아파트 관리

관리인이 한 번도 뽑히지 않은 상가 건물, 구분소유자가 임시관리인을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 집합건물에 관리단집회 등으로 선임된 관리인이 없으면 구분소유자는 손해 염려를 따로 증명하지 않아도 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 대법원은 손해 염려를 요구한 원심결정을 파기했습니다. 지금은 관리단집회에서 관리인을 뽑은 기록이 있는지부터 확인하십시오.

관리인이 없어서 실제로 손해가 났다는 사정까지 먼저 증명할 필요는 없습니다. 관리인이 없다는 사실만으로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 사용승인을 받은 지하 2층, 지상 5층 상가 건물의 한 호실을 2025년에 샀습니다. 건물에는 130개가 넘는 호실과 수십 명의 구분소유자가 있었지만, 준공 뒤 한 번도 관리단집회가 열리지 않아 관리인이 없었습니다. F씨가 법원에 임시관리인 선임을 청구하자, 1심과 2심은 곧바로 선임하지 않으면 손해가 생길 사정이 증명되지 않았다며 받아들이지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리인이 없으면 임시관리인 선임을 바로 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 관리단집회나 규약에 따른 관리위원회 결의로 선임된 관리인이 없으면 구분소유자, 그 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람, 분양자 등 이해관계인은 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다.

대법원 2024. 8. 19. 자 2024마6239 결정은 관리인이 없는 경우 특별한 사정이 없으면 이해관계인이 임시관리인 선임을 청구할 수 있고, 곧바로 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 사정은 따로 요구되지 않는다고 했습니다. 손해 염려를 요구한 원심결정은 파기돼 수원고등법원으로 돌아갔고, 누가 임시관리인이 될지는 환송 뒤 심리에서 정해집니다.

관리인은 원칙적으로 관리단집회 결의로 선임되고, 규약으로 정하면 관리위원회 결의로 선임할 수 있습니다. 이 방법으로 선임된 관리인이 없는 상태가 청구 요건입니다.

예전에는 왜 손해 염려가 필요했나요?

임시관리인 규정은 2020. 2. 4. 집합건물법 개정으로 새로 생겼습니다. 그 전에는 이사가 없어 손해가 생길 염려가 있을 때 법원이 임시이사를 선임하는 민법 규정을 끌어다 써서 임시관리인을 선임했습니다. 대법원 2009. 11. 19. 자 2008마699 전원합의체 결정이 이 방식을 인정한 선례입니다.

그래서 실무에서 손해 염려를 요구하는 경우가 있었지만, 신설된 제24조의2는 「선임된 관리인이 없는 경우」만 요건으로 정했습니다. 2024마6239 결정은 이 문언과 관리 공백을 막으려는 입법 취지에 따라 손해 염려 요건이 필요 없다고 정리했습니다.

임시관리인은 무엇을 하고 언제까지 맡나요?

임시관리인은 선임된 날부터 6개월 안에 정식 관리인을 뽑기 위한 관리단집회나 관리위원회를 소집해야 합니다. 임시관리인은 정식 관리인을 세우기 위한 다리 역할이라는 뜻입니다.

임기는 선임된 날부터 정식 관리인이 선임될 때까지이고, 규약으로 정한 관리인 임기를 넘을 수 없습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 관리인 임기를 2년의 범위에서 규약으로 정하게 합니다.

임시관리인 없이 관리단집회를 직접 열 수도 있나요?

열 수 있습니다. 관리인이 없으면 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있고, 이 정수는 규약으로 줄일 수 있습니다. 소유자가 흩어져 있어 5분의 1을 모으기 어렵거나 소집 절차를 다툴 위험이 클 때는 임시관리인 청구가 더 나은 선택일 수 있습니다.

관리단은 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 따로 설립 절차 없이 생깁니다. 관리인이 없어도 관리단 자체는 존재하므로, 임시관리인은 이미 있는 관리단의 대표 공백을 메우는 사람입니다.

