아파트 관리

관리비를 유용한 관리인, 규약 정족수가 안 돼도 해임할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 관리인에게 부정한 행위나 직무에 적합하지 않은 사정이 있으면 규약상 해임 정족수를 채우지 못해도 구분소유자 한 사람이 법원에 해임을 청구할 수 있습니다. 집합건물법 제24조 제5항이 각 구분소유자에게 이 권리를 줍니다. 지금은 관리비 유용을 보여 주는 집행 내역과 계약서를 모아 두십시오.

규약상 해임 정족수를 채우지 못한다고 해서 규약 개정부터 추진할 필요는 없습니다. 구분소유자 한 사람도 법원에 해임을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 한 상가 건물의 구분소유자로 있는데, 2025년 관리인이 관리비 일부를 자기 회사 공사비로 돌려쓴 정황을 알게 됐습니다. 관리규약은 해임에 구분소유자 3분의 2 이상 찬성을 요구해 집회로는 해임이 어려웠고, A씨는 구분소유자 한 사람으로서 법원에 해임을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유자 혼자서도 관리인 해임을 법원에 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있으면 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 이 규정은 관리단집회 결의와 별개로 구분소유자 개인에게 주어진 권리입니다.

관리인은 원래 관리단집회 결의로 선임되거나 해임되고, 규약으로 관리위원회 결의로 선임·해임하도록 정할 수도 있습니다. 규약의 정족수가 높아 집회 해임이 막혀 있을 때 법원 해임 청구가 대안이 됩니다.

어떤 사정이 있어야 해임이 받아들여지나요?

관리비 횡령·유용, 법령이나 규약을 어긴 업무 처리처럼 구분소유자와의 신뢰관계를 크게 해치는 사정이 있어야 합니다. 서울중앙지방법원 2010. 6. 24. 선고 2009가합36727 판결은 관리인이 자신에게 부정적인 구분소유자들의 의사를 부당하게 무마하려 한 행위를 신뢰관계를 심각하게 상실시킨 것으로 보고 해임을 명했습니다. 판결 당시 조항 번호는 제24조 제3항이었고, 현행 제24조 제5항과 같은 내용입니다.

단순한 업무 미숙이나 의견 차이만으로는 부족합니다. 관리비 집행 내역, 계약서, 장부처럼 부정행위를 구체적으로 보여 주는 자료가 필요하고, 증명 책임은 해임을 청구하는 구분소유자에게 있습니다.

해임 소송 중에도 관리인이 계속 일하나요?

판결이 날 때까지는 원칙적으로 직무를 계속합니다. 그동안 관리비 유용이 계속될 우려가 있으면 관리인 직무집행정지 가처분과 직무대행자 선임을 함께 신청합니다. 다툼 있는 권리관계에 임시 지위를 정하는 가처분은 현저한 손해나 급박한 위험을 막기 위해 필요할 때 인정됩니다.

관리위원회 회장도 같은 방법으로 해임하나요?

같은 방법이 바로 적용되지는 않습니다. 법원 해임 청구 규정은 관리인에 관한 것이고, 관리위원회 회장이나 위원은 규약에서 정한 절차에 따라 해임합니다. 회장이 사실상 관리인 업무를 하고 있다면 규약상 누가 관리인인지부터 확인합니다. 관리비를 빼돌린 사실이 확인되면 민사와 별도로 업무상횡령 고소도 검토합니다.

관리인 해임 청구 대응 순서

• 부정행위 자료 수집 - 관리비 부과·집행 내역, 공사 계약서, 관련 회사 거래 내역을 모읍니다. 해임 사유 증명의 기초입니다.
• 장부 열람 청구 - 관리인에게 장부와 증빙서류 열람을 서면으로 청구합니다. 거부하면 열람·등사 가처분을 신청합니다.
• 집회 해임 시도 검토 - 규약 정족수로 해임이 가능한지 먼저 계산합니다. 가능하면 집회 결의가 가장 빠른 방법입니다.
• 법원 해임 청구 - 집회 해임이 어려우면 구분소유자로서 법원에 해임을 청구합니다. 필요하면 직무집행정지 가처분을 함께 신청합니다.
• 형사·손해배상 검토 - 유용 금액이 확인되면 업무상횡령 고소와 손해배상 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 공동주택관리법 적용 대상이거나 관리인이 관리위원회 결의로 선임된 경우에는 규약과 선임 결의를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리인 해임 청구와 직무집행정지 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리인 해임은 원래 어떻게 하나요?
  관리단집회 결의로 선임되거나 해임되는 것이 원칙이고, 규약으로 관리위원회 결의로 선임·해임하도록 정할 수도 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제3항이 정합니다. 규약에 더 높은 해임 정족수가 있으면 그에 따라야 해 집회 해임이 어려울 수 있습니다.
• 법원 해임 청구는 누가 할 수 있나요?
  각 구분소유자가 할 수 있습니다. 같은 법 제24조 제5항은 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있다고 정합니다. 다른 구분소유자의 동의나 정족수가 필요하지 않습니다.
• 어느 정도 잘못이 있어야 해임되나요?
  관리비 횡령·유용이나 법령·규약 위반처럼 구분소유자와의 신뢰관계를 현저히 해치는 사정이 필요합니다. 서울중앙지방법원 2010. 6. 24. 선고 2009가합36727 판결은 관리인이 부정적인 구분소유자들의 의사를 부당하게 무마하려 한 행위를 신뢰관계를 심각하게 상실시킨 것으로 보았습니다.
• 부정행위 증거는 어떻게 모으나요?
  관리인에게 장부와 증빙서류 열람을 청구해 자료를 확보합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 제3항에 따라 이해관계인은 보고 자료, 장부, 증빙서류의 열람과 등본 교부를 청구할 수 있습니다. 거부하면 열람·등사 가처분으로 확보합니다.
• 소송 중 관리인 직무를 멈출 수 있나요?
  직무집행정지 가처분을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항의 임시 지위를 정하는 가처분으로, 관리비 유용이 계속될 급박한 위험을 소명해야 합니다. 직무대행자 선임을 함께 신청하면 관리 공백 없이 해임 소송을 진행할 수 있습니다.
• 관리위원회 회장도 법원에 해임을 청구하나요?
  제24조 제5항의 법원 해임 청구는 관리인에 관한 규정이어서 관리위원회 회장에게 바로 적용되지 않습니다. 회장이나 위원은 규약이 정한 절차로 해임하고, 회장이 실제로 관리인 업무를 하고 있다면 규약상 관리인이 누구인지부터 확인합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제3항의 선임 구조를 함께 봅니다.

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