공유·경계

국유지 위 오래된 아파트를 샀는데 땅 사용료를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

국가가 공영주택을 짓도록 국유지 사용을 허가하고 그 아파트가 분양되었다면, 수분양자와 이후 매수인은 땅을 정당한 권원으로 점유한다고 볼 여지가 커 부당이득 반환의무가 인정되기 어렵습니다. 대법원 2020다224685 판결로 판단 기준과 대응을 정리했습니다.

공영주택으로 지어 분양한 아파트라면 땅 사용료를 내야 한다고 단정할 수 없습니다. 대법원은 국가가 그 목적으로 국유지 사용을 허가했다면 분양 때 수분양자의 땅 점유까지 승낙했고, 그 효력이 이후 매수인에게도 미친다고 볼 여지가 크다고 보았습니다. 대지 지분이 없다는 이유만으로 바로 사용료를 내거나 합의할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 도심의 1960년대 시영아파트 한 채를 샀습니다. 이 아파트는 시가 국유지 사용허가를 받아 지어 분양한 공영주택인데, 처음부터 대지 지분 없이 전유부분만 등기되어 있었습니다. 2026. 6. 국유지를 관리하는 기관이 A씨를 비롯한 주민 수십 명에게 지난 5년간의 땅 사용료 약 1,200만 원씩을 부당이득으로 돌려 달라는 소장을 보냈습니다. A씨는 2026. 7. 상담에서 대지 지분이 없는 이상 사용료를 낼 수밖에 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 지분이 없는 아파트 소유자는 원래 땅 사용료를 내야 하나요?

일반적으로는 그렇습니다. 남의 땅 위에 권원 없이 건물을 소유하면 그 땅을 점유하는 것으로 보고, 땅의 차임에 해당하는 금액을 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 집합건물의 전유부분 소유자도 대지사용권이 없다면 같은 문제가 생깁니다.

국유지라면 관리기관은 두 가지 방법을 씁니다. 사용허가나 대부계약 없이 점유한 사람에게 사용료의 120%에 해당하는 변상금을 부과하거나, 민사소송으로 부당이득 반환을 청구합니다. 둘은 별개 절차라 함께 문제 될 수 있습니다.

그러나 두 방법 모두 점유자가 권원 없이 땅을 쓰고 있다는 전제가 있어야 합니다. 국가나 그로부터 허가를 받은 기관이 점유를 승낙했다면 무단점유자도 아니고 부당이득도 성립하기 어렵습니다. 결국 분양 당시 국가와 시가 어떤 태도를 취했는지가 핵심입니다. 변상금과 부당이득의 관계는 「국유지 변상금을 받았는데 부당이득반환 소송도 또 당할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 국유지 위 공영아파트 사안을 어떻게 판단했나요?

대법원은 수분양자들에게 부당이득 반환을 명한 원심을 파기했습니다. 사안에서 서울시는 국유지 3,274㎡에 국가의 사용허가를 받아 1962년경 공영아파트를 지었고, 전유부분만 분양해 소유권이전등기를 해 주었습니다. 땅 지분을 팔거나 빌려주지 않았고, 땅 사용 관계를 분양계약에 정하지도 않았습니다.

땅은 1989년 용도폐지된 뒤 국유 일반재산이 되었고, 관리를 맡은 한국자산관리공사가 주민 50명을 상대로 부당이득 반환을 청구했습니다. 앞서 같은 주민들에 대한 변상금 부과처분은 행정소송에서 취소되어 확정된 상태였습니다.

대법원은 이 아파트가 무주택 저소득 시민에게 싸게 공급하려는 공공 목적으로 국유지에 지어졌고, 국가가 그 목적으로 사용을 허가했다는 점을 들었습니다. 그래서 서울시가 분양할 때 수분양자의 땅 점유까지 승낙했고, “그러한 승낙의 효력은 최초 수분양자들로부터 위 아파트의 전유부분을 양수한 사람에게까지 미친다고 볼 여지가 크므로” 부당이득 반환의무를 지우기 어렵다고 했습니다. 원심이 주민들에게 점유 권원의 증명책임을 지운 것도 잘못이라고 지적했습니다.

