건축·용도변경

복도와 계단을 개조해 전유부분으로 등기하면 그 사람 소유가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 구분소유가 성립할 때 공용부분이던 복도와 계단은 나중에 개조하거나 전유부분으로 등록·보존등기를 해도 그 사람 소유가 되지 않습니다. 공용부분인지는 건물 구조에 따른 객관적 용도로 정해지고, 집합건물법 제3조 제1항은 이를 구분소유권의 목적으로 삼지 못하게 합니다. 지금은 분양 당시 도면과 대장 변경 이력을 확보하십시오.

대장에 전유부분으로 올라가 있고 보존등기까지 됐다고 해서 그 소유권을 먼저 인정하고 협상할 필요는 없습니다. 원래 공용부분이었다면 등록과 등기만으로 성질이 바뀌지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 준공된 5층 상가 건물 3층 점포를 소유하고 있습니다. 같은 층 끝 호실 소유자가 2024년 말 복도 끝부분과 비상계단 앞 공간을 가벽으로 막아 창고로 쓰기 시작했고, 2025년에는 그 부분을 집합건축물대장에 자기 전유부분으로 올리고 보존등기까지 마쳤습니다. 다른 점포 손님들이 비상계단으로 가기 어려워지자 A씨는 서류상 그 사람 소유가 된 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공용부분인 복도를 전유부분으로 등기하면 그 사람 소유가 되나요?

아니요, 구분소유가 성립할 때 객관적 용도가 공용부분이던 복도·계단은 나중에 개조하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 마쳐도 전유부분이 되지 않습니다. 여러 전유부분으로 통하는 복도와 계단은 구분소유권의 목적이 될 수 없고, 어느 부분이 공용부분인지는 특별한 합의가 없으면 건물 구조에 따른 객관적 용도로 정합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조 제1항도 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다고 정합니다.

구분소유는 언제 성립하나요?

구분소유는 1동의 건물과 구조상·이용상 독립한 건물부분이 물리적으로 완성되고, 그 부분을 따로 소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있을 때 성립합니다. 구분행위는 건축허가신청이나 분양계약으로 구분의사가 객관적으로 드러나면 인정되고, 집합건축물대장 등록이나 구분등기가 아직 없어도 건물이 완성된 시점에 구분소유가 성립합니다. 그래서 공용부분인지는 대장 등록일이 아니라 이 성립 시점의 용도로 판단합니다.

다른 구분소유자는 복도를 되찾기 위해 무엇을 할 수 있나요?

각 구분소유자는 공용부분의 보존행위를 단독으로 할 수 있어, 복도를 막은 사람에게 방해 시설 철거와 공용부분 인도를 청구할 수 있습니다. 관리인도 공용부분의 보존행위를 할 권한과 의무가 있으므로 관리단 이름으로 청구할 수도 있습니다.

공용부분에 관한 물권의 득실변경에는 등기가 필요 없고, 공용부분 지분은 전유부분의 처분에 따릅니다. 그래서 잘못된 전유부분 보존등기는 실체가 없는 등기로서 말소를 구할 수 있고, 그 등기를 믿고 산 사람도 원칙적으로 소유권을 얻지 못합니다.

공용부분 무단 전유 대응 순서

• 성립 시점 도면 확보 - 사용승인 도면, 분양 도면, 최초 집합건축물대장을 발급받습니다. 성립 당시 복도·계단이었는지 증명합니다.
• 변경 이력 확인 - 대장 변경 신청일과 보존등기 접수일, 개조 공사 시기를 확인합니다. 성립 뒤의 변경임을 드러냅니다.
• 관리단 협의 - 관리인에게 보존행위로 원상회복을 요청하고 관리단집회 안건으로 올립니다. 관리단 명의로 청구하면 비용 분담이 쉬워집니다.
• 철거·인도 청구 - 막은 시설 철거와 공용부분 인도, 사용 기간의 부당이득 반환을 청구합니다. 단독 보존행위로도 가능합니다.
• 등기 정리 - 잘못된 전유부분 보존등기의 말소와 대장 정정을 청구합니다. 제3자에게 넘어가기 전에 처분금지가처분을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서나 규약에 해당 부분을 특정 구분소유자 전용으로 정한 합의가 있거나 성립 당시부터 구조가 독립돼 있었다면 계약서와 도면 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 인도와 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어떤 부분이 공용부분인가요?
  여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원이나 일부가 함께 쓰는 건물부분이 공용부분입니다. 이런 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다. 규약으로 정해 공용부분이 되는 부분도 있는데, 이때는 그 취지를 등기해야 합니다.
• 대장에 전유부분으로 등록되면 소유권이 생기나요?
  생기지 않습니다. 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결은 구분소유 성립 당시 객관적 용도가 공용부분인 부분을 나중에 개조하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 보존등기를 해도 전유부분이 되지 않는다고 보았습니다.
• 저 혼자서도 복도를 비워 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 공용부분의 관리는 원칙적으로 관리단집회 결의로 정하지만, 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 공용부분을 무단으로 막은 시설의 철거와 인도를 구하는 것은 보존행위에 해당하는 것으로 봅니다. 관리단과 함께 청구하면 비용 분담이 수월합니다.
• 그 전유부분 등기를 믿고 산 사람은요?
  원칙적으로 소유권을 얻지 못합니다. 공용부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없어 그 등기는 실체가 없는 등기이고, 우리 등기에는 공신력이 없어 등기를 믿고 샀다는 사정만으로 권리가 생기지 않습니다. 산 사람은 판 사람에게 담보책임을 묻게 됩니다.
• 구분소유는 대장 등록 전에도 성립하나요?
  성립할 수 있습니다. 건축허가신청이나 분양계약으로 구분의사가 객관적으로 표시되고 그에 맞는 건물이 물리적으로 완성되면, 집합건축물대장 등록이나 구분등기가 없어도 그때 구분소유가 성립합니다. 공용부분 여부도 이 시점의 용도로 판단합니다.
• 복도를 쓴 기간의 사용료도 받을 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 공용부분을 권한 없이 혼자 쓴 사람은 그 사용 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 액수는 해당 면적의 차임 상당액을 기준으로 정하는 것이 일반적이므로, 사용 시작 시점과 면적을 자료로 남겨 두십시오.

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