대지지분 등기가 없으면 대지를 쓸 권리가 없나요?

분양대금을 모두 치렀다면 권리가 있습니다. 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652 전원합의체 판결은 전유부분 등기만 받은 수분양자가 매매계약의 효력으로 대지를 점유·사용할 권리를 가지고, 이것이 집합건물법상 대지사용권이라고 보았습니다.

대지사용권이란 무엇인가요?

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호가 이렇게 정의합니다. 대지 소유권 지분뿐 아니라 수분양자가 매매계약으로 가지는 점유·사용권도 포함됩니다.

대지지분만 따로 팔 수 있나요?

원칙적으로 팔 수 없습니다. 집합건물법 제20조 제2항은 구분소유자가 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정하고, 같은 조 제1항은 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다.

대지지분을 산 사람이 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?

다툼이 될 수 있습니다. 집합건물법 제20조 제3항은 분리처분금지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 대지권 등기가 없던 시점의 매수인이 선의였는지를 거래 경위로 따져야 합니다.

대지지분을 가진 사람이 사용료를 청구하면요?

분리처분이 무효라면 응할 의무가 없습니다. 대법원 98다45652 전원합의체 판결은 전유부분을 넘긴 뒤 취득한 대지지분을 제3자에게 따로 넘긴 처분이 무효이므로, 그 제3자의 차임 상당 부당이득 반환 청구는 이유 없다고 보았습니다.

대지지분을 제 명의로 가져오려면 어떻게 하나요?

제3자 명의 대지지분 등기의 말소와 함께 앞 소유자나 분양자에게 대지지분 이전등기를 청구합니다. 소유권에 기한 방해배제를 정한 민법 제214조와 매매계약상 이전등기 청구권을 근거로 삼고, 판결 뒤 대지권 등기로 정리합니다.

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아파트 관리

아파트 대지지분이 남에게 넘어갔다며 사용료를 달라는데 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 분양대금을 치른 아파트를 전유부분 등기로 넘겨받았다면 대지사용권도 함께 넘어와 있고, 나중에 대지지분만 따로 넘겨받은 사람의 사용료 청구에 응할 의무가 없습니다. 대법원 98다45652 전원합의체 판결은 그 분리처분을 무효로 봅니다. 지금은 분양계약서와 대금 완납 자료부터 찾으십시오.

그 자리에서

아파트 등기부의 표제부에 대지권 표시가 있는지, 대지지분이 누구 명의로 넘어갔는지 확인하고 분양계약서와 분양대금 완납 자료를 찾아 두십시오. 대지사용권 인정 여부가 이 서류로 정해집니다.

대지지분 등기가 아직 안 됐다고 해서 대지 사용료를 따로 내야 하는 것은 아닙니다. 분양대금을 모두 치른 아파트라면 대지를 쓸 권리가 전유부분에 함께 붙어 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 이혼하면서 전 배우자 명의 아파트를 넘겨받았는데, 단지 대지의 환지 절차가 늦어져 대지권 등기 없이 건물 부분만 이전등기를 했습니다. 2025년 대지 정리가 끝나자 전 배우자는 자기 앞으로 나온 대지지분을 지인 B씨 명의로 넘겼고, B씨는 A씨에게 매달 대지 사용료 30만원을 내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지지분 등기 없이 아파트만 넘겨받았는데 대지 사용료를 내야 하나요?

내지 않아도 됩니다. 분양대금을 모두 치르고 전유부분 등기만 받은 수분양자는 매매계약의 효력으로 대지를 점유·사용할 권리가 있고, 이 권리는 집합건물법이 말하는 대지사용권입니다. 그 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 넘겨받은 사람도 이 대지사용권을 취득합니다.

