공용부분 관리 결의는 몇 명이 찬성해야 하나요?

규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수입니다. 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분 관리에 관한 사항을 통상의 집회결의로 결정하도록 하고, 제38조 제1항이 그 의결 방법을 정합니다. 공용부분 변경은 제15조 제1항에 따라 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상이 필요합니다.

규약으로 관리인에게 계약 권한을 줄 수 있나요?

줄 수 있습니다. 집합건물법 제16조 제3항은 공용부분 관리에 관한 제1항과 제2항의 사항을 규약으로 달리 정할 수 있다고 규정합니다. 일정 금액 이하의 용역계약을 관리인이 단독으로 맺을 수 있다는 규약 조항이 있다면, 그 범위 안의 계약은 집회결의 없이도 유효하게 맺을 수 있습니다.

업체가 결의가 없었다는 사실을 몰랐어도 무효인가요?

무효입니다. 원심은 관리인 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항할 수 없다는 집합건물법 제25조 제2항을 근거로 계약을 유효로 보았지만, 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결은 집회결의 요건이 대표권 제한에 그치지 않는다며 이 판단을 파기했습니다.

결의 없이 할 수 있는 응급 보수도 있나요?

있습니다. 공용부분의 보존행위는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 각 공유자가 할 수 있고, 제25조 제1항 제1호는 관리인의 권한으로도 정합니다. 누수 부위를 막거나 깨진 출입문을 고치는 것처럼 현상을 유지하기 위한 행위가 여기에 해당합니다. 새 업체와 장기 계약을 맺는 일은 보존행위로 보기 어렵습니다.

집회를 열기 어려우면 서면으로 결의할 수 있나요?

할 수 있습니다. 집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 사항에 관해 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집해 결의한 것으로 본다고 정합니다. 다만 집회 결의보다 정족수가 높다는 점을 감안해야 합니다.

무효인 계약으로 이미 일한 업체는 대금을 못 받나요?

계약에 따른 대금 청구는 어렵지만 다른 근거가 남을 수 있습니다. 위 판결은 계약이 무효라는 법리만 밝히고 사건을 대구지방법원에 돌려보냈습니다. 관리단이 실제로 용역의 이익을 얻었다면 부당이득반환이나 사후 추인을 검토할 수 있고, 그 인정 여부와 범위는 개별 사정에 따라 판단됩니다.

부동산·임대차 가이드 목록

아파트 관리

상가 관리인이 관리단집회 결의 없이 맺은 공용부분 계약도 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 규약에 따로 정함이 없는데 상가 관리인이 관리단집회 결의 없이 공용부분 관리에 관한 계약을 맺었다면 그 계약은 무효입니다. 대법원은 이 결의 요건이 관리인의 대표권 제한에 그치지 않으므로 상대 업체가 몰랐더라도 무효를 주장할 수 있다고 판단했습니다. 지금은 계약을 승인한 관리단집회 의사록과 규약 조항이 있는지부터 확인해 두십시오.

그 자리에서

관리인 명의로 맺은 공용부분 계약서를 받았다면, 그 계약을 승인한 관리단집회 의사록이나 규약상 근거 조항이 있는지부터 확인하십시오. 둘 다 없으면 계약의 효력을 다툴 여지가 있습니다.

관리인이 대표로 서명한 계약이라는 이유만으로 관리단이 대금을 그대로 떠안아야 한다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

300여 개 점포가 있는 한 집합상가의 관리인은 2023년 관리단집회를 열지 않은 채 두 업체와 공용부분 시설 관리·보수 용역계약을 맺었습니다. 관리단 규약에는 이런 계약을 관리인이 단독으로 맺을 수 있다는 조항이 없었습니다. 업체들은 1년 가까이 일한 뒤 밀린 용역대금 수천만원을 관리단에 청구했고, 새로 뽑힌 관리인은 「관리단집회 결의가 없었으니 계약 자체가 무효」라며 지급을 거절했습니다. 업체들은 「결의가 필요한 줄 몰랐다」며 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공용부분 관리에 관한 사항은 누가 정하나요?

규약에 달리 정함이 없으면 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로 정합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 공용부분의 관리에 관한 사항을 변경 등 특별결의 사항을 빼고는 통상의 집회결의로 결정한다고 규정합니다.

통상의 집회결의는 법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수로 의결합니다. 공용부분 관리 사항은 규약으로 달리 정할 수 있으므로, 일정 금액 이하 계약을 관리인에게 맡기는 규약 조항이 있다면 그에 따릅니다.

관리단집회 결의 없이 관리인이 맺은 계약은 어떻게 되나요?

효력이 없습니다. 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결은 관리단집회 결의로 정해야 하는 공용부분 관리에 관한 사항을 관리인이 규약상 근거도 없이 집회를 거치지 않고 법률행위로 처리했다면 그 행위는 무효라고 판단했습니다.

관리인은 관리단집회에서 결의된 사항을 구체적으로 집행할 수 있을 뿐입니다. 현행법도 관리인의 권한으로 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위를 정하고 있습니다. 위 사건에는 2020. 2. 4. 개정 전 법이 적용됐지만, 공용부분 관리를 집회결의로 정하는 구조는 현행법에서도 같습니다.

