아파트 관리

아파트 위탁관리회사 계약이 끝나면 입대의가 새 업체를 마음대로 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 위탁관리회사 계약이 끝나도 입주자대표회의는 새 업체를 마음대로 정할 수 없고 전자입찰방식과 경쟁입찰, 전체 입주자등 과반수 동의 등 법정 절차를 거쳐야 합니다. 공동주택관리법 제7조와 시행령 제5조가 선정 기준을 정하고, 위반하면 과태료 대상입니다. 지금은 입찰 방식에 대한 입주자등 동의를 받았는지부터 확인해 두십시오.

기존 관리회사와 재계약을 하지 않으려고 입주민들이 따로 해지 소송을 낼 필요는 없습니다. 계약기간이 끝나면 새 입찰을 하면 되고, 기존 업체의 입찰 참가를 막고 싶다면 입주자등 과반수 서면동의로 요구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨가 사는 950세대 아파트는 2026년 12월 위탁관리 계약이 끝납니다. 입주자대표회의 회장은 9월 회의에서 평소 알던 업체와 수의계약을 하자고 제안했고, 입주민 사이에서는 서비스가 나빴던 기존 업체도 입찰에서 빼야 한다는 의견이 나왔습니다. K씨는 입주자대표회의가 새 관리회사를 자유롭게 정할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주자대표회의가 관리회사를 마음대로 고를 수 있나요?

아닙니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」은 의무관리대상 아파트의 입주자등이 위탁관리를 정한 경우 입주자대표회의가 법에서 정한 기준에 따라 주택관리업자를 선정하도록 정합니다. 선정은 정보처리시스템을 통한 전자입찰방식이 원칙이고, 국토교통부장관이 고시하는 경우에만 예외가 허용됩니다.

경쟁입찰이라면 입찰의 종류와 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 중요사항에 대해, 수의계약이라면 계약상대자 선정과 계약 조건 등 중요사항에 대해 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어야 합니다. 회장 제안이나 입주자대표회의 의결만으로는 부족합니다.

수의계약은 언제 할 수 있나요?

국토교통부장관이 정해 고시하는 경우에만 할 수 있고, 그 밖에는 경쟁입찰로 해야 합니다. 입찰의 절차, 참가자격, 효력 등은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하므로, 수의계약 사유가 이 지침에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

입주자대표회의 감사가 입찰과정 참관을 원하면 참관할 수 있게 해야 합니다. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려해 정해야 하므로, 장기수선계획을 3년마다 검토한다는 점과 맞춰 기간을 정하는 것이 보통입니다.

기존 관리회사를 입찰에서 뺄 수 있나요?

뺄 수 있습니다. 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 않으면 새 업자 선정 입찰에서 기존 업자의 참가를 제한하라고 입주자대표회의에 요구할 수 있고, 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다.

이 요구에는 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 필요합니다. 세입자 등 사용자도 입주자등에 포함되므로 서명 대상입니다.

절차를 어기고 선정하면 어떻게 되나요?

제7조 제1항을 위반해 주택관리업자를 선정한 자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 과태료와 별도로 입주민은 절차를 어긴 선정 의결의 효력을 다투거나 계약 체결 금지 가처분을 신청할 수 있습니다.

위탁관리회사 선정 대응 순서

• 계약 만료일 확인 - 기존 위·수탁 계약서에서 만료일과 자동 연장 조항을 확인합니다. 입찰 준비는 넉넉히 앞당겨야 합니다.
• 입주자등 동의 - 입찰 방식이나 수의계약 조건에 대해 전체 입주자등 과반수 동의를 받습니다.
• 참가 제한 요구 - 기존 업체를 빼려면 입주자등 과반수 서면동의를 모아 입주자대표회의에 제출합니다.
• 전자입찰 공고 - 공동주택관리정보시스템 등으로 입찰을 공고합니다. 감사의 참관 요청에 응합니다.
• 낙찰·계약 - 동의받은 낙찰방법대로 업체를 정하고 계약서를 공개합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선정지침상 수의계약 사유 해당 여부나 입찰 무효 사유는 입찰 공고문과 지침 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 관리업체 선정을 둘러싼 입찰 무효·계약 체결 금지 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전자입찰을 하지 않아도 되는 경우가 있나요?
  있습니다. 공동주택관리법 제7조 제1항 제1호 단서는 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있다고 정합니다. 시행령 제5조 제1항에 따라 전자입찰의 세부기준도 고시로 정하므로 선정지침 원문을 확인해야 합니다.
• 입주자등 동의는 무엇에 대해 받나요?
  입찰 방식과 조건에 대해 받습니다. 공동주택관리법 제7조 제1항 제1호의2는 경쟁입찰이면 입찰의 종류·방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 중요사항에, 수의계약이면 계약상대자 선정과 계약 조건 등 중요사항에 대해 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻도록 정합니다. 특정 업체 선정 결과에 대한 동의와는 다릅니다.
• 감사가 입찰을 지켜볼 수 있나요?
  볼 수 있습니다. 공동주택관리법 시행령 제5조 제2항 제3호는 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우 참관할 수 있도록 하라고 정합니다. 감사의 참관 요청을 거부하고 진행한 입찰은 절차 위반을 다툴 사유가 되므로, 요청은 서면으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
• 계약기간은 몇 년으로 해야 하나요?
  법이 기간을 못 박지는 않지만 장기수선계획 조정 주기를 고려해야 합니다. 공동주택관리법 시행령 제5조 제2항 제4호가 이를 정하고, 법 제29조 제2항은 장기수선계획을 3년마다 검토하도록 정합니다. 선정지침에서 정한 기간 기준도 함께 확인합니다.
• 기존 업체 참가 제한 요구에 입대의가 따르지 않으면요?
  따라야 할 의무가 있습니다. 공동주택관리법 제7조 제2항 후단은 입주자등이 기존 주택관리업자의 참가 제한을 요구하면 입주자대표회의가 그 요구에 따라야 한다고 정합니다. 시행령 제5조 제3항의 과반수 서면동의를 갖춘 요구를 무시하고 입찰을 진행했다면 선정 절차 위반을 다툴 수 있습니다.
• 절차를 어기면 누가 과태료를 내나요?
  위반해 선정한 자가 냅니다. 공동주택관리법 제102조 제3항 제2호는 제7조 제1항 또는 제25조를 위반해 주택관리업자나 사업자를 선정한 자에게 500만원 이하의 과태료를 정합니다. 보통 선정을 의결·집행한 입주자대표회의나 그 대표자가 부과 대상이 됩니다.

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