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시장관리 회사가 상가 관리단에 직접 관리비를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 대규모점포관리자나 시장관리자는 관리단과 따로 약정하지 않았다면 구분소유자나 입점상인에게만 관리비를 받을 수 있습니다. 대법원 2019다208953 판결로 징수 상대방, 몇 차례 낸 경우의 의미, 관리단의 대응을 정리했습니다.

아니요, 관리단과 관리비 지급 약정을 맺지 않았다면 시장관리자나 대규모점포관리자는 관리단에 직접 관리비를 청구할 수 없습니다. 이들의 관리비 징수권은 구분소유자나 매장을 빌려 영업하는 상인에게 행사하는 것이기 때문입니다. 관리단이 예전에 몇 차례 냈다는 사정만으로 지급 의무가 생기지도 않습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 전통시장 권역 안에 있는 7층 상가건물 관리단의 관리인입니다. 시장 전체를 관리하는 회사가 청소비와 소방 관리비 명목으로 매달 300만 원을 관리단에 청구해 왔고, 전임 관리인 때 몇 달 낸 적도 있습니다. 관리단이 2025. 12.부터 지급을 멈추자 회사는 2026. 5. 밀린 관리비 3,000만 원을 내라는 지급명령을 신청했습니다. E씨는 관리단이 이 돈을 내야 하는지, 회사가 각 점포 상인에게 따로 받으면 이중 부담이 아닌지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대규모점포관리자와 시장관리자는 누구에게 관리비를 받나요?

대규모점포등관리자는 대규모점포를 유지·관리하기 위한 관리비를 입점상인에게 청구·수령하고 관리할 수 있습니다. 매장이 분양된 대규모점포에서는 업무 중 구분소유와 관련된 사항은 집합건물법에 따릅니다. 판례는 관리비 징수가 구분소유와 관련된 사항이 아니라 점포의 유지·관리에 필요한 업무라고 보아, 관리자가 관리비를 걷을 권한을 인정해 왔습니다.

시장관리자는 시장·군수·구청장이 상인회, 법인, 협동조합 등에서 지정하며 상업기반시설 관리, 화재 예방, 청소·방범을 맡습니다. 판례는 시장관리자도 이 업무에 드는 경비를 상인들에게 부과·징수할 수 있다고 보았습니다. 두 경우 모두 징수 상대방은 구분소유자와 입점상인입니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고는 2007년 시장관리자로 지정되고 2012년 대규모점포 개설등록을 마친 회사로, 시장 권역 청소와 화재 예방을 맡아 왔습니다. 피고는 그 권역 안 상가건물의 구분소유자 전원으로 이루어진 관리단입니다. 피고는 2013. 3.경까지 월 200만 원 청소비와 연 150만 원 소방차 운영관리비를 몇 차례 냈다가 지급을 거부했습니다.

대법원은 원고가 시장관리자와 대규모점포개설자 지위를 유지한다고 보면서도, 관리단에는 청구할 수 없다고 판단했습니다. “관리단과 사이에 관리비 징수에 관한 약정이 체결되는 등 특별한 사정이 없는 한 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자가 관리단을 상대로 직접 관리비를 청구할 수는 없다.” 관리단은 구분소유자·상인과 별개의 권리·의무 주체이고, 관리단에 납부 의무를 지우는 규정이 없다는 이유입니다. 현행 유통산업발전법 제12조의3도 입점상인만 규정하고 있고, 현행 전통시장법에도 같은 법리가 적용된다고 밝혔습니다.

관리단이 몇 번 냈다면 약정이 생긴 건가요?

그것만으로는 생기지 않습니다. 이 사건에서 원고는 관리단이 지급하기로 하는 묵시적 약정이 있었다고 주장했지만 원심은 받아들이지 않았고, 대법원도 그 판단을 유지했습니다. 원고가 관리단 대신 업무를 처리했다는 사무관리 비용상환이나, 관리단이 이익을 얻었다는 부당이득 주장도 같은 결론이었습니다.

