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집합건물 대지 지분만 가진 사람이 구분소유자에게 땅 사용료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전유부분 면적 비율에 맞는 대지지분을 가진 구분소유자에게는 사용료(부당이득)를 청구할 수 없고, 그보다 적은 대지지분을 가진 구분소유자에게만 부족한 비율만큼 청구할 수 있습니다. 대법원은 2022년 전원합의체 판결로 종전처럼 구분소유자 전원에게 청구할 수 있다고 본 법리를 바꿨습니다. 지금은 각 구분소유자의 전유부분 면적과 대지지분을 호실별로 비교한 표부터 만드십시오.

기한

부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효에 걸리므로, 10년이 넘은 기간의 사용료는 원칙적으로 청구하기 어렵습니다. 소를 낼 때는 청구 기간을 최근 10년 안으로 정해 두십시오.

구분소유자 전원을 상대로 소송을 내야 한다고 부담을 느낄 필요는 없습니다. 청구 상대는 대지지분이 모자라는 구분소유자로 좁혀집니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 경매로 20세대 오피스텔이 서 있는 토지의 공유지분 10분의 1을 3억원에 샀습니다. 나머지 대지지분은 구분소유자들이 나눠 가지고 있었는데, 분양 때 일부 호실은 전유부분 면적에 비해 대지지분을 적게 받은 상태였습니다. 2026년 Q씨는 구분소유자 전원에게 땅 사용료를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유자 아닌 대지 공유자는 누구에게 청구할 수 있나요?

전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 갖지 않았거나 부족하게 가진 구분소유자에게만 청구할 수 있습니다. 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도대로 쓸 적법한 권원이 있기 때문입니다. 대법원은 집합건물에서는 대지지분이 전유부분에 종속되어 일체화되므로 민법상 공유 일반 법리를 그대로 적용할 수 없다고 보았습니다.

구분소유자별 반환 의무
적정 대지지분 보유
반환 의무: 없음
대지지분 부족
반환 의무: 부족 비율만큼 있음
대지지분 없음
반환 의무: 적정 지분 비율만큼 있음
근소 부족·무상 약정 승계·장기 묵인
반환 의무: 없음

출처 - 대법원 2017다257067 전원합의체 판결, 대법원 2021다308108 판결

판례 변화

  1. 2013. 3.

    2011다58701, 구분소유자들 상대 청구 인정

  2. 2022. 8.

    2017다257067 전원합의체, 적정 지분 보유자 상대 청구 부정

  3. 2025. 7.

    2021다308108, 반환 범위와 예외 구체화

출처 - 각 대법원 판결

원안이 소개한 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결은 구분소유자 외의 대지 공유자가 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다고 했지만, 2022년 전원합의체 판결 이후에는 청구 상대와 범위가 과소 대지지분 구분소유자로 좁혀졌습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례의 태도입니다.

얼마를 청구할 수 있나요?

대지 전체의 차임 상당액 가운데 청구하는 사람의 대지 공유지분에 해당하는 금액이 한도입니다. 과소 대지지분 구분소유자가 여러 명이면 각자 적정 대지지분에 모자라는 비율대로 나눠 부담합니다.

대지 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있고, 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 합니다. 이 두 조문이 청구의 기본 근거이고, 판례는 집합건물에서 반환 의무자를 좁힌 것입니다.

부족한 대지지분이 있어도 청구가 막히는 경우가 있나요?

있습니다. 대지지분이 적정 지분에 아주 조금 모자라 청구가 신의칙에 반하는 경우, 분양 때 분양자에게서 대지를 무상으로 쓸 권한을 받았고 그 약정이 승계된 경우, 과소 대지지분으로 전유부분을 쓰는 상태가 오랫동안 묵인된 경우에는 반환 의무가 없습니다.

구분소유자들끼리는 분양 당시 대지 공유지분 비율대로 대지를 공유하고 있다면, 특별한 사정이 없는 한 지분 비율 차이를 이유로 서로 부당이득을 청구할 수 없습니다. 이 부분은 2011다58701 판결 이후에도 달라지지 않았습니다.

대지 공유자 부당이득 청구 대응 순서

  • 호실별 지분 비교표 - 집합건축물대장의 전유부분 면적과 토지 등기부의 대지지분을 호실별로 나란히 적습니다. 적정 지분과의 차이가 청구 상대를 정합니다.
  • 대지지분 취득 경위 확인 - 청구하는 사람이 대지지분을 언제 어떻게 취득했는지 정리합니다. 무상 사용 약정 승계 여부를 판단합니다.
  • 차임 감정 - 대지 전체의 차임 상당액을 감정으로 정합니다. 청구액의 기준이 됩니다.
  • 청구 기간 설정 - 소멸시효를 고려해 최근 10년 안으로 청구 기간을 정합니다.
  • 내용증명과 소송 - 과소 대지지분 구분소유자에게 부족 비율만큼 청구하는 내용증명을 보내고, 응하지 않으면 부당이득반환 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약으로 대지 사용 방법을 따로 정했거나 대지권 등기가 호실마다 다르게 된 경우에는 규약과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 사용료와 공유물 관련 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

대지 지분만 가진 사람들은 「건물 전체가 내 땅을 쓰고 있으니 구분소유자 전원에게 받을 수 있다」고 생각하고, 구분소유자들은 「대지권이 있으니 한 푼도 줄 필요 없다」고 생각합니다. 2022년 전원합의체 이후에는 둘 다 틀렸고, 호실별로 대지지분이 모자라는지에 따라 결론이 나뉩니다.

그래서 호실별 숫자 기록이 먼저입니다. 전유부분 면적, 대지지분, 대지권 등기일, 분양 당시 대지 사용 약정 여부를 호실마다 정리해 두어야 합니다. 대지 공유자가 지분을 사들인 날짜와 그 전 소유자의 약정도 함께 기록해 두십시오.

이 표가 그대로 소송의 청구원인이 되고, 피고 수를 정합니다. 적정 지분을 가진 호실까지 피고로 넣으면 그 부분은 기각되고 소송비용만 늘어나며, 장기간 묵인 사정이 있는 호실은 반환 의무가 없다는 항변이 나오므로 사용 기간 기록이 결론을 좌우합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 집합건물 대지 사용료와 공유물 관련 소송을 수행해 왔으며, 호실별 전유부분 면적과 대지지분을 먼저 대조한 뒤 청구 상대와 범위를 좁혀 소송을 설계하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 강제집행·채권추심

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기사항전부증명서·집합건축물대장·대지지분 취득 계약서·분양계약서를 준비해 주시면, 호실별 적정 대지지분 충족 여부·청구 가능한 상대와 금액·무상 사용 약정 승계 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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