아파트 관리

관리단집회가 늦게 열렸으면 분양자가 맡긴 관리업체 권한은 끝난 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 분양 호실 절반이 이전등기를 마친 뒤 3개월 안에 관리단집회가 열리지 않았다는 것만으로 분양자와 그 관리업체의 관리권한이 곧바로 끝나지는 않습니다. 대법원은 2025다214166 판결에서 분양자의 한시적 관리권한은 관리단이 실제로 관리를 개시할 때까지 유지된다고 보았습니다. 지금은 관리단이 관리인을 선임해 관리업무를 넘겨받은 날짜부터 확인해 두십시오.

분양된 호실의 절반 이상이 이전등기를 마친 뒤 석 달 안에 관리단집회가 열리지 않았다는 사정만으로 분양자 쪽 관리업체의 권한이 저절로 사라졌다고 볼 수는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

한 오피스텔은 2021년 준공 직후 분양 대상 호실의 절반이 이전등기를 마쳤지만, 분양자가 관리단집회를 소집하지 않은 채 자신이 계약한 관리업체에 관리를 맡겼습니다. 관리업체는 그 뒤 3년 가까이 관리업무를 계속했고, 관리단은 2024년 말에야 관리인을 선임해 직접 관리를 시작했습니다. 관리업체는 그동안 들인 관리비용을 관리단이 돌려줘야 한다며 소송을 냈고, 관리단은 집회 소집 시한이 지난 때부터 관리업체에는 아무 권한이 없었다고 맞섭니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양자의 한시적 관리권한은 언제 끝나나요?

관리단이 실제로 관리를 개시한 때 끝납니다. 대법원 2025. 12. 11. 선고 2025다214166 판결은 분양자의 한시적 관리권한이 관리단의 관리 개시 시점까지 유지되고, 분양 호실 절반의 이전등기 뒤 3개월 안에 관리단집회가 소집되지 않았다고 해서 곧바로 소멸하지는 않는다고 보았습니다.

판결은 그 이유로 관리단이 임시관리인을 세워 관리를 시작할 수 있었다는 점을 들었습니다. 2020년 개정 전에는 민법의 임시이사 선임 규정을 유추해, 개정 뒤에는 임시관리인 선임 규정에 따라 구분소유자 등이 법원에 임시관리인을 청구할 수 있었습니다. 그렇게 하지 않은 이상 분양자의 관리권한은 관리단이 실제로 관리를 시작할 때까지 남는다는 것입니다. 판결 사안에서는 2014년에 분양 호실 절반의 이전등기가 끝났고, 관리업체가 2019년 9월까지 관리한 뒤 관리단이 2019년 12월 관리를 시작했습니다. 이 사건은 2016년부터 2019년까지의 관리가 문제였으므로 2020. 2. 4. 개정 전 규정이 적용됐습니다.

대법원은 원심이 다른 확정판결만을 근거로 관리권한이 2016년 2월에 소멸했다고 본 것은 잘못이라며 사건을 수원지방법원으로 돌려보냈습니다. 관리업체가 관리단에 얼마를 받을 수 있는지는 관리위탁계약의 효력을 다시 심리한 뒤 정해집니다.

지금은 분양자가 관리단집회를 어떻게 소집해야 하나요?

2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 분양자의 관리의무 기간을 관리단집회에서 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지로 정합니다. 판결은 이 개정 문언이 관리단이 관리를 개시할 때의 의미를 구체화한 것이라고 보았습니다.

소집 절차도 두 단계로 바뀌었습니다. 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 하면 분양자는 구분소유자에게 관리단집회를 소집하라고 통지하면서 통지받은 날부터 3개월 이내에 소집할 것을 알려야 합니다. 구분소유자가 그 3개월 안에 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 소집해야 합니다.

관리인이 없으면 구분소유자, 전유부분 점유자, 분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집해야 합니다. 분양자 관리업체를 빨리 정리하고 싶은 구분소유자에게는 이 절차를 바로 쓸 수 있습니다.

관리단이 관리를 시작한 뒤에도 기존 관리업체 계약이 유지되나요?

유지되지 않는 것이 원칙입니다. 관리단이 관리를 개시하면 분양자는 관리비 징수 권한을 포함한 관리권한을 잃고, 분양자가 맺은 관리위탁계약은 새로 관리를 시작한 관리단에 당연히 승계되지 않습니다. 그래서 관리업체는 특별한 사정이 없으면 관리단에 그 계약의 효력을 주장할 수 없습니다.

