아파트 관리

상가 주차장 수익은 관리단 몫인가요, 대규모점포관리자 몫인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원칙적으로 관리단 몫입니다. 대법원은 건물 상당 부분이 대규모점포라도 주차장·기계실·전기실 같은 공용부분의 관리권과 주차장 수익금은 집합건물법상 관리단에 있다고 보았습니다. 2017다291517 판결로 관리자의 권한 범위와 예외, 대응 방법을 정리했습니다.

원칙적으로 관리단 몫입니다. 대법원은 쇼핑몰이 건물 상당 부분을 차지하더라도 주차장·기계실·전기실 같은 공용부분의 관리권과 주차장 수익금은 집합건물법상 관리단에 있다고 보았습니다. 대규모점포관리자가 관리비를 걷고 있다는 이유만으로 주차장 수익까지 넘겨줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지하 2층부터 지상 8층까지 쇼핑몰이고 9층부터 12층까지 오피스텔인 건물의 상가 구분소유자입니다. 쇼핑몰은 입점상인들이 동의해 세운 B사가 대규모점포관리자로 신고해 관리하고 있습니다. B사는 2023년부터 지하 주차장을 직접 운영하며 월 2,000만 원 안팎의 수익을 받아 왔습니다. 2026. 6. 구분소유자들이 관리단집회를 열어 관리인을 뽑았지만, B사는 주차장도 점포 운영에 필요한 시설이라며 넘겨주지 않습니다. 2026. 9. A씨는 주차장 관리권과 그동안의 수익이 누구 것인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대규모점포관리자는 어디까지 관리할 수 있나요?

대규모점포관리자는 상거래질서 확립, 소비자 안전과 민원 처리, 점포 유지·관리 업무를 맡고, 입점상인에게 관리비를 청구·수령할 수 있습니다. 매장이 분양된 대규모점포에서는 매장면적 2분의 1 이상을 직영하는 자나 입점상인 동의로 세운 법인 등이 관리자가 됩니다.

다만 구분소유와 관련된 사항은 집합건물법에 따릅니다. 대법원은 이를 관리자에게 맡기면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌하거나 구분소유자의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항이라고 해석했습니다. 관리비 징수는 점포 운영에 필요한 업무로 관리자에게 있지만, 공용부분 관리는 그와 다르다는 것입니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517 판결 사안은 대형 패션몰 건물로, 아래층은 대규모점포였고 11층부터 15층은 오피스텔이었습니다. 관리단은 대규모점포관리자 회사를 상대로 건물 관리권 확인과 주차장 수익금 소유권 확인을 구했습니다. 원심은 오피스텔 층의 관리권은 관리단에 있다고 했지만, 주차장 등은 점포 운영에 필수적이라며 회사의 관리권을 인정했습니다.

대법원은 유통산업발전법상 매장에는 주차장 등 공용부분이 포함되지 않고, 입점상인 동의만으로 세운 관리자가 공용부분까지 결정하면 구분소유자의 소유권과 충돌한다고 보았습니다. 그리고 “건물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 수익금은 집합건물법상의 관리단에게 있다고 봄이 상당하고, 집합건물의 상당 부분이 대규모점포에 해당한다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.”라고 판시해 그 부분을 파기환송했습니다.

관리단은 회사의 관리자 신고 수리가 무효라는 주장도 했지만, 대법원은 입점상인 3분의 2 동의 미달 등이 증명되지 않았다며 회사의 대규모점포관리자 지위는 인정했습니다. 관리자 지위 자체를 무너뜨리기는 어렵더라도, 그 권한이 공용부분에는 미치지 않는다는 점으로 다툴 수 있다는 의미입니다. 대법원은 관리자 제도의 취지가 건물 관리가 아니라 상거래질서 확립을 위한 점포 운영에 있다고도 밝혔습니다.

주차장 수익은 누구에게 어떻게 돌아가나요?

