공유·경계

상가 호실을 여러 개 가졌는데 대지지분 부족은 호실별로 따지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

집합건물 대지지분이 모자라는지와 땅 사용료를 낼 의무는 호실(구분소유권)마다 따로 판단하고, 여러 호실의 지분을 합쳐 보지 않습니다. 대법원 2019다266386 판결로 계산 방법과 예외, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 대지지분이 모자라는지와 사용료를 낼 의무가 있는지는 호실(구분소유권)마다 따로 판단합니다. 여러 호실을 가졌더라도 전체 대지지분을 합쳐서 판단하지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 부족분이 아주 근소하거나 오랜 기간 묵인돼 온 경우에는 사용료 의무가 부정될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1998년 분양된 상가건물에서 101호와 102호를 소유하고 있습니다. 101호는 전유면적 비율보다 대지지분이 넉넉하지만, 102호는 그보다 조금 모자라게 등기되어 있습니다. 2025. 12. 경매로 이 건물 대지 지분 일부를 산 B사는 2026. 3. A씨에게 102호의 부족 지분만큼 땅 사용료를 내라고 요구했습니다. A씨는 두 호실 지분을 합치면 오히려 넉넉한데도 사용료를 내야 하는지, 20년 넘게 아무도 문제 삼지 않았는데 이제 와서 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 지분만 가진 사람은 누구에게 사용료를 받을 수 있나요?

대지지분이 모자라는 구분소유자에게, 모자라는 비율만큼의 차임 상당액을 청구할 수 있습니다. 집합건물의 대지 공유자는 전유부분 면적 비율에 따라 지분을 가지는 것이 원칙이고, 이 비율에 맞는 지분을 「적정 대지지분」이라 합니다.

대법원은 구분소유자 아닌 대지공유자가 적정 대지지분을 가진 구분소유자에게는 대지 사용에 따른 부당이득을 청구할 수 없다고 했습니다. 반면 적정 대지지분보다 적은 「과소 대지지분」을 가진 구분소유자는 부족한 지분 비율의 차임 상당액을 반환할 의무를 원칙적으로 집니다. 다만 부족분이 매우 근소해 청구가 신의칙에 반하는 경우, 분양 때 대지 무상사용 약정이 있었고 그것이 승계된 경우, 현재 상태가 장기간 묵인돼 온 경우에는 예외가 됩니다. 무상사용 약정 쟁점은 「대지지분이 부족한 빌라, 토지 무상사용 약정으로 지료 청구를 막을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

구분소유자들이 사용료를 낼 의무가 없다고 보아 대지공유자의 상고를 기각했습니다. 원고 회사는 2017. 7. 28. 경매절차를 통해 상가 수분양자 명의의 대지지분 일부를 취득한 뒤, 상가 구분소유자들에게 대지 사용료를 청구했습니다.

대법원은 소액사건이지만 하급심에 같은 사건이 많아 법령해석 통일을 위해 판단한다고 밝혔습니다. 그리고 적정 대지지분 여부와 반환의무 범위는 구분소유권별로 판단해야 하며 “특별한 사정이 없는 한 복수의 구분소유권에 관한 전체 대지지분을 기준으로 이를 판단하여서는 아니 된다.”라고 판시했습니다. 사안의 구분소유자들은 호실별로 적정 지분을 넘거나 1% 안팎으로 매우 근소하게 부족했고, 원고 취득 전까지 현재 상태가 장기간 묵인돼 왔으므로 어느 모로 보나 반환의무가 없다고 했습니다. 수분양자의 대지지분 이전은 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지에 반해 무효로 볼 여지가 많다고도 지적했습니다.

여러 호실을 가진 사람은 어떻게 계산하나요?

호실마다 전유면적 비율로 적정 대지지분을 구하고, 그 호실에 등기된 대지지분과 비교합니다. 한 호실의 초과분으로 다른 호실의 부족분을 메우는 방식으로 합산하지 않습니다. 그래서 전체로는 넉넉해도 어느 한 호실이 모자라면 그 호실에 대해 원칙적으로 반환의무가 생길 수 있습니다.

반대로 청구하는 쪽도 호실별 부족분을 특정해야 합니다. 부족분이 1% 안팎에 그치면 신의칙을, 분양 이후 수십 년간 문제 삼지 않았다면 장기간 묵인을 함께 주장할 수 있습니다. 청구자가 대지지분을 어떻게 취득했는지도 보아야 합니다. 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리해 처분할 수 없고, 분리처분금지 취지가 등기돼 있지 않으면 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다.

대지 사용료 청구 대응 순서

• 호실별 표 작성 - 호실마다 전유면적 비율, 적정 대지지분, 등기된 대지지분을 정리합니다.
• 부족 비율 계산 - 부족한 호실과 부족 비율을 구하고 근소한지 판단합니다.
• 분양 서류 확인 - 분양계약서에 대지 무상사용 약정이 있었는지 확인합니다.
• 청구자 취득 경위 확인 - 청구자의 대지지분이 분리처분금지에 반해 넘어간 것인지 등기 이력을 봅니다.
• 장기간 묵인 자료 정리 - 분양 이후 사용료 청구가 없었던 기간과 경위를 자료로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호실별 부족 비율과 분양 당시 약정, 청구자의 대지지분 취득 경위에 따라 사용료 의무가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지지분과 대지 사용료 분쟁, 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 적정 대지지분은 어떻게 구하나요?
  집합건물 대지 공유자의 지분은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 대지 전체에 내 호실 전유면적이 건물 전체 전유면적에서 차지하는 비율을 곱해 구합니다.
• 대지지분이 적정 비율보다 많은 호실도 사용료를 내나요?
  아니요, 대법원은 구분소유자 아닌 대지공유자가 적정 대지지분을 가진 구분소유자에게는 대지 사용에 따른 부당이득을 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 부족분이 1% 정도면 사용료를 안 내도 되나요?
  판결 사안에서 대법원은 1% 안팎의 매우 근소한 부족과 장기간 묵인을 함께 보아 반환의무를 부정했습니다. 근소한지 여부는 사안별 사정을 함께 보고 판단합니다.
• 경매로 대지 지분만 산 사람의 취득이 무효일 수 있나요?
  구분소유자는 규약에 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 판결도 수분양자 대지지분의 이전을 분리처분금지 위반으로 무효로 볼 여지가 많다고 했습니다.
• 사용료 소액 청구도 대법원까지 갈 수 있나요?
  소액사건은 상고이유가 제한되지만, 대법원은 판례가 명확하지 않고 같은 사건이 하급심에 많은 경우 법령해석 통일을 위해 실체법 판단을 할 수 있다고 보았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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