아파트 관리

관리사무소장 이름으로 맺은 아파트 임대차계약, 입대의가 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

자치관리 아파트라면 관리사무소장 이름으로 맺은 계약도 당사자는 입주자대표회의여서, 입주자대표회의가 직접 명도 소송을 낼 수 있습니다. 대법원 2014다62657 판결로 소장 교체, 위탁관리와의 차이, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 자치관리 아파트라면 관리사무소장 이름으로 맺은 계약도 당사자는 입주자대표회의입니다. 대법원은 자치관리기구와 관리사무소장을 입주자대표회의의 업무집행기관으로 보았습니다. 그래서 입주자대표회의가 자기 이름으로 명도나 차임 청구 소송을 낼 수 있고, 관리사무소장을 원고로 세울 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A아파트는 입주자대표회의가 직접 관리사무소장을 뽑는 자치관리 단지입니다. 입주자대표회의는 공용 건물을 어린이집으로 빌려주기로 의결했고, 관리사무소장이 관리규약에 따라 자기 이름으로 임대차계약을 맺었습니다. 기간이 끝나 2026. 3. 31. 비워 달라고 했지만 운영자 B씨는 나가지 않았습니다. B씨는 계약서 임대인란에 관리사무소장이 적혀 있으니 계약 상대방은 소장이고, 그 소장도 이미 바뀌었다고 주장합니다. 입주자대표회장은 누구 이름으로 명도 소송을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

자치관리 아파트의 입주자대표회의가 공용부분인 보육시설 건물을 임대하기로 의결했고, 관리사무소장이 임대인 명의를 관리사무소장으로 하여 계약을 맺은 사건입니다. 기간이 끝나 입주자대표회의가 명도를 구하자, 원심은 계약 당사자가 관리사무소장이라며 청구를 받아들이지 않았습니다.

대법원은 관리사무소장과 직원들이 입주자대표회의에 대해 피용자의 지위에 있고, 자치관리기구는 독립된 단체가 아니라고 보았습니다. 그러면서 “자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다.”라고 판시했습니다. 계약상 권리는 입주자대표회의에 귀속된다며 원심판결을 파기환송했습니다.

관리규약에 소장이 계약한다고 되어 있으면 소장이 당사자 아닌가요?

아닙니다. 법령과 관리규약이 관리사무소장 명의로 계약하게 한 것은 자격을 갖춘 전문가가 업무를 집행하게 해 입주자대표회의 내부 혼란을 줄이려는 취지라고 대법원은 보았습니다. 그것만으로 관리사무소장이라는 지위에 독자적인 권리능력이 생기지는 않는다는 것입니다.

원심은 임대차계약 체결이 입주자대표회의 의결사항이 아니라는 점도 들었지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 관리사무소장이 관리업무를 집행하면서 맺은 계약이라면 그 효과는 입주자대표회의에 돌아갑니다. 관리사무소장이 할 수 있는 일과 한계는 「관리사무소장은 무슨 일을 하고 입주자대표회의 지시를 거부할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

관리사무소장이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?

계약은 그대로 유지된다고 볼 수 있습니다. 당사자가 입주자대표회의인 이상, 계약서에 적힌 소장이 그만두거나 새 소장이 와도 계약 상대방은 바뀌지 않습니다. 임차인이 「계약한 소장이 없으니 계약도 없다」고 다툴 근거는 약합니다. 반대로 입주자대표회의도 소장 교체를 이유로 계약을 끝낼 수는 없고, 계약에서 정한 기간과 해지 사유를 따라야 합니다.

다만 차임을 누구 계좌로 받았는지, 갱신 통지를 누구 이름으로 했는지는 정리해 두어야 합니다. 새 소장 명의로 갱신 계약을 맺을 때도 입주자대표회의 의결을 거쳐 근거를 남기는 편이 안전합니다. 소송에서는 입주자대표회의가 원고가 되고, 그 대표자로 회장이 소송을 수행합니다. 소송 제기 자체도 의결을 거쳐 두면 대표권 다툼을 막을 수 있습니다.

