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관리단 대표 선임결의가 무효라며 관리비를 안 내도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

대표 선임결의에 흠이 있다는 주장만으로 관리비 청구를 막기는 어렵습니다. 대법원 2018다273981 판결은 가벼운 흠은 기간 안에 취소소송으로만 다툴 수 있고, 무효인 선임을 추인한 결의는 원칙적으로 유효하다고 했습니다. 취소·무효의 구분과 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 대표 선임결의에 흠이 있다는 주장만으로 관리비 청구를 막기는 어렵습니다. 대법원은 가벼운 흠은 기간 안에 취소소송으로만 다툴 수 있고, 무효인 결의를 뒤에 다시 추인했다면 그 추인 결의는 원칙적으로 유효하다고 보았습니다. 관리비는 구분소유자로서 부담하는 것이어서, 대표자 다툼과 관리비 납부 의무는 따로 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 구분소유자 60여 명인 상가 건물의 점포 하나를 가지고 있습니다. 2025. 3. 관리단 총회에서 참석자가 과반에 못 미친 채 B씨가 대표로 뽑혔고, A씨는 이 선출이 무효라며 2025. 7.부터 관리비 납부를 멈췄습니다. 2026. 3. B씨가 다시 소집한 총회에서 과반이 참석해 종전 선출을 추인했고, 관리단은 2026. 6. A씨에게 밀린 관리비 480만 원을 청구하는 소를 냈습니다. A씨는 처음 선출이 무효면 B씨가 소집한 추인 총회도 무효가 아닌지, 관리비를 내지 않아도 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 대표자 선임결의 다툼을 어떻게 판단했나요?

처음 선임결의가 무효라도 그 대표자가 소집한 총회의 추인 결의는 그 이유만으로 무효가 아니라고 했습니다. 사안에서 관리단 회칙은 구분소유자 과반 참석과 과반 찬성으로 대표를 뽑게 했는데, 63명 중 27명만 참석해 대표를 뽑았습니다. 그 대표가 다시 연 총회에서는 42명이 참석해 28명 찬성으로 종전 선출을 추인했습니다. 원심은 첫 결의는 의사정족수 미달로, 추인 결의는 적법한 소집권자가 소집하지 않았다는 이유로 두 결의 모두 효력이 없다고 보았습니다.

대법원은 첫 결의는 결의 방법의 흠이 중대해 무효로 볼 여지가 상당하다고 하면서도, “만일 이를 무효사유로 본다면 당초 임원선임결의의 무효로 인하여 연쇄적으로 그 후의 결의가 모두 무효로 되는 결과가 되어 법률관계의 혼란을 초래하고 법적 안정성을 현저히 해하게 되기 때문이다.”라고 이유를 밝혔습니다. 그리고 첫 결의에 결의취소 규정이 적용되는지, 그 흠이 중대한지 심리하지 않은 원심판결을 파기환송했습니다. 추인 결의를 다투려면 그 결의 자체의 소집 절차나 정족수에 흠이 있다는 점을 따로 들어야 합니다.

어떤 흠이 취소 사유이고 어떤 흠이 무효 사유인가요?

결의를 무효로 돌릴 정도로 중대한 절차상·내용상 흠은 무효 사유이고, 그에 못 미치는 흠은 취소 사유입니다. 2013. 6. 19.부터 시행된 결의취소의 소 규정은 소집 절차·결의 방법이 법령이나 규약에 어긋나거나 현저히 불공정한 경우, 결의 내용이 법령이나 규약에 어긋나는 경우를 취소 사유로 정합니다.

대법원은 이런 취소 사유는 기간 안에 낸 취소소송으로 취소되지 않으면 유효하다고 했습니다. 기간이 지났는지는 당사자가 말하지 않아도 법원이 직권으로 봅니다. 반면 중대한 흠은 기간 제한 없이 무효확인을 구하거나, 관리비 소송 같은 다른 소송에서 선결문제로 주장할 수 있습니다. 이 구분은 2013년 개정 전에는 없었고, 현행 법률도 같은 규정을 두고 있습니다. 소집통지 일부 누락처럼 가벼운 흠이라면 기간이 지난 뒤 관리비 소송에서 꺼내도 받아들여지기 어렵습니다.

