공유·경계
집합건물 공용부분을 제 전유부분 비율만큼 나눠 달라고 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 집합건물의 복도·옥상 같은 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이지만 분할청구가 허용되지 않아 내 전유부분 비율만큼 나눠 달라고 할 수 없습니다. 민법 제268조 제3항은 구분소유 건물의 공용부분에 분할청구 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 지금은 관리규약에서 그 공간의 사용 방법을 확인해 두십시오.
공용부분 사용을 두고 다툼이 생겼다면 분할 청구보다 먼저 관리규약과 관리단집회 의사록에서 그 공간의 사용 방법을 어떻게 정했는지 확인하십시오. 공용부분 사용은 분할이 아니라 관리 규정으로 정해집니다.
공용부분 지분을 따로 떼어 팔거나 나누겠다며 별도 등기를 준비할 필요는 없습니다. 공용부분 지분은 등기 없이 전유부분을 따라갑니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 상가 겸 오피스텔 건물의 호실 하나를 분양받았습니다. 2025년 관리단과 옥상 사용 문제로 다툼이 생기자, A씨는 복도·옥상·주차장 같은 공용부분도 자기 전유부분 면적 비율만큼 나눠 따로 쓰겠다며 분할을 청구하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
집합건물 공용부분을 내 지분만큼 나눠 달라고 할 수 있나요?
할 수 없습니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일반 공유물과 달리 분할청구가 허용되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 공유자의 분할청구권을 정하면서도 건물 구분소유의 공용부분(제215조)과 경계표·담 등(제239조)의 공유물에는 이를 적용하지 않는다고 정합니다.
수인이 한 채의 건물을 구분해 각각 일부분을 소유하면 건물과 부속물 가운데 공용하는 부분은 그들의 공유로 추정됩니다. 복도·계단·옥상·외벽처럼 여럿이 함께 써야 하는 부분을 나누면 건물 자체를 쓸 수 없게 되기 때문에 분할을 막는 것입니다.
공용부분 지분은 따로 팔 수 있나요?
따로 팔 수 없습니다. 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리해 공용부분 지분만 처분할 수 없습니다. 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않습니다.
| 구분 | 전유부분 | 공용부분 |
|---|---|---|
| 소유 형태 | 단독 소유 | 구분소유자 전원 공유 |
| 분할청구 | 해당 없음 | 불가 |
| 따로 처분 | 가능 | 전유부분과 분리 불가 |
| 등기 | 필요 | 득실변경에 불필요 |
- 소유 형태
- 전유부분: 단독 소유
- 공용부분: 구분소유자 전원 공유
- 분할청구
- 전유부분: 해당 없음
- 공용부분: 불가
- 따로 처분
- 전유부분: 가능
- 공용부분: 전유부분과 분리 불가
- 등기
- 전유부분: 필요
- 공용부분: 득실변경에 불필요
출처 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조, 제12조, 제13조, 민법 제268조 제3항
각 공유자의 지분은 원칙적으로 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르지만, 이 비율은 관리비 분담이나 의결권 계산 같은 곳에 쓰일 뿐 공간을 나눠 가지는 기준이 아닙니다. 규약으로 지분 비율을 달리 정할 수도 있습니다.
건물 대지도 나눠 달라고 할 수 없나요?
건물 사용에 필요한 범위의 대지는 나눠 달라고 할 수 없습니다. 대지 위에 구분소유 건물이 있으면 그 대지의 공유자는 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해 분할을 청구하지 못합니다. 건물과 떨어진 여유 부지는 이 제한에서 벗어날 수 있어 범위를 따로 따집니다.
공용부분 사용 다툼은 분할이 아니라 관리 문제로 풉니다. 특정 구분소유자가 옥상이나 복도를 독점하고 있으면 관리단이나 다른 구분소유자가 그 사용 중지와 원상회복을 구하는 방식이 일반적입니다.
공용부분 사용 다툼 대응 순서
- 관리규약 확인 - 공용부분 사용 방법과 사용료, 일부공용부분 지정 여부를 확인합니다. 다툼의 기준이 되는 규정입니다.
- 의사록 확인 - 관리단집회나 관리위원회에서 해당 공간의 사용을 결의한 적이 있는지 봅니다. 결의 내용이 규약보다 구체적인 경우가 많습니다.
- 일부공용부분 여부 판단 - 일부 구분소유자만 쓰도록 제공된 것이 명백하면 그들만의 공유가 됩니다. 사용권자 범위가 달라집니다.
- 관리단에 이의 제기 - 부당한 사용 제한이나 독점 사용이 있으면 관리인에게 서면으로 시정을 요구합니다. 집회 소집 요구도 함께 검토합니다.
- 소송 검토 - 시정되지 않으면 사용 방해 금지나 원상회복 청구, 결의 무효 확인을 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 문제 된 공간이 공용부분인지 전유부분인지부터 다툼이 있으면 분양계약서와 집합건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단 분쟁과 관리단집회 결의 관련 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
구분소유자들은 공용부분도 공유이니 일반 공유 토지처럼 지분만큼 나누거나 팔 수 있다고 생각합니다. 그러나 공용부분은 건물을 함께 쓰기 위한 공간이어서 분할도, 전유부분과 분리한 처분도 막혀 있습니다. 지분 비율은 관리비와 의결권 계산에 쓰이는 숫자일 뿐입니다.
그래서 공용부분 다툼에서 살펴야 할 문서는 등기부가 아니라 관리규약과 관리단집회 의사록입니다. 해당 공간을 누가 어떻게 쓰기로 언제 결의했는지, 사용료를 받기로 했는지가 기록으로 남아 있어야 사용 제한이나 독점 사용의 정당성을 따질 수 있습니다.
이 기록은 사용 방해 금지나 원상회복 소송에서 청구의 근거가 되고, 결의 자체에 문제가 있으면 결의 무효 확인 소송의 증거가 됩니다. 관리인에게 시정을 요구한 서면의 도달일은 관리인의 직무 태만을 보여 주는 자료로도 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 사용과 관리단 운영을 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 관리규약과 집회 결의를 먼저 확인한 뒤 사용 방해 금지나 결의 효력을 다투는 방식으로 대응합니다.
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
- 회계장부 등 열람·등사 가처분
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
분양계약서·관리규약·관리단집회 의사록·집합건축물대장을 준비해 주시면, 문제 공간의 공용부분 해당 여부·분할과 별도 처분 가능성·사용 방법 결의의 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 민법 제268조 제3항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항
- 민법 제215조 제1항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제13조 제2항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제1항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성