지금 법에서도 같고, 위탁관리 아파트도 같은가요?

자치관리 아파트는 지금도 같은 결론으로 볼 수 있습니다. 판결은 구 주택법을 적용했지만, 현행 공동주택관리법도 입주자대표회의가 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 기구를 구성하게 합니다. 또 관리사무소장은 공동주택 운영·관리와 관리비 청구·수령 업무에 관해 입주자대표회의를 대리해 재판상·재판 외 행위를 할 수 있습니다.

위탁관리 아파트는 따로 보아야 합니다. 관리주체가 등록한 주택관리업자이고, 관리사무소장은 그 회사가 배치한 사람이기 때문입니다. 이때는 위탁관리계약과 개별 계약서에 누구를 당사자로 적었는지가 기준이 됩니다. 이 판결은 자치관리 사안이므로 위탁관리에 그대로 옮겨 쓰지 않는 것이 좋습니다.

관리사무소장 명의 계약 분쟁 대응 순서

• 관리방식 확인 - 자치관리인지 위탁관리인지 관리규약과 선임 서류로 확인합니다.
• 계약 근거 정리 - 입주자대표회의 의결록, 관리규약의 계약 체결 조항, 계약서를 모읍니다.
• 당사자 확정 - 자치관리라면 입주자대표회의를 원고로, 위탁관리라면 계약 명의자를 따져 정합니다.
• 기간 만료 통지 - 입주자대표회의 명의로 계약 종료와 인도를 서면으로 요구합니다.
• 소송 제기 - 건물 인도와 밀린 차임, 기간 만료 뒤 사용에 따른 부당이득 반환을 함께 청구합니다. 필요하면 점유이전금지가처분을 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리방식이 자치관리인지와 계약서의 명의, 입주자대표회의 의결이 있었는지에 따라 소송 당사자와 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 입주자대표회의의 공용부분 임대·명도 소송과 관리 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자치관리와 위탁관리는 어떻게 다른가요?
  자치관리는 입주자대표회의가 관리사무소장을 대표자로 선임해 자치관리기구를 직접 구성하는 방식이고, 위탁관리는 등록한 주택관리업자를 선정해 관리를 맡기는 방식입니다.
• 관리사무소장이 입주자대표회의를 대신해 소송할 수 있나요?
  공동주택 운영·관리와 관리비 등 경비의 청구·수령 업무에 관해서는 입주자대표회의를 대리해 재판상·재판 외 행위를 할 수 있습니다. 그 효과는 입주자대표회의에 돌아갑니다.
• 입주자대표회의는 소송 당사자가 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 대법원은 입주자대표회의를 비법인사단으로 보고, 관리사무소장이 맺은 계약의 당사자로 인정했습니다. 소송은 회장이 대표자로 수행합니다.
• 공용부분을 빌려주려면 입주자대표회의 의결이 필요한가요?
  공동주택의 운영·관리에 관한 사항은 입주자대표회의 의결을 거쳐 관리사무소장이 집행합니다. 의결록은 나중에 계약 효력과 당사자를 증명하는 핵심 자료입니다.
• 관리사무소장 개인에게 계약 책임을 물을 수 있나요?
  자치관리 아파트에서 관리업무로 맺은 계약이라면 권리·의무는 입주자대표회의에 귀속되므로, 소장 개인을 계약 상대방으로 삼기는 어렵습니다. 소장의 고의·과실 책임은 별개입니다.

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• 관리사무소장은 무슨 일을 하고 입주자대표회의 지시를 거부할 수 있나요?
• 아파트 위탁관리회사 계약이 끝나면 입대의가 새 업체를 마음대로 정하나요?
• 위탁관리업체 소속 관리사무소 직원이 체불 임금을 입주자대표회의에 청구할 수 있나요?
• 입주자대표회의 회장이 회의를 안 열면 입주민이 소집을 요구할 수 있나요?
• 상가 공용부분 임대 수익금을 관리단에 내 몫만큼 달라고 할 수 있나요?
• 관리사무소장이 경리직원을 추행했다면 위탁관리회사와 입주자대표회의도 배상하나요?

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