공유·경계

아파트 지하층이 건축주 명의로 등기돼 있는데 입주자들이 계속 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대개 쓸 수 있습니다, 아파트 지하층은 따로 지은 특별한 사정이 없으면 기계실·창고·대피소로 입주자가 함께 쓰려고 지은 것으로 보아 건축주가 아닌 입주자들에게 귀속됩니다. 판례는 분양계약서에 지하층이 빠졌다는 이유만으로 별개 물건으로 보지 않습니다. 지금은 등기부의 대지권 비율과 지하층 설비 현황을 확인하십시오.

분양계약서에 지하층 이야기가 없다고 해서 지하층이 입주자와 무관하다고 볼 필요는 없습니다. 판례는 계약서에 적히지 않았다는 이유만으로 지하층을 별개의 물건으로 보지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 입주한 아파트의 지하층에는 물탱크·양수기·배관이 있고, 남은 공간은 주민들이 창고와 대피소로 써 왔습니다. 2025년 가을 시행사가 지하층이 자기 명의로 보존등기돼 있다며 창고를 비우고 임대료를 내라고 통보했습니다. 분양계약서에는 지하층에 관한 약정이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 지하층이 건축주 명의로 등기돼 있으면 건축주 것인가요?

등기 명의만으로 건축주 것이 되지는 않습니다. 여러 층의 주거용 집합건물 지하층은 주거와 다른 목적으로 따로 지었다는 특별한 사정이 없으면 각 세대의 관리를 위한 기계실·보일러실이나 입주자 공동의 차고·창고 등으로 쓰려고 지은 것으로 봅니다. 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다19217 판결은 물탱크·양수기·배관이 있고 주민이 대피소·놀이터로 써 온 지하층을 건축주가 아닌 아파트 소유자들에게 공동으로 귀속된다고 보았습니다.

매매계약서를 쓸 때 지하실을 목적물로 적지 않았다는 이유만으로 지하층을 매매목적물과 별개의 물건으로 볼 수 없다는 판례도 있습니다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다2445 판결).

지하층이 공용부분인지 어떤 기준으로 판단하나요?

구분소유가 성립한 때, 곧 건물이 완성되어 건축물대장에 집합건물로 등록된 때의 구조와 객관적 용도로 판단합니다. 그 뒤의 개조나 이용 상황 변화는 영향을 주지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구조상 공용에 제공되는 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다.

실무에서는 다섯 가지를 봅니다. 건축 당시 피난시설로 강제된 곳인지, 상가처럼 주거와 다른 목적으로 지었는지, 기계실·창고·대피소로 공동 사용하려고 지었는지, 분양 때 지하층 성격을 밝히고 그에 맞는 대지권을 남겼는지, 주민이 오랫동안 이의 없이 써 왔는지입니다.

지하층도 독립한 구분소유권이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 지하층이 구조·용도·규모·이용 실태에 비추어 독립한 건물로 쓰일 수 있으면 구분소유권의 객체가 될 수 있습니다. 다만 그렇더라도 누구에게 귀속되는지는 위 기준으로 따로 판단하고, 92다19217 판결도 지하층이 구분소유권의 객체이지만 입주자들에게 공동으로 귀속된다고 보았습니다.

아파트 지하층 소유권 분쟁 대응 순서

• 공부 확보 - 집합건물 등기부·건축물대장·사용승인 도면을 확인합니다. 지하층 표시와 대지권 비율이 첫 판단 자료입니다.
• 설비·이용 실태 기록 - 물탱크·양수기·배관 위치와 주민 사용 모습을 사진으로 남깁니다. 공동 사용 목적을 보여 주는 증거가 됩니다.
• 분양 자료 수집 - 분양 공고·팸플릿·분양계약서에서 지하층 설명을 찾습니다. 별도 용도로 분양하려 했는지 판단합니다.
• 관리단 대응 - 입주자대표회의나 관리단 명의로 건축주의 권리 행사에 이의를 제기합니다. 장기간 이의 없는 사용 사실도 쌓입니다.
• 소송 검토 - 건축주 명의 등기의 말소나 입주자 공유를 원인으로 한 이전등기를 청구합니다. 처분 위험이 있으면 가처분을 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 때 지하층을 상가·주차장으로 따로 분양한다고 공고했거나 대지권을 별도로 남긴 경우라면 분양 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 귀속과 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약서에 지하층이 없으면 포기해야 하나요?
  아닙니다. 대법원 1981. 1. 13. 선고 80다2445 판결은 주거용 집합건물 지하층은 특별한 사정이 없으면 각 세대 관리나 공동 사용을 위해 지은 것이므로, 매매계약서에 지하실이 표시되지 않았다는 이유만으로 매매목적물과 별개로 볼 수 없다고 했습니다. 지하층을 지은 목적을 보여 주는 자료가 더 중요합니다.
• 건축주가 지하층을 팔려고 하면 어떻게 막나요?
  처분금지가처분을 신청합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 지하층이 제3자에게 넘어가면 다툴 상대가 늘어나므로, 입주자 공유를 주장하는 소송 전에 먼저 신청하는 경우가 많습니다.
• 지하층을 공용부분으로 보면 누구 소유가 되나요?
  구분소유자 전원의 공유가 됩니다. 집합건물법 제10조 제1항은 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 일부 구분소유자만 쓰도록 제공된 것이 명백하면 그들의 공유에 속한다고 정합니다. 각자의 지분은 전유부분의 처분을 따라가므로 세대를 팔면 지분도 함께 넘어갑니다.
• 공용부분 지분도 따로 등기해야 하나요?
  필요 없습니다. 집합건물법 제13조 제3항은 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다고 정합니다. 그래서 지하층이 구조상 공용부분이라면 등기부에 건축주 명의가 남아 있어도 입주자들의 공유 지분에는 영향이 없습니다. 다만 건축주 명의 등기가 거래에 쓰이지 않도록 말소를 구하는 편이 안전합니다.
• 지하층에 상가가 들어와 있으면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 건축 당시부터 주거와 별도로 상가나 사무실 용도로 지었고, 분양 때 그 성격을 밝히고 대지권을 따로 남겼다면 건축주나 분양받은 사람의 구분소유로 인정될 수 있습니다. 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다19217 판결도 이런 사정을 판단 요소로 들었습니다.
• 입주 뒤에 지하층 용도를 바꾸면 어떻게 되나요?
  전유·공용 여부에는 영향이 없습니다. 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결은 전유부분인지 공용부분인지는 건물이 완성되어 집합건물로 등록된 때를 기준으로 판단하고, 그 뒤의 개조나 이용 상황 변화는 영향을 주지 않는다고 했습니다. 준공 당시 도면과 사용승인 서류를 확보하십시오.

비슷한 상황

• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성