아파트 관리

관리회사가 자기 이름으로 밀린 관리비 소송을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 관리단에서 관리비 부과·징수까지 포괄적으로 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없으면 자기 이름으로 관리비 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 이를 합리적 이유가 있는 임의적 소송신탁으로 보아 예외적으로 허용합니다. 지금은 관리단과 관리회사가 맺은 위탁관리계약서에 관리비 징수가 들어 있는지 확인하십시오.

관리단이 아니라 관리회사가 원고라는 사정만으로 소송이 부적법해지지는 않습니다. 원고 자격보다 관리비 부과 근거와 금액, 소멸시효를 따지는 편이 실익이 큽니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년에 분양받은 상가 건물 1층 점포를 소유하고 있습니다. 2024년 7월부터 영업이 부진해 관리비를 내지 못했고, 2026년 3월 관리단이 아닌 위탁관리회사 이름으로 체납 관리비 약 1,260만원의 지급명령을 받았습니다. 관리회사는 관리단집회 결의로 선정되어 관리비 부과와 징수를 맡고 있었습니다. A씨는 관리회사가 자기 이름으로 청구할 자격이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리회사가 자기 이름으로 관리비 소송을 낼 수 있나요?

네, 관리단에서 관리비 부과·징수를 포함한 관리업무를 포괄적으로 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없으면 자기 이름으로 구분소유자에게 관리비 소송을 낼 수 있습니다. 남의 권리를 자기 이름으로 소송하는 것은 임의적 소송신탁이라 원칙적으로 허용되지 않습니다. 그러나 대법원은 관리단이 전문 관리업체에 관리를 맡기는 것이 합리적 이유와 필요가 있는 일반적 관리방식이고, 관리비 징수는 그 업무에 당연히 따르는 일이라는 점을 들어 예외를 인정했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 관리비와 분담금을 구분소유자에게 청구·수령하는 일을 관리인의 권한과 의무로 정합니다. 관리회사는 관리단에서 이 권한을 넘겨받아 행사하는 구조이므로, 위탁계약서에 관리비 부과·징수와 체납 관리비 추심이 들어 있는지를 봅니다.

관리회사가 소송을 낼 수 없는 경우도 있나요?

있습니다. 위탁 범위가 시설 점검이나 청소처럼 일부 업무에 그치고 관리비 부과·징수를 맡기지 않았다면 재판상 청구 권한까지 받았다고 보기 어렵습니다. 또 소송을 하게 하는 것이 주된 목적인 위임이나, 변호사가 아닌 사람이 소송을 대신하지 못하게 한 원칙을 피하려는 탈법적 위임은 효력이 없습니다.

위탁계약이 관리단집회 결의나 관리인의 권한 없이 맺어졌다면 위임 자체를 다툴 여지가 있습니다. 다만 관리인의 대표권에 규약으로 제한을 두었더라도 그 제한은 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 관리회사가 제한을 몰랐다면 이 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

관리회사가 낸 관리비 소송에서 무엇을 다툴 수 있나요?

구분소유자는 원고가 관리회사여도 관리비 부과 근거, 금액 계산, 소멸시효를 그대로 다툴 수 있습니다. 공용부분 관리비는 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율로 부담하므로, 부과 기준이 규약과 맞는지 먼저 봅니다.

매월 정해 내는 관리비처럼 1년 이내의 기간으로 정한 금전 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 오래된 체납분이 섞여 있으면 각 달의 납부기한부터 3년이 지났는지 따져 봅니다. 점포를 산 사람은 전 소유자가 밀린 관리비 중 공용부분 몫을 떠안을 수 있다는 점도 함께 확인합니다.

관리비 소송 대응 순서

• 위탁계약서 확인 - 관리단과 관리회사가 맺은 위탁관리계약서에서 관리비 부과·징수와 체납 추심이 위탁 범위에 들어 있는지 봅니다. 빠져 있으면 원고 자격을 다툴 수 있습니다.
• 관리단집회 결의 확인 - 위탁계약을 승인한 결의서와 관리인 선임 서류를 받아 봅니다. 권한 없는 계약이면 위임 효력이 문제 됩니다.
• 부과 내역 대조 - 월별 부과 내역을 규약의 부과 기준, 전유부분 면적과 맞춰 봅니다. 기준과 다르게 계산된 부분은 감액을 주장합니다.
• 시효 계산 - 각 달 관리비의 납부기한부터 3년이 지났는지 표로 정리합니다. 시효가 지난 달은 청구에서 빼 달라고 다툽니다.
• 지급명령 이의 - 지급명령을 받았다면 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 합니다. 기한을 넘기면 지급명령이 확정됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 위약금이나 연체료 조항이 따로 있거나 관리단과 관리회사 사이에 계약 해지 다툼이 걸려 있으면 규약과 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리비 청구와 관리단 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리회사가 보낸 지급명령도 효력이 있나요?
  효력이 있습니다. 관리비 부과·징수를 위임받은 관리회사는 자기 이름으로 지급명령을 신청할 수 있습니다. 다만 채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 소송으로 넘어가므로, 금액이나 자격에 다툼이 있으면 이 기간 안에 이의신청을 하십시오.
• 관리비 소멸시효는 몇 년인가요?
  매월 정해 내는 관리비는 1년 이내의 기간으로 정한 금전 채권에 해당하면 3년간 행사하지 않을 때 소멸시효가 완성됩니다. 시효는 각 달의 납부기한부터 따로 계산합니다. 소송이나 지급명령 신청, 가압류가 있으면 시효가 중단되므로 그 날짜도 함께 확인합니다.
• 전 소유자가 밀린 관리비도 제가 내야 하나요?
  공용부분에 관한 관리비는 새 소유자에게도 청구할 수 있습니다. 구분소유자들 사이에서 공용부분에 관하여 생긴 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있기 때문입니다. 전유부분 사용료나 연체료까지 모두 넘어오는 것은 아니므로 항목별로 나눠 봐야 합니다.
• 관리비 부과 기준은 어디서 확인하나요?
  관리규약에서 확인합니다. 규약에 따로 정한 바가 없으면 각 공유자는 지분 비율에 따라 공용부분의 관리비용을 부담합니다. 관리회사가 규약에 없는 항목을 넣었거나 면적 비율과 다르게 나눴다면 그 부분은 감액을 주장할 수 있습니다.
• 관리인이 없는 건물도 관리비를 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 따로 절차 없이 설립됩니다. 관리인이 선임되지 않았다면 관리단집회에서 관리인을 선임하거나 관리단이 대표자를 정해 청구하는 방식으로 진행합니다.
• 임의적 소송신탁이 무엇인가요?
  권리자가 자기 권리에 관한 소송을 다른 사람 이름으로 하게 하는 것을 말합니다. 소송행위를 하게 하는 것이 주된 목적인 신탁은 무효이고, 변호사가 아닌 사람은 소송대리인이 될 수 없으므로 원칙적으로 허용되지 않습니다. 관리회사의 관리비 소송은 합리적 이유가 인정되는 예외입니다.

비슷한 상황

• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 거래처가 대금을 주지 않는데 무엇부터 해야 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성