다만 관리단 집회에서 지급을 결의했거나 관리인이 서면으로 약정했다면 특별한 사정이 될 수 있습니다. 관리단으로서는 과거 지급의 근거가 된 문서와 집회 의사록을 먼저 찾아 보아야 합니다. 관리단이 아닌 자가 낸 관리비 소송의 적법성은 「관리단이 아닌 관리회사가 관리비 소송을 냈는데 부적법하지 않나요?」에서 자세히 설명했습니다.

그렇다면 상인과 구분소유자는 이 관리비를 내야 하나요?

낼 의무가 생길 수 있습니다. 적법하게 지정·등록된 관리자가 실제로 청소, 화재 예방 같은 업무를 하고 있다면, 구분소유자와 그에게서 점포를 빌린 상인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 시장관리자 지정이나 대규모점포 개설등록은 행정처분이어서 당연무효이거나 취소되지 않는 한 그 지위가 유지됩니다.

다만 관리단도 같은 건물의 공용부분 관리비를 구분소유자에게 받습니다. 같은 청소·방범 업무를 두 곳이 겹쳐 청구한다면 항목별로 대조해 중복을 걸러야 합니다. 임대차계약에서 관리비를 누가 내기로 했는지도 함께 확인해야 임대인과 임차인 사이 분쟁을 줄일 수 있습니다.

상가 관리단의 관리비 청구 대응 순서

• 청구인 지위 확인 - 대규모점포 개설등록, 관리자 신고, 시장관리자 지정 여부를 구청에서 확인합니다.
• 약정 여부 점검 - 관리단 집회 의사록, 관리인 명의 합의서 등 지급 약정 문서를 찾습니다.
• 지급명령 이의 - 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하고 소송에서 다툽니다.
• 업무 범위 정리 - 관리단이 하는 공용부분 관리와 시장관리자 업무가 겹치는지 정리합니다.
• 상인 부담 안내 - 필요한 비용은 관리자와 구분소유자·상인 사이에서 정산되도록 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리단이 지급을 약정했는지, 청구인이 적법하게 지정·등록된 관리자인지에 따라 관리단의 지급 의무가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단을 위한 관리비 분쟁 대응과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대규모점포관리자는 상가 임차인에게 관리비를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대규모점포등관리자는 점포를 유지·관리하기 위한 관리비를 입점상인에게 청구·수령하고 관리할 수 있습니다. 구분소유자에게서 점포를 빌려 영업하는 상인도 입점상인입니다.
• 관리단과 시장관리자의 관리 업무는 어떻게 다른가요?
  관리단은 구분소유자 전원으로 구성돼 건물과 대지, 부속시설을 관리하고, 관리인이 공용부분 관리비를 구분소유자에게 청구합니다. 시장관리자는 시장 단위의 상업기반시설, 화재 예방, 청소·방범을 맡습니다.
• 관리단이 지급하기로 약정하면 관리단도 내야 하나요?
  그렇습니다. 판례는 관리단과 관리비 징수에 관한 약정을 맺는 등 특별한 사정이 있으면 관리단에 청구할 수 있다고 보았습니다. 약정의 존재는 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 관리단이 전에 낸 관리비를 돌려받을 수 있나요?
  약정 없이 착오로 냈다면 부당이득으로 반환을 구할 여지가 있습니다. 다만 낼 의무가 없음을 알면서 냈다면 비채변제로 돌려받지 못합니다. 지급 경위와 당시 결의를 먼저 확인해야 합니다.
• 관리비 지급명령을 받고 2주가 지나면 어떻게 되나요?
  이의신청 없이 2주가 지나면 지급명령이 확정돼 강제집행의 근거가 됩니다. 지급 의무가 없다고 보더라도 기한 안에 이의신청을 해야 소송으로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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