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아파트 관리

관리사무소장은 무슨 일을 하고 입주자대표회의 지시를 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

관리사무소장은 입주자대표회의가 의결한 공동주택의 운영·유지·보수와 관리비 집행, 하자보수 청구, 관리사무소 지휘를 맡고, 법령에 어긋나는 지시는 거부할 수 있습니다. 공동주택관리법 제64조가 업무를, 제65조가 부당 간섭 배제를 정합니다. 지금은 받은 지시를 문자나 공문으로 남겨 두십시오.

기한

관리사무소장은 관리비 등이 예치된 금융기관의 매월 말일 기준 잔고증명서 금액과 장부상 금액이 맞는지를 부과한 달의 다음 달 10일까지 확인해야 합니다. 이 확인 기록이 관리비 횡령 여부를 가리는 첫 자료입니다.

입주자대표회의 임원이 관리사무소장에게 법령에 어긋나는 지시를 하더라도 관리사무소장은 그대로 따를 필요가 없습니다. 부당한 지시는 거부하고 지방자치단체에 보고할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2026년 3월 850세대 아파트의 관리사무소장으로 배치됐습니다. 5월 입주자대표회의 회장이 의결 없이 특정 업체와 조경 공사 계약을 맺으라고 지시했고, F씨가 거절하자 위탁관리회사에 교체를 요구하겠다는 말을 들었습니다. F씨는 관리사무소장의 업무 범위와 지시를 거부할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 관리사무소장은 어떤 일을 하나요?

관리사무소장은 입주자등의 권익을 보호하기 위해 공동주택을 관리하는 실무 책임자입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」은 입주자대표회의가 의결한 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량과 이를 위한 관리비·장기수선충당금의 청구·수령·지출·관리를 관리사무소장의 업무로 정합니다.

관리사무소장 업무와 의결 필요 여부(2026. 9. 28. 기준)
운영·관리·유지·보수와 관리비 집행
입주자대표회의 의결: 의결한 사항을 집행
하자 발견·하자보수 청구
입주자대표회의 의결: 비용 지출 시 필요
장기수선계획·안전관리계획 조정
입주자대표회의 의결: 비용 지출 시 필요
관리사무소 업무 지휘·총괄
입주자대표회의 의결: 필요 없음
잔고증명서와 장부 대조
입주자대표회의 의결: 다음 달 10일까지

출처 - 공동주택관리법 제64조 제2항, 시행규칙 제30조 제1항

하자의 발견과 하자보수 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획 수립과 건축물 안전점검도 맡습니다. 다만 비용이 드는 사항은 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다. 관리사무소 업무를 지휘·총괄하는 것도 관리사무소장의 몫입니다.

그 밖에 입주자대표회의와 선거관리위원회 운영에 필요한 업무 지원과 사무처리, 안전관리계획의 3년 주기 조정을 합니다. 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 되기 전에도 안전관리계획을 조정할 수 있습니다.

관리사무소장은 입주자대표회의 지시를 모두 따라야 하나요?

아닙니다. 입주자대표회의와 그 구성원, 입주자등은 법령에 어긋나는 지시·명령으로 부당하게 간섭하거나 폭행·협박으로 정당한 업무를 방해해서는 안 됩니다. 이런 일이 있으면 관리사무소장은 중단을 요청하거나 지시 이행을 거부하고 시장·군수·구청장에게 보고해 사실 조사를 의뢰할 수 있습니다.

부당 지시 대응 흐름
  1. 1

    지시 기록

    문자·공문으로 남김

  2. 2

    중단 요청·거부

    위반 사실 설명

  3. 3

    지자체 보고

    사실 조사 의뢰

  4. 4

    조사·명령

    시장·군수·구청장 조치

  5. 5

    해임 요구 금지

    위반 시 1천만원 이하 과태료

입주자대표회의는 이런 보고나 조사 의뢰를 이유로 관리사무소장을 해임하거나 위탁관리회사에 해임을 요구할 수 없습니다. 어기면 1천만원 이하의 과태료 대상입니다.

관리사무소장이 잘못하면 누가 책임지나요?

관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행해야 하므로, 이를 어겨 공동주택에 손해를 입히면 배상책임을 질 수 있습니다. 한편 관리사무소장은 운영·관리와 관리비 집행 업무에 관해 입주자대표회의를 대리해 재판상 또는 재판 외 행위를 할 수 있어, 관리비 체납 소송 등을 직접 진행하기도 합니다.

관리사무소장 업무 분쟁 대응 순서

  • 지시 내용 기록 - 입주자대표회의나 임원의 지시를 문자·공문으로 받아 둡니다. 구두 지시는 날짜와 내용을 메모합니다.
  • 의결 여부 확인 - 비용이 드는 지시라면 입주자대표회의 의결이 있었는지 회의록으로 확인합니다. 의결 없는 지출은 거부할 수 있습니다.
  • 중단 요청 - 법령 위반 지시라면 위반 사실을 설명하고 중단을 서면으로 요청합니다.
  • 지방자치단체 보고 - 계속되면 시장·군수·구청장에게 보고하고 사실 조사를 의뢰합니다.
  • 해임 요구 대응 - 보고를 이유로 한 해임이나 교체 요구가 있으면 그 경위를 기록해 과태료 부과와 해임 효력을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자치관리인지 위탁관리인지, 근로계약이나 위·수탁계약에 어떤 조항이 있는지에 따라 해임의 효력이 달라지므로 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 관리 분쟁과 관련 노무 현안을 수행합니다.

실무상 착안점

관리사무소장을 입주자대표회의의 직원 정도로 여기는 분들이 많지만, 법은 관리사무소장에게 독자적인 업무와 책임을 줍니다. 회장의 지시라도 의결 없는 지출이나 법령 위반 지시는 따를 의무가 없고, 따랐다가 문제가 되면 관리사무소장 본인이 책임을 지게 됩니다.

분쟁은 대부분 누가 언제 무엇을 지시했는지에서 갈립니다. 지시를 받은 날짜와 방법, 의결 회의록의 날짜, 관리사무소장이 거부 의사를 밝힌 날, 지방자치단체에 보고한 날이 순서대로 남아 있어야 합니다. 말로 한 지시는 나중에 회장이 부인하면 증명이 어렵습니다.

이 기록은 지방자치단체의 사실 조사와 명령, 부당 해임을 다투는 소송, 관리비 지출에 대한 업무상배임·횡령 고소에서 모두 기초 자료가 됩니다. 매월 잔고증명서 대조 기록은 관리사무소장이 선관주의 의무를 지켰다는 증거로도 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공동주택 관리사무소장과 입주자대표회의 사이의 업무 분쟁을 수행해 왔으며, 지시·의결·보고의 날짜를 먼저 정리한 뒤 행정 조사 요청과 해임 효력 다툼을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 노무 현안 검토의견서
  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 업무상배임 고소 대리
  • 행정처분 취소·집행정지

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

지시 문자·공문·입주자대표회의 회의록·근로계약서 또는 위·수탁 계약서를 준비해 주시면, 지시의 위법성·의결 필요 여부·해임 요구의 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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