상대 업체가 결의 필요성을 몰랐다면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 원심은 집회결의 요건이 관리인의 대표권을 제한하는 것에 불과하므로, 업체가 결의가 없었다는 사실을 알았다는 증거가 없으면 관리단이 무효를 주장할 수 없다고 보았습니다. 관리인의 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항할 수 없다는 규정을 근거로 든 것입니다.

대법원은 공용부분 관리행위에 관한 집회결의 요건이 단순히 대표권을 제한하는 데 그치지 않는다고 보고 원심판결 중 관리단 패소 부분을 파기했습니다. 따라서 업체가 선의였다는 사정만으로는 계약이 유효해지지 않습니다. 사건은 대구지방법원으로 돌아갔고, 업체가 이미 한 일에 대해 다른 근거로 정산을 받을 수 있는지는 환송 후 재판과 개별 사정에 따라 정해집니다.

관리인이 결의 없이 할 수 있는 일은 무엇인가요?

공용부분의 보존행위는 결의 없이도 할 수 있습니다. 누수 부위 응급 보수처럼 공용부분의 현상을 유지하기 위한 행위는 각 공유자도 할 수 있고, 관리인의 권한에도 들어 있습니다.

공용부분 행위별 필요한 결정

행위	필요한 결정	예시
보존행위	결의 불필요	누수 응급 보수
관리 사항	통상결의(각 과반수)	용역업체 선정·계약
변경 사항	각 3분의 2 이상	구조 변경·용도 변경
서면·전자 합의	각 4분의 3 이상	집회 없이 결의 대체

출처 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항, 제16조 제1항, 제25조 제1항, 제41조 제1항

관리비 청구·수령과 관리, 관리단을 대표한 재판상·재판 외 행위도 관리인의 권한입니다. 다만 보존행위를 넘어 용역 업체를 새로 정하거나 장기 계약을 맺는 일은 관리 사항이 되기 쉬우므로, 규약에 위임 조항이 없으면 집회결의를 거쳐야 합니다. 결의 방식으로는 관리단집회를 여는 것 말고도 법이 정한 정족수를 갖춘 서면이나 전자적 방법의 합의도 있습니다.

관리단 계약 효력 다툼 대응 순서

규약 확인 - 관리단 규약에 관리인이 단독으로 맺을 수 있는 계약 범위가 있는지 봅니다. 위임 조항이 있으면 결의 없이도 유효할 수 있습니다.
의사록 확보 - 계약 전후의 관리단집회 의사록과 서면결의서를 모읍니다. 결의가 있었는지가 효력 판단의 출발점입니다.
행위 성격 분류 - 계약이 보존행위인지, 관리 사항인지, 공용부분 변경인지 나눕니다. 성격에 따라 필요한 결의 요건이 다릅니다.
사후 추인 검토 - 계약을 유지할 필요가 있으면 관리단집회에서 추인 결의를 받는 방안을 검토합니다. 업체 쪽이라면 추인을 요청할 수 있습니다.
정산 방법 정리 - 계약이 무효로 정리되면 이미 받은 용역의 가치를 어떻게 정산할지 따집니다. 소송 전 합의가 나은지도 함께 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약에 관리인 위임 조항이 있거나 관리위원회 의결을 거친 경우라면 규약과 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단과 구분소유자, 관리 용역업체 사이의 계약·관리비 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

집합상가에서는 관리인 도장이 찍힌 계약서면 관리단 전체가 책임진다고 생각하는 경우가 많습니다. 업체도 관리인과 계약하면 충분하다고 믿습니다. 대법원은 공용부분 관리 사항은 구분소유자들이 집회에서 정할 일이고, 관리인은 그 결정을 집행할 뿐이라고 정리했습니다.

그래서 분쟁이 생기면 의사록의 날짜가 결론을 정합니다. 관리단집회 소집 통지일, 결의일, 계약 체결일, 서면결의서 회수일이 순서대로 맞아야 계약이 결의에 근거했다고 말할 수 있습니다. 관리인이 바뀔 때 의사록과 계약서 원본을 넘겨받지 못하면 이 순서를 증명하기 어려워집니다.

이 기록은 용역대금 소송에서 계약 무효 항변의 근거가 되고, 업체 쪽에서는 추인 결의나 다른 정산 근거를 찾는 출발점이 됩니다. 관리인 교체 직후 계약 목록과 근거 결의를 대조해 두면 소송까지 가지 않고 정리할 수 있는 경우도 많습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수입니다. 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분 관리에 관한 사항을 통상의 집회결의로 결정하도록 하고, 제38조 제1항이 그 의결 방법을 정합니다. 공용부분 변경은 제15조 제1항에 따라 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상이 필요합니다.
있습니다. 공용부분의 보존행위는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 각 공유자가 할 수 있고, 제25조 제1항 제1호는 관리인의 권한으로도 정합니다. 누수 부위를 막거나 깨진 출입문을 고치는 것처럼 현상을 유지하기 위한 행위가 여기에 해당합니다. 새 업체와 장기 계약을 맺는 일은 보존행위로 보기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

출처

2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.