관리비 청구권은 원래 누구에게 있나요?

관리단에 있습니다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 설립되고, 제25조 제1항 제2호는 관리인이 관리비용 등을 각 구분소유자에게 청구·수령할 권한과 의무를 가진다고 정합니다.

관리회사가 자기 이름으로 소송할 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 할 수 있습니다. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결은 관리단으로부터 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 관리비를 청구할 당사자적격이 있다고 보았습니다.

임의적 소송신탁은 금지되지 않나요?

원칙적으로 금지됩니다. 신탁법 제6조는 소송행위를 하게 하는 것을 주된 목적으로 하는 신탁을 무효로 하고, 민사소송법 제87조는 변호사대리 원칙을 둡니다. 다만 이를 피하려는 탈법적인 것이 아니고 합리적인 이유와 필요가 있으면 예외적으로 허용됩니다.

관리회사가 바뀐 뒤 옛 관리회사가 청구하면요?

다툴 여지가 있습니다. 대법원 2014다87885 판결은 「특별한 사정」이 없는 한 당사자적격을 인정했으므로, 관리위탁계약이 끝나 위임이 소멸했다면 옛 관리회사의 청구 권한을 다툴 수 있습니다. 계약 종료일과 새 관리회사 선정 결의를 자료로 냅니다.

관리비가 과다하게 부과됐다면 어떻게 하나요?

부과 기준과 내역을 대조해 다툽니다. 관리비는 규약과 관리단집회 결의로 정한 기준에 따라 부과해야 하므로, 월별 부과 내역서와 규약을 비교해 기준에 없는 항목이나 전유부분 사용료가 섞인 부분을 가려냅니다. 다툼이 없는 부분은 먼저 내는 편이 지연손해금을 줄입니다.

관리비 판결로 무엇을 압류할 수 있나요?

구분소유자의 예금, 임대료 채권, 구분건물 자체 등을 압류할 수 있습니다. 확정판결이나 가집행선고 있는 판결은 집행권원이 되고, 관리회사는 자기 이름으로 받은 판결로 강제집행을 신청합니다. 임차인이 있는 상가라면 임대료 채권 압류가 자주 쓰입니다.

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관리단이 아닌 관리회사가 관리비 소송을 냈는데 부적법하지 않나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 관리단으로부터 관리비 부과·징수를 포함한 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없으면 자기 이름으로 관리비 소송을 낼 당사자적격이 있습니다. 대법원 2014다87885 판결은 이를 임의적 소송신탁의 허용되는 예외로 보았습니다. 지금은 관리회사와 관리단 사이의 관리위탁계약서에 관리비 징수 위임이 들어 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

관리비를 청구받은 구분소유자라면 소장의 원고가 관리단인지 관리회사인지 확인하고, 관리회사라면 관리단과 맺은 관리위탁계약서 사본을 요구하십시오. 관리비 부과·징수를 포함한 업무를 포괄적으로 위임받았는지가 다툼의 출발점입니다.

관리회사가 관리단이 아니라는 이유만으로 관리비 소송이 부적법하다고 기대할 수는 없습니다. 관리업무를 위임받은 관리회사는 특별한 사정이 없으면 자기 이름으로 관리비를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2023년부터 상가 건물의 한 호실을 소유하며 임대하고 있는데, 관리비 부과 방식에 불만이 있어 2024. 7.부터 1년간 관리비 약 540만원을 내지 않았습니다. 2025. 8. 관리단과 관리위탁계약을 맺은 관리회사가 자기 이름으로 K씨를 상대로 관리비 소송을 냈습니다. K씨는 관리단이 아닌 회사가 원고가 될 수 없다고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리회사가 자기 이름으로 관리비 소송을 낼 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 낼 수 있습니다. 대법원은 관리단으로부터 집합건물 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 관리비를 청구할 당사자적격이 있다고 보았습니다.

관리비의 원래 주인은 관리단입니다. 건물에 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 설립되고, 관리인은 관리비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령할 권한이 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같습니다.

임의적 소송신탁이라 부적법하다는 주장은 통하지 않나요?

원칙은 통하지만 관리회사에는 예외가 인정됩니다. 권리자가 소송을 제3자에게 맡겨 제3자 이름으로 하게 하는 임의적 소송신탁은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 변호사대리 원칙과 소송신탁 금지를 피하는 수단이 될 수 있기 때문입니다.

다만 탈법적인 것이 아니고 합리적인 이유와 필요가 있으면 예외적으로 허용됩니다. 대법원은 관리단이 전문 관리업체에 관리를 맡기는 것이 일반적인 거래 현실이고 관리비 징수는 그 업무에 당연히 따르는 요소이므로, 관리회사의 관리비 청구는 허용되는 예외라고 보았습니다.

구분소유자가 다툴 수 있는 부분은 무엇인가요?

위임의 범위와 관리비 내역입니다. 관리위탁계약이 관리비 부과·징수를 포함하지 않거나 계약이 이미 끝났다면 「특별한 사정」이 될 수 있습니다. 관리단이 관리회사를 교체한 뒤에도 옛 관리회사가 청구하는 경우가 대표적입니다.

관리비 금액 자체도 다툴 수 있습니다. 규약과 관리단집회 결의로 정한 부과 기준에 맞는지, 공용부분 관리비와 전유부분 사용료가 섞여 있지 않은지 관리비 부과 내역서로 확인합니다.

위탁관리회사 관리비 소송 대응 순서

원고 확인 - 소장의 원고가 관리단, 관리인, 관리회사 중 누구인지 확인합니다. 다툼의 대상이 달라집니다.
위탁계약 확인 - 관리위탁계약서에서 관리비 부과·징수 위임 조항과 계약 기간을 봅니다. 위임 범위가 당사자적격을 가릅니다.
관리비 내역 확인 - 월별 부과 내역서와 규약의 부과 기준을 대조합니다. 과다 부과 부분을 가려냅니다.
납부 기록 정리 - 이미 낸 관리비와 미납 기간을 정리합니다. 청구 금액과 비교합니다.
답변서 제출 - 위임 범위나 금액에 대한 다툼을 답변서에 적습니다. 다툼이 없는 부분은 분할 납부 합의를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리단 집회 결의가 없거나 관리회사 선정 절차에 흠이 있다는 사정이 있으면 규약과 회의록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리비 청구와 그 판결에 따른 강제집행 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

관리비 소송을 받은 구분소유자들은 원고가 관리단이 아니니 소송이 성립하지 않는다고 주장하곤 합니다. 대법원은 관리회사의 관리비 청구를 허용되는 예외로 정리했으므로 이 주장만으로 소송을 막기는 어렵습니다. 다툴 여지는 위임의 범위와 관리비 금액에 있습니다.

따라서 계약서와 부과 내역이 판단 자료입니다. 관리위탁계약의 체결일과 기간, 관리비 징수 위임 조항, 관리회사가 교체된 날짜, 월별 부과 내역과 납부일이 확인되어야 합니다. 관리단집회 회의록도 부과 기준의 근거로 필요합니다.

이 기록은 소송에서 관리회사의 청구 권한과 금액을 가르고, 판결 뒤 관리회사가 구분소유자의 예금이나 임대료에 압류를 할 때 집행 범위를 정하는 기준이 됩니다. 계약이 끝난 뒤의 청구라면 청구이의의 소에서도 같은 자료가 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

관리비 청구 소장, 관리위탁계약서 사본, 관리 규약과 관리단집회 회의록, 월별 관리비 부과 내역서를 준비해 주시면, 관리회사의 당사자적격, 위임 범위를 벗어난 청구 여부, 관리비 금액의 적정성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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