건축·용도변경

근저당 잡힌 건물이 증축돼 집합건물로 바뀌면 어디까지 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

종전 건물과 같거나 부합된 전유부분은 대지사용권과 함께 경매할 수 있고, 종전 건물과 별개인 새 증축 전유부분은 그에 대응하는 대지 공유지분만 경매할 수 있습니다. 대법원은 토지와 건물을 공동담보로 잡은 뒤 건물이 증개축되어 집합건물로 바뀐 사안에서 이렇게 경매 대상을 나눴습니다. 지금은 새 건물의 층·호실별로 종전 건물에 해당하는 부분이 어디인지 도면으로 특정하십시오.

증축으로 건물이 커졌다고 근저당이 무용지물이 되는 것은 아닙니다. 대지에 먼저 설정된 근저당은 새로 생긴 전유부분의 대지 공유지분에도 그대로 미칩니다.

이런 상담이 많습니다

X저축은행은 2023년 한 사업자에게 15억원을 빌려주면서 4층 근린생활시설과 그 대지에 공동으로 근저당을 설정받았습니다. 사업자는 2024년 건물을 7층으로 증축하고 옆으로도 넓혀 15개 호실의 집합건물로 구분등기했습니다. 2026년 대출이 연체되자 X저축은행은 어느 호실과 지분까지 경매를 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증축된 부분에도 근저당의 효력이 미치나요?

증축 부분이 종전 건물에 부합됐다면 미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치고, 부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

부합 여부는 증축 부분이 기존 건물에 붙은 물리적 구조뿐 아니라, 용도와 기능에서 독립한 경제적 효용이 있는지, 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지, 증축한 사람의 의사를 함께 보고 판단합니다. 층을 새로 올려 독립된 호실로 구분등기했다면 부합이 부정되는 경우가 많습니다. 반대로 기존 층 옆으로 넓힌 부분은 출입구와 설비를 함께 쓰면 부합으로 볼 여지가 큽니다.

대지에 잡힌 근저당은 새 호실의 대지지분에도 미치나요?

미칩니다. 대지사용권이 성립하기 전에 대지에 근저당이 설정되어 있었다면, 구분소유자들은 근저당의 제한을 받는 공유지분을 대지사용권으로 갖게 됩니다. 근저당권자는 공유 토지의 일부 지분만을 대상으로도 경매를 신청할 수 있습니다.

대지사용권은 규약으로 분리처분을 허용하는 등 특별한 사정이 없으면 전유부분과 종속적 일체불가분성이 있습니다. 그래서 종전 건물에 해당하는 전유부분은 대지지분과 함께 경매하고, 독립한 새 전유부분은 그 대지지분만 경매 대상이 됩니다.

경매신청서에는 무엇을 특정해야 하나요?

새 건물의 전유부분 가운데 종전 건물과 동일성이 인정되거나 부합된 부분과, 독립한 부분을 호실별로 나눠 적어야 합니다. 대법원은 이 구분을 심리하지 않고 경매개시결정 전체를 취소한 원심을 파기했습니다.

부동산 표시가 등기부와 달라졌다면 부동산표시정정 결정을 함께 받아야 합니다. 경매 대상이 된 대지지분의 비율도 전유부분 면적 비율로 계산해 적습니다.

증개축 집합건물 경매 대응 순서

• 종전 건물 자료 확보 - 근저당 설정 당시 건축물대장·도면·등기부를 확보합니다. 동일성 판단의 기준입니다.
• 새 건물 호실별 대응 - 새 집합건물 도면에서 종전 층·면적에 해당하는 호실과 증축 호실을 나눕니다.
• 부합 여부 검토 - 확장 증축 부분이 종전 건물에 붙어 독립성이 없는지 구조와 용도로 판단합니다.
• 경매신청 범위 정리 - 동일성·부합 호실은 전유부분과 대지지분을, 독립 호실은 대지지분만 신청 대상으로 적습니다.
• 이의 대응 - 경매개시결정에 이의가 들어오면 호실별 대응표와 도면으로 동일성과 부합을 소명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증축 부분이 다른 사람 명의로 보존등기되었거나 대지 일부가 새로 편입된 경우에는 등기부와 공사 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당 실행 경매와 경매개시결정 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증축 부분이 부합됐는지는 어떻게 판단하나요?
  물리적 구조, 용도와 기능의 독립성, 거래상 별개 소유권 객체가 될 수 있는지, 증축한 사람의 의사를 함께 봅니다. 대법원 2012. 4. 30. 자 2011마1525 결정이 이 기준을 확인했습니다. 층을 새로 올려 독립 호실로 구분등기했다면 부합이 부정되기 쉽습니다.
• 저당권은 부합된 물건에도 미치나요?
  미칩니다. 민법 제358조는 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 정합니다. 다만 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에서 다르게 약정했다면 그렇지 않으므로 근저당권설정계약서도 확인해야 합니다.
• 독립된 새 호실은 전혀 경매할 수 없나요?
  그 호실에 대응하는 대지 공유지분은 경매할 수 있습니다. 대법원 2011마1525 결정은 대지사용권 성립 전에 대지에 근저당이 있었다면 구분소유자들이 근저당의 제한을 받는 공유지분을 갖고, 근저당권자는 일부 지분만으로도 경매를 신청할 수 있다고 보았습니다.
• 대지지분은 호실마다 어떻게 나뉘나요?
  규약으로 달리 정하지 않았다면 전유부분 면적 비율에 따릅니다. 집합건물법 제21조 제1항은 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유하면 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권을 제12조의 비율, 즉 전유부분 면적 비율로 정합니다.
• 전유부분과 대지지분을 따로 경매할 수 있나요?
  종전 건물에 해당하는 호실은 원칙적으로 함께 경매합니다. 집합건물법 제20조는 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고 분리처분할 수 없다고 정합니다. 새 독립 호실처럼 근저당이 전유부분에는 미치지 않고 대지지분에만 미치는 경우에 지분만 경매합니다.
• 채무자가 경매개시결정에 이의하면 어떻게 되나요?
  법원은 호실별 동일성과 부합 여부를 심리합니다. 대법원 2011마1525 결정은 종전 건물에 해당하는 전유부분과 부합 여부를 심리하지 않고 경매개시결정 전체를 취소한 원심을 파기했습니다. 채권자는 호실별 대응표와 도면을 내 소명해야 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성