율, 즉 전유부분 면적 비율에 따르도록 합니다. 다만 법은 대부분의 결의에 구분소유자 수 요건을 함께 두어 큰 면적 소유자 한 명이 모든 것을 정하지 못하게 합니다.
• 규약이 무효인지는 어떤 기준으로 판단하나요?
  규약 내용이 강행법규에 어긋나거나, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 넘어 과도하게 제한해 사회관념상 현저히 타당성을 잃으면 무효입니다. 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다222949 판결은 제정 주체, 수분양자 배제 여부, 제정의 급박성, 의결권 쏠림 정도를 함께 보아 판단했습니다.
• 관리인을 뽑으려면 원래 몇 명이 찬성해야 하나요?
  규약에 유효한 특별 규정이 없으면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수가 모두 찬성해야 합니다. 집합건물법 제24조 제3항은 관리인을 관리단집회 결의로 선임하거나 해임하도록 정하고, 제38조 제1항이 그 의결 방법을 정합니다. 면적 과반을 가진 한 명의 찬성만으로는 사람 수 요건을 채우지 못합니다.
• 결의를 다투는 소송은 언제까지 내야 하나요?
  소집 절차나 결의 방법·내용이 법령이나 규약에 어긋난 경우의 결의취소의 소는 결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 안에 내야 합니다. 집합건물법 제42조의2가 정한 기간입니다. 규약 조항 자체의 무효를 다투는 경우에도 결의 직후 움직여야 관리인의 업무 집행을 빨리 막을 수 있습니다.
• 관리인이 문제가 많으면 법원에 해임을 청구할 수 있나요?
  있습니다. 집합건물법 제24조 제5항은 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있다고 정합니다. 관리단집회에서 해임 결의를 얻기 어려운 소수 소유자도 혼자 청구할 수 있다는 점에서 쓸모가 있습니다.
• 관리인을 꼭 둬야 하는 건물인가요?
  구분소유자가 10인 이상이면 관리인을 선임해야 합니다. 집합건물법 제24조 제1항이 정한 의무이고, 관리인은 구분소유자가 아니어도 되며 임기는 2년 범위에서 규약으로 정합니다. 관리단은 따로 설립 절차 없이 구분소유 관계가 생기면 구분소유자 전원으로 당연히 성립합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 관리단 대표 선임결의가 무효라며 관리비를 안 내도 되나요?
• 관리단집회 없이 서면결의서만으로 뽑은 관리인, 선임이 유효한가요?
• 상가 소유자들만 따로 만든 관리단이 관리비를 청구하면 내야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기