아파트 관리

상가 관리인 자격을 다툴 때 관리인 개인을 상대로 소송하면 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

관리인 자격이 없다는 확인 소송은 원칙적으로 관리인 개인이 아니라 관리단을 상대로 내야 합니다. 대법원 2020다211238 판결로 각하 이유와 관리단 피고의 의미, 집회 소집과 임시관리인 선임 절차까지 정리했습니다.

원칙적으로 관리인 개인이 아니라 관리단을 상대로 해야 합니다. 대법원은 개인을 상대로 한 확인판결은 관리단에 효력이 미치지 않아 분쟁을 근본적으로 해결할 수 없다고 보았습니다. 적법한 선임 결의 없이 관리인 행세를 하는 경우에도 같습니다. 관리단은 별도 설립 절차 없이 당연히 성립하므로 피고로 삼는 데 어려움이 없습니다. 관리인 개인을 상대로 이미 소송 중이라면 판결을 기다리기보다 피고를 다시 정리하는 편이 낫습니다. 원심에서 이겼던 구분소유자들도 대법원에서 사건이 되돌아가 처음부터 다시 다투게 됐습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 120개 호실이 있는 오피스텔 상가동의 점포 소유자입니다. 2024년부터 한 사람이 관리인이라며 관리비를 걷어 왔는데, 관리단집회에서 선임된 기록을 본 사람이 없습니다. 2025. 11. A씨를 비롯한 소유자 몇 명이 집회를 열자고 요구했지만 그는 응하지 않았고, 다른 소유자 연락처도 알려 주지 않았습니다. 2026. 4. A씨는 그 사람을 상대로 관리인 자격이 없다는 확인 소송을 내려 합니다. A씨는 그 사람 개인을 피고로 하면 되는지, 새 관리인은 어떻게 뽑아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

관리인 개인을 상대로 한 자격 부존재 확인 청구를 받아들인 원심을 파기했습니다. 구분소유자들은 피고가 적법하게 선임되지 않았는데도 관리비를 걷어 제대로 쓰지 않고, 관리단집회 개최 요구에도 응하지 않는다고 주장했습니다. 연락처를 몰라 스스로 관리인을 뽑을 수도 없었다고 했습니다. 주위적으로 관리인 자격 부존재 확인을, 예비적으로 해임을 구했고, 원심인 수원고등법원은 주위적 청구를 인용했습니다.

대법원은 이 소송의 목적이 구분소유자 전체에 대한 피고의 관리행위를 막고 새 관리인을 뽑으려는 데 있다고 보았습니다. 그렇다면 관리단을 상대로 확인판결을 받아야 하고, “이 사건 건물 관리단에 효력이 미치지 않는 피고 개인을 상대로 한 확인판결만으로는 분쟁을 근본적으로 해결할 수 없다.”라고 판단했습니다. 확인의 이익은 법원이 직권으로 살피는 사항이어서, 당사자가 다투지 않아도 각하될 수 있습니다. 이 사건도 피고가 그 점을 상고이유로 내세우지 않았는데 대법원이 직권으로 판단했습니다.

관리단을 피고로 하면 무엇이 달라지나요?

판결의 효력이 관리단에 미친다는 점이 다릅니다. 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되고, 구분소유자가 10인 이상이면 관리단을 대표할 관리인을 두어야 합니다. 관리인의 지위는 관리단과의 관계에서 정해지므로, 관리단을 상대로 한 판결이어야 그 사람이 관리단 이름으로 하는 관리비 징수나 계약을 막는 근거가 됩니다.

대법원은 법인 아닌 사단의 대표자 지위를 다툴 때 단체를 상대로 하지 않고 대표자 개인을 상대로 한 청구는 확인의 이익이 없다는 종전 법리를 관리인에게도 적용했습니다. 대법원 2015. 2. 16. 선고 2011다101155 판결도 종교단체 대표자 지위를 다툰 사건에서 대표자 개인에 대한 소를 각하했습니다. 다만 관리비를 개인적으로 받아 간 돈의 반환처럼 그 사람 개인에게 직접 책임을 묻는 청구는 별개로 볼 수 있습니다.

자격 없는 관리인이 버티면 새 관리인은 어떻게 뽑나요?

관리인은 관리단집회 결의로 선임하고 해임하는 것이 원칙이므로 집회를 여는 길부터 찾습니다. 구분소유자의 5분의 1 이상이 목적 사항을 밝혀 소집을 청구했는데 관리인이 1주일 안에 소집 절차를 밟지 않으면, 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다. 적법하게 선임된 관리인이 없다고 볼 수 있다면 5분의 1 이상이 바로 소집하는 방법도 검토할 수 있습니다.

연락처를 몰라 정족수를 모으기 어렵다면 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 임시관리인은 6개월 안에 관리인 선임을 위한 집회를 소집해야 합니다. 관리비 유용 같은 부정행위가 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수도 있는데, 이 방법은 「관리비를 유용한 관리인, 규약 정족수가 안 돼도 해임할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다. 새 관리인이 선임되면 그 관리인이 관리단을 대표해 전 관리인에게 회계 자료 인계와 관리비 정산을 요구하게 됩니다.

관리인 자격 분쟁 대응 순서

• 선임 근거 확인 - 관리단집회 의사록이나 관리위원회 결의서가 있는지 요구합니다.
• 피고 정리 - 자격 다툼은 관리단을 피고로 하고, 개인 책임은 별도 청구로 나눕니다.
• 집회 소집 청구 - 구분소유자 5분의 1 이상의 서명을 받아 목적 사항을 적어 소집을 청구합니다.
• 법원 절차 활용 - 소집이 막히면 소집 허가나 임시관리인 선임을 신청합니다.
• 새 관리인 선임 - 집회에서 관리인을 선임하고, 전유부분 50개 이상이면 소관청 신고를 챙깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리인이 선임 결의를 거쳤는지와 구분소유자 정족수를 모을 수 있는지에 따라 택할 절차와 피고가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리인 자격·해임 분쟁과 관리단집회 소집, 임시관리인 선임 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리단은 따로 만들어야 생기나요?
  아닙니다. 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다. 별도 설립 절차나 등록이 없어도 관리단을 피고로 소송할 수 있습니다.
• 관리인은 꼭 소유자여야 하나요?
  아닙니다. 관리인은 구분소유자일 필요가 없고, 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다. 외부 관리업체 대표가 관리인으로 선임되는 경우도 있습니다.
• 관리인이 집회 소집을 거부하면 어떻게 하나요?
  구분소유자 5분의 1 이상이 목적 사항을 밝혀 청구했는데 1주일 안에 소집 절차가 없으면, 청구한 구분소유자가 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다. 정수는 규약으로 낮출 수 있습니다.
• 임시관리인은 누가 청구할 수 있나요?
  구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람, 분양자 등 이해관계인이 선임된 관리인이 없을 때 법원에 청구할 수 있습니다. 임시관리인은 6개월 안에 선임 집회를 소집해야 합니다.
• 관리인 개인 상대 소송이 이미 진행 중이면 어떻게 하나요?
  확인의 이익은 법원이 직권으로 살피므로 각하 위험이 있습니다. 관리단을 피고로 추가하거나 새로 소를 내는 방안, 개인 책임을 묻는 청구로 정리하는 방안을 소송 단계에 맞춰 검토해야 합니다.
• 관리인 선임은 관청에 신고해야 하나요?
  전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인으로 선임되면 선임 사실을 소관청에 신고해야 합니다. 의무관리대상 공동주택 등 일부 건물은 제외됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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