아파트 관리

관리단집회 없이 서면결의서만으로 뽑은 관리인, 선임이 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

구분소유자와 의결권의 4분의 3 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회를 열지 않아도 관리인 선임은 유효합니다. 입주 때부터 7개월간 받은 서면결의서로 한 선임을 인정한 2021가합209380 판결로 세입자 의결권과 해임 요건을 정리했습니다.

네, 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상이 서면으로 동의했다면 관리단집회를 열지 않았어도 관리인 선임은 유효합니다. 이런 서면결의는 집회 결의로 보기 때문에 집회 소집 절차의 하자는 선임 효력에 영향이 없습니다. 집회 소집통지를 받지 못했다는 이유만으로 선임 무효 소송부터 준비하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 7. 준공된 오피스텔 두 채를 분양받았습니다. 입주할 때 관리업체가 「관리인 선임의 건」에 찬성 표시를 하는 서면결의서를 구분소유자와 세입자에게서 받아 갔고, 후보는 업체 대표 B씨 한 사람뿐이었습니다. 서면결의서는 7개월에 걸쳐 모였고, 2026. 3. B씨가 관리인으로 선임되었다는 공고가 붙었습니다. A씨는 관리단집회 소집통지를 한 번도 받은 적이 없다며, 이런 선임이 무효인지, 무효가 아니라면 B씨를 해임할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리단집회를 열지 않고 관리인을 뽑아도 되나요?

네, 법이 정한 비율 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 됩니다. 관리인은 관리단집회 결의로 뽑는 것이 원칙이지만, 집회에서 결의할 사항은 구분소유자 4분의 3 이상과 의결권 4분의 3 이상의 서면 합의로 대신할 수 있습니다. 이 비율은 사건 당시 5분의 4였다가 2023. 3. 28. 개정으로 4분의 3이 되었습니다.

서면결의는 두 가지를 구별해야 합니다. 집회를 열고 그 집회에서 서면으로 의결권을 행사하는 방식과, 집회 없이 서면 합의만으로 결의한 것으로 보는 방식입니다. 대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결은 관리인 선임도 뒤의 방식으로 할 수 있고, 이때는 집회를 소집하거나 열 필요가 없다고 했습니다.

법원은 입주 때 받은 서면결의서를 어떻게 판단했나요?

대구지방법원 2022. 10. 6. 선고 2021가합209380 판결(확정)은 선임을 유효하다고 보았습니다. 상가와 오피스텔 653실 건물에서 관리단이 입주 무렵부터 서면결의서를 받아 구분소유자 479명 중 425명 등의 찬성으로 관리인을 선임했고, 한 구분소유자가 소집 절차 하자 등을 들어 다툰 사안입니다.

법원은 서면결의서가 집회 참석용 양식이었어도 관리인 선임에 찬성한다는 의사가 담겨 있어 집회 없는 서면 합의로 볼 수 있다고 했습니다. 서면 합의는 절차나 시한, 형식에 제한이 없으므로 구분소유자 등이 “사회통념상 관리단집회의 결의가 있은 것으로 취급할 수 있을 정도의 합리적인 기간 내에 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면 합의는 유효하다”고 보았습니다. 7개월에 걸쳐 모였다거나 후보가 한 명뿐이라는 사정만으로는 효력을 부정하지 않았습니다.

세입자가 낸 서면결의서도 의결권으로 세나요?

이 판결은 셀 수 있다고 보았습니다. 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 세입자는 관리인 선임을 위한 관리단집회에서 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 법원은 서면 합의 방식으로도 이 의결권을 행사할 수 있다고 보아, 회의록에 소유자와 세입자를 구별하지 않고 집계한 것이 위법하지 않다고 했습니다.

다만 구분소유자와 세입자가 따로 정해 관리단에 알렸거나 구분소유자가 직접 행사하겠다고 미리 알린 경우에는 세입자가 행사할 수 없습니다. 같은 호실에서 소유자와 세입자가 서로 다른 뜻을 냈다면 그 처리부터 다툼이 됩니다. 세입자가 관리인이 될 수 있는지는 「오피스텔 임차인인 제가 관리인을 맡을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

선임 절차가 불만이면 관리인 해임을 청구할 수 있나요?

선임 절차의 하자만으로는 어렵습니다. 법원에 해임을 청구하려면 관리인에게 부정한 행위나 직무를 하기에 적합하지 않은 사정이 있어야 합니다. 위 판결은 이를 관리비 횡령이나 법령 위반처럼 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 해친 경우, 건강이나 재정 사정으로 직무를 할 수 없게 된 경우로 보았습니다.

관리규약에 정한 결격사유도 규약이 4분의 3 이상의 찬성으로 실제 설정되어 있어야 주장할 수 있습니다. 문서 열람을 한 번 거부했다거나 하자보수가 늦어졌다는 사정만으로는 해임 사유로 보지 않았습니다. 관리인 지위를 다투려면 관리인 개인이 아니라 관리단을 상대로 확인을 구해야 한다는 점도 판결에 나옵니다.

서면결의 관리인 선임 다툼 대응 순서

• 결의 자료 열람 - 서면결의서, 집계표, 회의록 등본을 청구합니다.
• 정족수 계산 - 등기부상 구분소유자 수와 전유면적으로 4분의 3 충족 여부를 다시 셉니다.
• 서면 내용 점검 - 안건이 특정되었는지, 찬반을 표시할 수 있었는지, 위조나 중복이 없는지 봅니다.
• 해임 사유 정리 - 관리비 사용 내역과 보고 의무 이행 여부를 확인합니다.
• 소송 상대 확인 - 선임 무효 확인은 관리단을, 해임 청구는 관리인을 상대로 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 서면 합의에 참여한 구분소유자 수와 의결권 비율, 서면결의서에 적힌 안건과 관리인의 구체적 직무 위반 여부에 따라 선임 효력과 해임 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단 결의 효력 다툼과 관리인 해임 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서면결의서에 동의한 뒤 마음이 바뀌면 철회할 수 있나요?
  서면 합의가 정족수를 채워 유효하게 성립한 뒤에는 철회할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 정족수가 차기 전이라면 철회 의사를 관리단에 서면으로 분명히 알려 두는 것이 좋습니다.
• 관리인 임기는 얼마인가요?
  관리인 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다. 관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로 관리업체 대표가 선임되는 경우도 있습니다. 규약이 없으면 임기를 정하는 결의 내용을 확인해야 합니다.
• 전자투표로 관리인을 뽑아도 되나요?
  네, 현행법은 서면뿐 아니라 전자적 방법이나 둘을 함께 쓴 합의도 관리단집회 결의로 봅니다. 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상이 합의해야 한다는 점은 같습니다.
• 관리인으로 선임되면 신고해야 하나요?
  전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 선임된 사실을 소관청에 신고해야 합니다. 의무관리대상 공동주택, 임대주택, 대규모점포관리자가 있는 점포 등은 제외됩니다.
• 관리인이 관리비 장부를 보여 주지 않으면 어떻게 하나요?
  이해관계인은 관리인에게 보고 자료와 장부, 증빙서류의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본을 받을 수 있습니다. 개인정보 등 일부 정보는 제외될 수 있어 청구 범위를 특정하는 것이 좋습니다.
• 관리규약이 없는데 결격사유를 이유로 관리인을 바꿀 수 있나요?
  규약이 관리단집회에서 4분의 3 이상의 찬성으로 설정되지 않았다면 규약상 결격사유를 주장하기 어렵습니다. 규약 제정안이 돌았다는 것만으로는 유효한 규약으로 보지 않았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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