사용료 청구를 받으면 무엇을 확인해야 하나요?

먼저 아파트가 지어진 경위를 확인해야 합니다. 등기부에 대지권 표시가 없다는 사정만으로는 결론이 나지 않습니다. 국가나 지방자치단체가 공공 목적으로 국유지 사용을 허가해 지은 공영주택인지, 민간이 무단으로 지은 건물인지에 따라 출발점이 다릅니다.

다음으로 승낙이 지금까지 유지되는지가 문제 됩니다. 대법원도 국가가 무상 사용을 승낙했는지, 그 효력이 변론종결 때까지 유지되는지를 다시 심리하라고 했습니다. 용도폐지 뒤 국가가 사용료를 요구했는지, 주민들이 이를 받아들였는지 같은 사정이 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

같은 단지에서 앞서 나온 변상금 취소 판결이 있다면 그 이유를 꼭 확보하십시오. 같은 사실관계를 다룬 판결이라 민사소송에서도 유력한 자료가 됩니다. 행정판결이 민사법원을 그대로 구속하지는 않지만, 이 사건 대법원도 변상금 취소 판결이 인정한 묵시적 승낙 사정을 판단의 바탕으로 삼았습니다.

국유지 아파트 사용료 청구 대응 순서

• 분양 경위 확인 - 분양 공고, 분양계약서, 시의 사업 기록으로 공영주택인지 확인합니다.
• 허가 자료 확보 - 국가가 시에 국유지 사용을 허가한 문서와 목적을 찾습니다.
• 선행 판결 수집 - 같은 단지의 변상금 취소 판결이나 다른 세대 소송 결과를 모읍니다.
• 승낙 유지 여부 정리 - 용도폐지 뒤 국가의 태도와 주민의 대응을 날짜별로 정리합니다.
• 공동 대응 - 같은 소장을 받은 세대가 많다면 함께 대리인을 정해 답변서와 증거를 통일합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 국가가 공공 목적으로 국유지 사용을 허가하고 분양 때 점유를 승낙했는지와 그 승낙이 지금까지 유지되는지에 따라 사용료 반환의무가 달라집니다. 법무법인 윤성은 국유지 변상금·부당이득 소송과 집합건물 대지권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 분양받은 사람이 아니라 나중에 산 사람도 보호되나요?
  대법원은 분양 때 한 승낙의 효력이 최초 수분양자에게서 전유부분을 산 사람에게까지 미친다고 볼 여지가 크다고 했습니다. 다만 승낙이 지금까지 유지되는지는 따로 심리됩니다.
• 민간이 국유지에 지은 아파트를 산 경우도 같은가요?
  이 판결은 국가가 공공 목적으로 시에 사용을 허가해 지은 공영주택 사안입니다. 민간이 허가 없이 지었다면 승낙을 인정하기 어려워 부당이득이나 변상금 책임이 생길 수 있습니다.
• 변상금과 부당이득은 둘 다 내야 하나요?
  둘은 별개 절차라 함께 문제 될 수 있지만 같은 기간에 대해 이중으로 받을 수는 없습니다. 어느 한쪽으로 받은 금액은 다른 쪽에서 고려됩니다.
• 변상금은 얼마나 나오나요?
  사용허가나 대부계약 없이 점유한 경우 해당 재산 사용료나 대부료의 120%에 해당하는 금액입니다. 사정에 따라 5년 범위에서 나누어 내게 할 수 있습니다.
• 대지 지분을 국가에서 사들일 수 있나요?
  국유 일반재산은 일정한 요건에 따라 매각 대상이 될 수 있어 관리기관과 협의할 수 있습니다. 매각 여부와 가격은 관리기관의 절차에 따라 정해집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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