결국 관리단 관리 개시 전 위탁관리업체 비용은 분양자와의 계약에 따른 관리였는지가, 개시 뒤 비용은 관리단과 따로 계약했는지가 정산의 기준이 됩니다. 분양계약서에 「일정 기간 분양자가 지정한 자가 관리한다」는 문구가 있어도 관리단 개시 뒤까지 계약을 인정한다는 구분소유자들의 합의로 보지는 않습니다.

분양자 관리업체 정산 대응 순서

• 관리 개시일 확정 - 관리인 선임 결의일과 관리업무를 넘겨받은 날을 확인합니다. 분양자 관리권한의 종료 시점이 됩니다.
• 관리위탁계약 확인 - 분양자와 관리업체가 맺은 계약 기간과 범위를 봅니다. 개시 전 관리의 근거가 되는지 판단합니다.
• 관리비 수납 내역 대조 - 관리업체가 구분소유자에게서 걷은 관리비와 지출 내역을 맞춰 봅니다. 정산할 금액의 범위가 나옵니다.
• 임시관리인 검토 - 관리인이 없으면 법원에 임시관리인 선임을 청구합니다. 관리 공백과 분쟁을 빨리 끝낼 수 있습니다.
• 소송 대응 - 관리업체가 비용상환이나 부당이득을 청구하면 관리 개시일 전후로 나누어 다툽니다. 확정된 다른 판결의 사실인정도 그대로 따르지 않을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리단 구성 전에 구분소유자들이 관리업체와 따로 서면 합의를 했거나 관리비를 직접 지급해 왔다면 계약서와 수납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단과 관리업체 사이의 관리비 정산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양자가 관리단집회를 안 열면 구분소유자가 직접 열 수 있나요?
  열 수 있습니다. 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의3 제3항은 분양자가 구분소유자에게 관리단집회 소집을 통지하도록 하고, 같은 조 제4항은 구분소유자가 통지받은 날부터 3개월 이내에 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 소집하도록 정합니다. 구분소유자가 먼저 소집하는 것이 원래 순서입니다.
• 관리인이 없을 때 법원에 임시관리인을 청구할 수 있나요?
  있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2 제1항은 관리단집회에서 선임된 관리인이 없으면 구분소유자, 그 승낙을 받은 점유자, 분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있다고 정합니다. 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 집회를 소집해야 합니다.
• 임시관리인 규정이 생기기 전에는 어떻게 했나요?
  민법의 임시이사 선임 규정을 유추해 임시관리인을 선임할 수 있었습니다. 민법 제63조는 이사가 없어 손해가 생길 염려가 있으면 법원이 이해관계인 등의 청구로 임시이사를 선임하도록 정합니다. 대법원 2025다214166 판결은 이 절차를 쓸 수 있었는데도 쓰지 않았다면 분양자의 관리권한이 곧바로 소멸하지 않는다고 보았습니다.
• 분양계약서에 관리업체 지정 조항이 있으면 계속 맡아야 하나요?
  관리단이 관리를 시작한 뒤에는 그렇지 않습니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결은 분양계약서의 관리업체 지정 문구를 분양자 관리기간 동안 그 업체의 관리를 승인한다는 뜻으로 볼 뿐, 관리단 개시 뒤까지 계약 효력을 인정하는 합의로 볼 수 없다고 했습니다.
• 다른 소송에서 관리권한이 없다고 확정됐으면 그대로 따르나요?
  반드시 그렇지는 않습니다. 대법원 2025다214166 판결은 확정된 관련 민사판결의 사실인정이 유력한 증거가 되지만, 다른 증거에 비추어 그대로 채용하기 어려우면 합리적인 이유를 들어 배척할 수 있다고 보았습니다. 이 사건 원심이 관련판결만을 근거로 관리권한 소멸을 인정한 것은 잘못이라고 했습니다.
• 분양자는 관리하는 동안 어떤 의무를 지나요?
  선량한 관리자의 주의로 건물과 대지, 부속시설을 관리해야 합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의3 제1항이 이를 정하고, 현행법은 그 기간을 관리단집회에서 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지로 정합니다. 관리 소홀로 손해가 생기면 분양자에게 책임을 물을 수 있는지 따져 볼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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