집합건물 임시관리인 선임 대응 순서

• 선임 여부 확인 - 관리단집회 의사록과 관리인 선임 신고 여부를 확인합니다. 기록이 없으면 관리인이 없는 상태로 봅니다.
• 이해관계 소명 - 등기사항전부증명서로 구분소유자임을 보여 줍니다. 임차인이면 소유자의 승낙 자료를 붙입니다.
• 후보자 준비 - 임시관리인 후보자의 경력과 동의서를 준비합니다. 위탁관리업체를 추천할지도 정합니다.
• 법원에 청구 - 건물 현황, 구분소유자 수, 관리인 부존재 사정을 적어 청구합니다. 손해 염려는 요건이 아니지만 관리 현황을 함께 적으면 판단에 도움이 됩니다.
• 집회 소집 - 임시관리인이 선임되면 6개월 안에 관리인 선임 집회를 엽니다. 규약 제정도 함께 안건으로 올립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양자가 관리업체를 지정해 사실상 관리해 왔거나 일부 소유자가 관리인을 뽑았다고 주장하는 경우에는 의사록과 결의 요건을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단의 총회 소집허가와 관리인 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임시관리인 청구는 누가 할 수 있나요?
  구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람, 분양자 등 이해관계인이 할 수 있습니다. 집합건물법 제24조의2 제1항이 정한 범위입니다. 상가 임차인도 소유자의 승낙을 받아 점유하고 있다면 청구인이 될 수 있으므로 승낙 자료를 함께 내면 됩니다.
• 관리 공백으로 손해가 있어야 하나요?
  필요 없습니다. 대법원 2024. 8. 19. 자 2024마6239 결정은 선임된 관리인이 없으면 특별한 사정이 없는 한 임시관리인 선임을 청구할 수 있고, 곧바로 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 사정은 요구되지 않는다고 했습니다.
• 어떤 건물에 관리인이 꼭 있어야 하나요?
  구분소유자가 10인 이상인 건물입니다. 집합건물법 제24조 제1항은 이 경우 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임해야 한다고 정합니다. 관리인은 구분소유자일 필요가 없고 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다.
• 임시관리인은 언제까지 집회를 열어야 하나요?
  선임된 날부터 6개월 안에 관리인 선임을 위한 관리단집회나 관리위원회를 소집해야 합니다. 집합건물법 제24조의2 제2항이 정한 의무입니다. 임시관리인의 임기는 정식 관리인이 선임될 때까지이고 규약으로 정한 임기를 넘을 수 없습니다.
• 관리인이 없으면 집회는 누가 소집하나요?
  구분소유자의 5분의 1 이상이 소집할 수 있습니다. 집합건물법 제33조 제4항은 관리인이 없는 경우 이 정수의 구분소유자가 관리단집회를 소집할 수 있고, 정수는 규약으로 줄일 수 있다고 정합니다. 5분의 1을 모으기 어려우면 임시관리인 청구를 검토합니다.
• 관리단은 따로 만들어야 하나요?
  따로 만들 필요가 없습니다. 집합건물법 제23조 제1항은 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다고 정합니다. 관리인이 없어도 관리단은 이미 있으므로, 임시관리인은 그 관리단의 대표 공백을 메우는 역할입니다.
• 2020년 전에는 어떻게 선임했나요?
  민법 제63조의 임시이사 선임 규정을 유추적용했습니다. 대법원 2009. 11. 19. 자 2008마699 전원합의체 결정이 이를 인정했고, 이때는 이사가 없어 손해가 생길 염려가 요건이었습니다. 2020. 2. 4. 집합건물법 개정으로 제24조의2가 생기면서 이 요건이 빠졌습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 상가 관리인 자격을 다툴 때 관리인 개인을 상대로 소송하면 안 되나요?
• 관리단 대표 선임결의가 무효라며 관리비를 안 내도 되나요?
• 관리단이 교체를 요구했는데 버틴 관리업체, 그 기간 인건비를 받을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기