공용부분에서 생기는 이익은 규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자가 지분 비율에 따라 취득합니다. 관리단이 주차장을 관리하며 받은 수익은 관리단 회계로 관리하고, 관리비 충당이나 적립 등 쓰임은 관리단집회나 규약으로 정합니다. 개별 구분소유자가 자기 몫을 바로 나눠 달라고 하는 것과는 다른 문제이며, 이는 「집합건물 공용부분을 제 전유부분 비율만큼 나눠 달라고 할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

예외는 건물 전체가 대규모점포이고 주차장 등이 점포 운영에 불가분적으로 연결된 경우입니다. 오피스텔이나 일반 사무실 층이 섞여 있다면 이 예외에 들어가기 어렵습니다. 2017년 법 개정으로 관리자의 관리비 청구 권한이 명문화되었지만, 구분소유 사항은 집합건물법에 따른다는 규정은 현행법에도 그대로 있어 판결 기준이 지금도 적용됩니다.

상가 주차장 관리권 분쟁 대응 순서

• 건물 구성 확인 - 집합건축물대장으로 대규모점포가 아닌 층과 공용부분의 범위를 확인합니다.
• 관리단 체계 정비 - 관리단집회로 관리인을 선임하고 주차장 관리 방법을 결의합니다.
• 관리 이관 요구 - 대규모점포관리자에게 주차장·기계실·전기실 인계와 수익 내역 제출을 서면으로 요구합니다.
• 수익 자료 보전 - 주차 관제 기록, 정산 내역, 위탁 운영사 지급 내역을 확보해 반환받을 수익금을 계산합니다.
• 관리권 확인·수익금 청구 - 거부하면 관리권 확인과 수익금 반환을 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 전체가 대규모점포인지와 주차장이 점포 운영과 얼마나 밀접하게 묶여 있는지에 따라 관리권의 귀속이 달라집니다. 관리단의 소송 당사자 문제는 「관리단이 아닌 관리회사가 관리비 소송을 냈는데 부적법하지 않나요?」에서 설명했습니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단과 대규모점포관리자 사이의 관리권 확인·수익금 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대규모점포관리자가 상가 관리비를 걷는 것은 적법한가요?
  네, 대규모점포관리자는 점포 유지·관리를 위한 관리비를 입점상인에게 청구·수령하고 관리할 수 있습니다. 대법원도 관리비 징수는 점포 본래의 유지·관리에 필요한 업무로 보았고, 2017년 법 개정으로 명문화되었습니다.
• 오피스텔 층 관리비는 누가 걷나요?
  대규모점포에 해당하지 않는 오피스텔 층은 대규모점포관리자의 관리 범위가 아닙니다. 2017다291517 사건에서도 11층부터 15층 오피스텔의 관리비 징수권을 포함한 관리권은 관리단에 있다고 본 원심이 유지되었습니다.
• 건물 전체가 쇼핑몰이면 주차장 관리권도 관리자에게 있나요?
  그럴 여지가 있습니다. 대법원은 건물 전체가 대규모점포로 관리되고 주차장 등이 점포 운영에 불가분적으로 연결된 특별한 사정이 있으면 예외를 두었습니다. 다만 상당 부분이 점포라는 것만으로는 부족합니다.
• 관리단은 따로 만들어야 하나요?
  아닙니다. 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다. 실제 활동하려면 관리단집회로 관리인을 선임하고 규약과 운영 방법을 정해야 합니다.
• 임차인도 주차장 관리 결의에 참여할 수 있나요?
  구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 공용부분 관리에 관한 집회에서 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 알린 경우는 예외입니다.
• 임차인에게 공용부분 관리 권한까지 넘어간 것 아닌가요?
  대법원은 점포 구분소유자가 임차인에게 공용부분의 사용권한을 넘어 관리권한까지 위임했다고 볼 수 없다고 했습니다. 입점상인 동의로 세운 관리자가 공용부분 관리를 정하는 근거가 되기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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