전유부분과 대지지분 이전 순서

분양대금 완납
수분양자 대지사용권 취득
전유부분 이전
대지사용권도 함께 이전
대지 정리 완료
대지지분 등기 가능
대지지분 제3자 이전
분리처분으로 효력 없음
사용료 청구
응할 의무 없음

대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결은 수분양자가 전유부분을 넘겨준 뒤 나중에 취득한 대지지분을 제3자에게 따로 넘긴 것은 효력이 없고, 그 제3자의 차임 상당 부당이득 청구도 이유 없다고 보았습니다.

전유부분과 대지사용권을 따로 처분할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 제20조에서 이 원칙을 두고 있습니다.

다만 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 대지권 등기가 없는 상태에서 대지지분을 산 사람이 분리처분 사정을 몰랐다고 주장하면 이 부분이 다툼이 될 수 있습니다.

대지지분 명의를 제 앞으로 가져올 수 있나요?

대지지분 이전등기를 청구하는 방법을 검토합니다. 전유부분을 넘겨받은 사람은 대지사용권도 함께 취득하므로, 대지지분 명의가 제3자에게 넘어갔다면 그 등기가 효력이 없다는 이유로 말소를 구하고, 앞 소유자나 분양자에게 대지지분 이전등기를 청구합니다. 대지권 등기가 마쳐지면 이후 아파트를 팔 때 대지지분이 자동으로 함께 넘어갑니다. 소송 중 대지지분이 다시 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 함께 검토합니다.

대지사용권 다툼 대응 순서

등기부 확인 - 표제부 대지권 표시와 대지 토지 등기부의 지분 명의를 확인합니다. 분리처분 여부를 봅니다.
분양 자료 확보 - 분양계약서, 분양대금 완납 영수증을 찾습니다. 대지사용권 성립의 근거입니다.
넘겨받은 경위 정리 - 매매·이혼 합의서 등 전유부분을 넘겨받은 문서를 모읍니다. 대지사용권 승계를 보여 줍니다.
사용료 청구 거절 - 제3자의 부당이득 청구에 판례를 들어 답합니다. 소송이 오면 같은 자료로 다툽니다.
대지지분 등기 정리 - 제3자 명의 말소와 대지지분 이전등기를 청구합니다. 대지권 등기로 마무리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 분리처분을 허용하는 규정이 있거나 대지지분을 산 사람이 분리처분 사정을 몰랐다고 다투면 규약과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지권 분쟁과 등기 말소·이전 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

대지권 등기가 늦어진 아파트 소유자들은 대지지분 명의가 남에게 넘어갔다는 말을 들으면 「대지는 내 것이 아니니 사용료를 내야 한다」고 생각하기 쉽습니다. 판례는 분양대금을 치른 수분양자와 그로부터 전유부분을 넘겨받은 사람에게 대지사용권을 인정하고, 나중에 대지지분만 떼어 넘긴 처분을 무효로 봅니다. 청구서를 받았다고 바로 돈을 낼 일이 아닙니다.

결론은 분양 당시 서류에서 갈립니다. 분양계약서, 분양대금 완납 영수증, 전유부분 등기를 넘겨받은 원인 서류, 대지지분이 제3자에게 넘어간 날짜가 모두 확인돼야 합니다. 대지지분이 넘어간 시점이 전유부분 이전 뒤라는 사실이 핵심 쟁점이 되므로 등기부 두 개를 날짜별로 비교합니다.

이 기록은 부당이득 소송 방어와 등기 정리에 그대로 쓰입니다. 사용료 소송에서는 대지사용권의 근거가 되고, 이후 제3자 명의 대지지분 말소와 이전등기 청구에서도 같은 자료가 쓰입니다. 대지권 등기를 마무리해 두지 않으면 아파트를 팔거나 담보로 잡힐 때 같은 문제가 다시 생깁니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

아파트 등기사항전부증명서와 대지 토지 등기부·분양계약서와 대금 완납 영수증·전유부분을 넘겨받은 원인 서류·사용료 청구서를 준비해 주시면, 대지사용권 인정 여부·분리처분의 효력·대지지분 이전등기 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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