등기·명의신탁

아파트 옥상 공간을 30년 넘게 방으로 써 왔으면 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 아파트 옥상 공간이 공용부분이라면 30년 넘게 방으로 써 왔더라도 취득시효로 소유권을 얻을 수 없습니다. 대법원은 공용부분의 시효취득을 인정하면 전유부분과 분리 처분하는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋난다고 봅니다. 지금은 그 공간이 등기부나 건축물대장에 전유부분으로 올라 있는지부터 확인하십시오.

앞선 소유자들이 오래 써 왔다는 사실만으로 지금 소유자가 그 공간을 넘겨받았다고 볼 수는 없지만, 그렇다고 당장 비워야 한다는 뜻도 아닙니다. 관리단집회에서 정식으로 정리할 길이 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 8층짜리 오래된 아파트의 꼭대기 층 세대를 5억 2천만원에 샀습니다. 이 세대에는 1990년대부터 앞선 소유자들이 방으로 고쳐 써 온 경사지붕 아래 공간이 딸려 있었고, 매도인은 「30년 넘게 쓴 공간이니 사실상 우리 집」이라고 설명했습니다. 2026년 새로 꾸려진 관리단이 그 공간은 공용부분이라며 원상복구를 요구하자, J씨는 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 공용부분도 20년 점유하면 내 것이 되나요?

되지 않습니다. 부동산은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기해 소유권을 취득할 수 있지만, 집합건물의 공용부분은 이 취득시효의 대상이 아닙니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 각자의 지분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없기 때문입니다.

대법원은 공용부분에 시효취득을 인정하면 일정 기간 점유만으로 공용부분이 전유부분으로 바뀌는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋난다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

등기부에 공용부분이라고 적혀 있지 않으면 전유부분인가요?

그렇지 않습니다. 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단처럼 구조상 공용에 제공되는 부분은 등기 없이도 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다. 공용부분이라는 취지의 등기는 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 경우에 하는 것입니다.

옥상 경사지붕 아래 공간처럼 원래 설계상 공용에 제공된 곳은, 전유부분 등기나 공용부분 표시 등기가 모두 없더라도 공용부분으로 판단될 가능성이 높습니다. 분양 전 조합원총회에서 특정 세대에 소유를 인정한다고 결의했더라도, 대법원은 그 결의가 구분소유 성립 뒤의 구분소유자들까지 구속하지 않는다고 보았습니다.

그러면 그 공간을 정식으로 쓰려면 어떻게 하나요?

관리단집회 결의로 공용부분을 변경해야 합니다. 공용부분 변경은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 정하고, 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다.

변경이 구분소유권이나 대지사용권의 범위에 변동을 일으키는 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 필요할 수 있습니다. 어느 요건이 적용될지는 변경 내용에 따라 달라지므로 안건을 만들기 전에 확인하십시오.

공용부분 시효취득 대응 순서

• 공간의 성격 확인 - 집합건축물대장·설계도면·분양계약서로 그 공간이 전유부분인지 공용부분인지 확인합니다. 결론이 여기서 갈립니다.
• 사용 경위 정리 - 누가 언제부터 어떤 합의로 써 왔는지 총회 회의록·매매계약서로 정리합니다. 사용료나 원상복구 다툼에서 쓰입니다.
• 관리단과 협의 - 사용 대가나 관리 방법을 관리단과 먼저 협의합니다. 소송보다 비용이 적습니다.
• 집회 안건 준비 - 공용부분 변경이나 전용사용 결의를 받을 안건과 동의서를 준비합니다. 필요한 결의 요건을 미리 계산합니다.
• 소송 대응 - 인도나 부당이득 소송이 들어오면 시효취득 대신 사용 합의와 결의 경위를 중심으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 그 공간이 처음부터 전유부분으로 분양되었거나 규약으로 특정 세대의 전용사용이 정해져 있다면 대장과 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 인도와 관리단 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공용부분에 대한 지분만 따로 팔 수 있나요?
  팔 수 없습니다. 집합건물법 제13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리해 처분할 수 없다고 정합니다. 그래서 공용부분 일부를 특정 세대가 따로 취득하는 것은 시효취득이든 매매든 허용되지 않습니다.
• 분양 전 총회에서 우리 세대 소유로 결의했으면요?
  그 결의만으로는 부족합니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200 판결은 분양 전 시행 주체인 조합원들의 총회결의가 구분소유관계 성립 이후의 구분소유자들까지 구속한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 구분소유 성립 뒤 관리단집회에서 다시 결의를 받아야 합니다.
• 공용부분을 전유부분으로 바꾸려면 몇 명이 동의해야 하나요?
  원칙은 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상입니다. 집합건물법 제15조 제1항이 이렇게 정하고, 제2항은 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 사람의 승낙도 요구합니다. 권리 범위가 바뀌는 변경이면 제15조의2에 따라 각 5분의 4 이상이 필요할 수 있습니다.
• 전유부분이라면 시효취득이 가능한가요?
  전유부분은 일반 부동산처럼 취득시효 대상이 될 수 있습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기해 소유권을 취득한다고 정합니다. 다만 다른 사람의 전유부분을 점유한 경우여야 하고, 자주점유 추정이 깨지는 사정이 있는지 따져야 합니다.
• 관리단이 사용료를 청구하면 내야 하나요?
  공용부분을 혼자 써 왔다면 사용료 상당의 부당이득 반환을 청구받을 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 이익을 얻고 타인에게 손해를 준 사람에게 반환 의무를 지웁니다. 다만 관리단이 사용을 승낙했거나 비용 부담 약정이 있었다면 그 사정으로 다툴 수 있습니다.
• 공용부분이라는 등기는 누가 하나요?
  규약이나 공정증서로 공용부분을 정한 경우에 그 취지를 등기합니다. 집합건물법 제3조 제4항이 이 등기를 요구하고, 구조상 당연히 공용인 복도·계단 등은 제3조 제1항에 따라 등기 없이도 공용부분입니다. 등기가 없다는 이유만으로 전유부분이 되지는 않습니다.

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