아파트 관리

관리단이 교체를 요구했는데 버틴 관리업체, 그 기간 인건비를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

관리단이 인계를 요구한 뒤에도 관리를 계속한 업체는 분양자와 맺은 위탁계약을 내세울 수 없지만, 공용부분 유지에 필요한 기본 업무로 관리단에 이득이 된 인건비는 부당이득으로 받을 여지가 있습니다. 대법원 2022다233560 판결로 수수료와 인건비의 차이, 관리단의 대응을 정리했습니다.

일부는 받을 여지가 있습니다. 대법원은 위탁계약이 끝난 뒤에도 업체가 공용부분 유지에 필요한 기본 업무를 계속했다면, 그 관리인력 인건비 중 관리단에 이득이 된 부분은 관리단이 돌려줘야 한다고 보았습니다. 다만 위탁관리 수수료는 받을 수 없고, 분양자와 맺은 위탁계약을 관리단에 내세울 수도 없습니다. 관리단이 분양자의 위탁계약을 넘겨받을 의무는 없지만, 업체가 버틴 기간의 비용을 전부 면할 수 있다고 기대하지는 않는 편이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 준공된 오피스텔의 관리단 관리인입니다. 분양회사가 맡긴 관리업체는 2025. 3. 관리단집회에서 새 업체를 정하고 인계를 요구했는데도, 밀린 용역비를 정산받기 전에는 나갈 수 없다며 관리를 계속했습니다. 관리단이 관리행위 금지 가처분을 받아 내자 업체는 2025. 11.에야 철수했습니다. 2026. 2. 업체는 그 8개월분 용역비 9천6백만원을 내라며 관리단을 상대로 소송을 냈습니다. A씨는 계약도 없는 업체에 돈을 줘야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 관리업체 용역비 청구를 어떻게 판단했나요?

대법원은 계약에 근거한 청구는 받아들이지 않았지만, 관리인력 인건비 상당 부당이득은 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다. 사안의 관리업체는 2017년 분양자들과 위탁계약을 맺고 관리하던 중, 2019. 2. 관리단이 관리인을 선임하고 같은 해 6. 30.자로 관리 종료를 통보받았습니다. 업체는 미납 용역비를 이유로 인계를 거절하고 2020. 10.까지 관리를 계속하다가, 가처분 인용이 확정된 뒤 철수했습니다.

대법원은 분양자의 관리권한과 관리단의 권한은 서로 구분된다고 보고 “분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다.”라고 판단했습니다. 그래서 양수금·비용상환 청구는 배척되었습니다. 반면 원심이 인건비 부당이득까지 모두 배척한 부분은 법리오해라고 했습니다.

분양자가 맡긴 관리업체의 권한은 언제 끝나나요?

관리단이 관리인을 선임해 관리를 시작하면 분양자는 그때 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 잃습니다. 분양자의 관리의무는 관리 공백을 막기 위해 법이 한시적으로 지운 고유한 의무이고, 관리단의 위임을 받은 것이 아니기 때문입니다. 분양자 시절 맺은 위탁계약 같은 법률관계도 관리단에 당연히 이어지지 않습니다.

이 판결은 2020. 2. 4. 개정 전 조문을 적용했지만, 현행 법률도 분양자는 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 관리하도록 정해 같은 구조입니다. 현행법은 분양자가 예정 매수인 절반 이상의 이전등기 뒤 관리단집회 소집을 통지하고, 3개월 안에 소집되지 않으면 직접 소집하도록 정하고 있습니다. 관리 개시 시점이 다툼이 되는 경우는 「관리단집회가 늦게 열렸으면 분양자가 맡긴 관리업체 권한은 끝난 건가요?」에서 자세히 설명했습니다.

버틴 기간의 용역비는 어디까지 돌려받을 수 있나요?

위탁관리 수수료는 돌려받기 어렵고, 관리단에 실제 이득이 된 관리인력 인건비만 문제 됩니다. 대법원은 수수료 부분을 배척한 원심은 옳다고 보았습니다. 그러나 업체 인력이 한 일 중 공용부분의 멸실·훼손을 막고 현상을 유지하는 기본 업무는 관리단이 자치관리를 하더라도 필요한 일이라고 보았습니다.

