아파트 관리

공용 지하대피소를 방으로 고쳐 세를 줘 왔는데 내 전유부분이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

되지 않습니다, 준공 때 공동대피소로 지어진 공용 지하대피소는 방으로 고쳐 주거용으로 세를 줘 왔더라도 전유부분으로 바뀌지 않습니다. 구조상 공용에 제공되는 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없고, 전유 여부는 준공 무렵 구조로 판단합니다. 지금은 건축물대장과 준공 도면에서 그 부분의 용도부터 확인하십시오.

준공 때부터 오래 방으로 써 왔다는 사실을 입증하려고 세입자 진술서를 모을 필요는 없습니다. 그 사실은 결론을 바꾸지 못합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 준공된 다세대주택의 한 세대를 분양받았는데, 공부상 공용 지하대피소로 된 공간에 준공 무렵부터 방 두 칸이 꾸며져 있었습니다. A씨는 2024년 이 방을 보증금 1,000만원, 월세 40만원에 B씨에게 세를 줬습니다. 2026년 관리단이 원상회복을 요구하자, A씨는 그 부분을 자기 전유부분으로 바꿀 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공용 지하대피소를 방으로 고쳐 쓰면 내 전유부분이 되나요?

되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단처럼 구조상 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다. 준공 당시 공동대피소로 지어진 곳이라면 그 뒤 방을 들여 주거용으로 써도 따로 구분소유권이 생기지 않습니다.

어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 때, 곧 건물이 완성되어 건축물대장에 집합건물로 등록된 때를 기준으로 판단합니다. 그 뒤의 개조나 이용 상황 변화는 영향을 주지 않고, 공용 여부는 소유자들 사이에 특별한 합의가 없으면 건물 구조에 따른 객관적 용도로 정합니다.

공용부분 지분만 떼어 팔거나 세를 줄 수 있나요?

공용부분 지분만 따로 팔 수는 없습니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이고, 그 지분은 전유부분의 처분을 따라가며 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다. 공용부분에 관한 물권 변동은 등기도 필요하지 않습니다.

세를 주는 것도 혼자 결정할 일이 아닙니다. 공용부분을 특정인에게 배타적으로 쓰게 하는 것은 공유물 관리에 관한 사항이라 관리단집회 결의가 필요하고, 구분소유자 한 사람이 임의로 임대하면 다른 구분소유자들의 사용권을 침해합니다.

다른 구분소유자는 무엇을 청구할 수 있나요?

방을 비우라는 청구와 그동안의 사용 이익 반환 청구를 할 수 있습니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결은 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용하면, 그 공용부분이 따로 임대할 수 있는 곳이 아니어도 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다. 임대료를 받아 온 구분소유자뿐 아니라 실제 사는 임차인도 상대방이 될 수 있습니다.

관리단은 공용부분의 보존·관리 주체로서 인도 청구를 할 수 있고, 각 구분소유자도 보존행위로서 방해 제거를 청구할 수 있습니다.

공용부분 무단 전용 분쟁 대응 순서

• 공부 확인 - 건축물대장·등기부·준공 도면으로 그 부분의 용도를 확인합니다. 공용부분이면 전유부분 주장은 어렵습니다.
• 사용 경위 정리 - 누가 언제 개조했고 누구에게 얼마를 받고 세를 줬는지 정리합니다. 부당이득 반환 범위의 기초가 됩니다.
• 관리단 결의 - 관리단집회에서 공용부분 원상회복과 인도 청구를 결의합니다. 관리단 명의 소송의 근거가 됩니다.
• 인도·원상회복 요구 - 개조한 사람과 점유자에게 서면으로 인도와 원상회복을 요구합니다. 도달일이 부당이득 청구의 기준점이 됩니다.
• 소송 제기 - 인도와 차임 상당 부당이득 반환을 함께 청구합니다. 임차인에 대한 인도 판결도 함께 받아야 집행이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서나 규약에서 그 지하 부분을 특정 세대 전용으로 정했거나 공정증서로 따로 정한 사정이 있으면 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 인도·부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리단집회 결의로 전유부분으로 바꿀 수 있나요?
  구조상 공용부분이라면 어렵습니다. 집합건물법 제3조 제1항은 구조상 공용에 제공되는 부분을 구분소유권의 목적으로 할 수 없다고 정하고 있어, 결의만으로 이 성질을 바꿀 수 없습니다. 구조를 바꿔 독립성을 갖추는 공사와 건축물대장 변경 등 행정 절차가 먼저 필요하고, 그 가능성은 사안마다 따져야 합니다.
• 규약으로 공용부분을 정하는 경우도 있나요?
  있습니다. 집합건물법 제3조 제2항은 전유부분이 될 수 있는 건물부분과 부속건물도 규약으로 공용부분으로 정할 수 있다고 하고, 제4항은 이때 공용부분이라는 취지를 등기하도록 합니다. 이런 규약상 공용부분은 규약을 바꾸면 다시 전유부분이 될 여지가 있다는 점에서 구조상 공용부분과 다릅니다.
• 공용부분을 산 사람도 소유권을 못 가지나요?
  못 가집니다. 대법원 1992. 4. 10. 선고 91다46151 판결은 준공 당시 공동대피소로 건축된 부분을 주거용 방으로 개조해 매도했더라도 따로 구분소유의 목적이 되지 않는다고 보았습니다. 매수인은 매도인에게 담보책임이나 손해배상을 묻는 방법을 검토해야 합니다.
• 세입자에게 받은 월세는 돌려줘야 하나요?
  다른 구분소유자들에게 반환해야 할 수 있습니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결은 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 쓴 사람은 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 했습니다. 받은 월세가 아니라 객관적 차임 상당액이 기준이며, 반환은 보통 관리단이 청구합니다.
• 세입자는 바로 나가야 하나요?
  관리단이나 구분소유자가 인도를 청구하면 임차인도 대항하기 어렵습니다. 임대인이 공용부분을 임대할 권한이 없었으므로 임차인은 다른 구분소유자들에게 점유할 권리를 주장할 수 없습니다. 임차인은 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구하게 됩니다. 민법 제265조에 따라 보존행위로서 인도를 구하는 형태가 일반적입니다.
• 공용부분 변경은 몇 명이 찬성해야 하나요?
  관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 집합건물법 제15조 제1항의 기준이고, 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 주면 그 사람의 승낙도 받아야 합니다. 다만 이 결의는 공용부분의 모양을 바꾸는 것이지 전유부분으로 바꾸는 절차는 아닙니다.

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