대표자 자격을 다투면 관리비를 내지 않아도 되나요?

아니요, 관리비 의무 자체는 남습니다. 구분소유자는 규약에 달리 정함이 없으면 지분 비율에 따라 공용부분 관리비용을 부담합니다. 대표자 선임이 무효라는 다툼은 그 대표자가 관리단을 대표해 소송을 할 수 있는지의 문제로 볼 수 있습니다. 설령 그 소송이 부적법해지더라도, 적법한 대표자가 다시 청구하면 밀린 관리비와 규약상 연체료를 함께 부담할 수 있습니다.

그래서 대표자 다툼은 관리비 납부와 분리해 진행하는 편이 안전합니다. 관리비 집행 내역이 의심스럽다면 관리인에게 장부와 증빙 열람을 요구하고, 관리인이 부적절하면 해임을 청구하는 길이 따로 있습니다. 관리인이 결의 없이 맺은 계약 문제는 「상가 관리인이 관리단집회 결의 없이 맺은 공용부분 계약도 효력이 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

관리단 결의 다툼 대응 순서

• 결의 날짜 확인 - 다투려는 결의일과 그 사실을 안 날을 의사록·통지문으로 확인하고 6개월·1년 기간을 계산합니다.
• 흠의 정도 구분 - 참석 인원, 찬성 수, 소집통지 내역을 모아 중대한 흠인지 가벼운 흠인지 나눕니다.
• 추인 결의 점검 - 뒤에 다시 연 총회가 있다면 그 결의 자체의 소집통지, 참석 인원, 찬성 수에 흠이 있는지 따로 보고, 그 결의의 취소 기간도 따로 계산합니다.
• 관리비 분리 처리 - 다투는 중에도 관리비는 내거나 공탁 여부를 검토해 규약상 연체료가 쌓이지 않게 합니다.
• 소송 선택 - 기간 안이면 결의취소의 소를, 중대한 흠이면 무효확인이나 선결문제 주장을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 결의의 참석·찬성 인원과 규약의 정족수, 결의를 안 날과 뒤에 추인 결의가 있었는지에 따라 결의의 효력과 관리비 소송의 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단 결의 다툼과 관리비 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리단 결의취소의 소는 언제까지 내야 하나요?
  결의 사실을 안 날부터 6개월 안, 결의한 날부터 1년 안에 내야 합니다. 둘 중 먼저 끝나는 기간이 지나면 취소 사유로는 더 다툴 수 없고, 법원은 당사자가 말하지 않아도 이 기간을 직권으로 봅니다.
• 정족수가 모자란 결의도 기간이 지나면 유효해지나요?
  흠의 정도에 따라 다릅니다. 결의를 무효로 돌릴 정도의 중대한 흠이면 기간 제한 없이 무효를 주장할 수 있습니다. 대법원은 63명 중 27명만 참석해 대표를 뽑은 결의를 무효로 볼 여지가 상당하다고 했습니다.
• 무효인 대표가 소집한 총회는 모두 무효인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 그 총회에서 종전 선임을 추인하거나 다시 선임했다면, 그 결의 자체에 다른 흠이 없는 한 무권리자가 소집했다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다.
• 관리인을 바꾸고 싶으면 어떻게 하나요?
  관리인은 관리단집회 결의로 선임·해임하므로 해임 안건으로 집회 소집을 요구할 수 있습니다. 관리인에게 부정한 행위 등 직무에 맞지 않는 사정이 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수도 있습니다.
• 세입자도 관리단 결의에 따른 관리비를 내야 하나요?
  점유자는 건물 사용과 관련해 구분소유자가 규약이나 집회 결의에 따라 지는 의무와 같은 의무를 집니다. 임대차계약에서 누가 관리비를 내기로 했는지도 함께 확인해야 합니다.
• 관리단집회는 몇 명이 찬성해야 결의되나요?
  법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수로 결의합니다. 규약이 참석 정족수를 따로 정했다면 그 기준도 함께 충족해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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