여기에 업체가 관리단에 피해를 주지 않았고, 관리단이 그 기간 따로 관리비용을 부담하지 않았다는 사정이 더해졌습니다. 그래서 그 업무의 이득은 관리단에 귀속되었고, 돌려주게 하는 것이 공평의 원칙에 맞다고 했습니다. 환송 뒤 법원은 이득이 된 업무를 특정하고 인건비가 적정한지 다시 따지게 됩니다. 관리단이 같은 기간 새 업체에 비용을 냈거나 업체가 충돌로 손해를 끼쳤다면 결론이 달라질 수 있습니다.

관리단은 인계를 거부하는 업체를 어떻게 내보내나요?

관리단은 관리권을 근거로 관리행위 금지 가처분을 신청해 업체의 관리를 멈출 수 있습니다. 관리인은 공용부분 보존과 관리비 청구·수령, 관리단을 대표한 재판상 행위를 할 권한이 있기 때문입니다. 사안에서도 관리단이 낸 가처분이 인용되어 확정되자 업체는 곧 관리를 중단했습니다.

다만 가처분이 나올 때까지 시간이 걸리고, 그 사이 업체 인력이 한 기본 업무의 인건비는 나중에 정산 대상이 될 수 있습니다. 그래서 신청과 함께 업체가 걷는 관리비와 근무 인원을 기록해 두어야 합니다. 업체가 관리사무소 열쇠나 장부를 넘기지 않으면 그 목록도 신청서에 적어 함께 인도를 구하는 것이 좋습니다.

관리업체 교체 분쟁 대응 순서

• 관리 개시 확인 - 관리인 선임 결의일과 사무 개시일을 회의록으로 확정합니다.
• 종료 통지 - 위탁계약을 넘겨받지 않는다는 뜻과 인계일을 서면으로 보냅니다.
• 업무 기록 확보 - 인계 지연 기간의 근무 인원, 업무 일지, 관리비 징수 내역을 모아 둡니다.
• 가처분 검토 - 인계를 계속 거부하면 관리행위 금지 가처분으로 관리권을 회복합니다.
• 정산 협의 - 수수료와 인건비를 나누고, 이득이 된 업무 범위로 정산안을 마련합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 업체 인력이 실제로 한 업무 내용과 관리단이 그 기간 따로 쓴 비용, 인건비의 적정성에 따라 돌려줄 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단과 관리업체 사이의 관리권·용역비 분쟁 자문과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리단이 분양자가 맺은 관리위탁계약을 꼭 이어받아야 하나요?
  아닙니다. 분양자의 관리의무는 법이 정한 고유한 의무이고 관리단의 위임이 아니어서, 분양자 시절 위탁계약은 관리단에 당연히 승계되지 않습니다. 특별한 사정이 없으면 업체는 그 계약을 관리단에 주장할 수 없습니다.
• 분양자가 맡긴 관리업체가 밀린 용역비를 이유로 인계를 거부할 수 있나요?
  관리단에 대해서는 어렵습니다. 미납 용역비는 업체와 계약한 분양자에게 받을 돈이므로, 관리단이 관리를 시작한 뒤에는 인계를 거부할 근거가 되기 어렵습니다. 계속 버티면 관리단은 관리행위 금지 가처분을 신청할 수 있습니다.
• 위탁관리 수수료도 부당이득으로 받을 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원은 위탁용역비 가운데 위탁관리 수수료는 관리단이 지출을 면한 필요경비가 아니라고 본 원심 판단을 옳다고 했습니다. 다툼의 대상은 관리인력 인건비 중 관리단에 이득이 된 부분입니다.
• 업체가 관리하던 기간 관리비를 업체가 직접 걷었다면 어떻게 되나요?
  관리단의 이득이 줄어든다고 볼 여지가 있습니다. 대법원은 관리단이 따로 비용을 부담하지 않았다는 사정을 이득 판단의 근거로 들었으므로, 업체가 걷어 쓴 관리비는 정산에서 함께 따져야 합니다.
• 분양자는 관리단집회를 언제 소집해야 하나요?
  예정 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 하면 관리단집회 소집을 구분소유자에게 통지해야 합니다. 통지받은 날부터 3개월 안에 소집되지 않으면 분양자가 지체 없이 직접 소집해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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