공유·경계

은행 지상권이 잡힌 땅을 빌려 나무를 심었다면 나무는 누구 것인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

은행이 대출 담보로 설정한 지상권이 있어도 땅 주인의 사용을 막지 않았다면, 땅 주인에게 빌려 심은 나무는 심은 사람 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2015다69907 판결로 부합과 권원의 기준, 낙찰자가 나무를 가져갔을 때의 대응을 정리했습니다.

네, 은행 지상권이 대출 담보를 위한 것이고 땅 주인의 사용을 막지 않았다면, 땅 주인에게 빌려 심은 나무는 심은 사람 것으로 볼 수 있습니다. 지상권 등기가 있다는 사정만으로 땅 주인의 사용 권한이 사라졌다고 단정하지 않기 때문입니다. 경매 낙찰자가 땅과 함께 나무도 샀다고 주장하더라도 바로 권리를 포기하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2019. 4. 지인의 밭을 무상으로 빌려 조경수 묘목 400주를 심었습니다. 그 밭에는 농협 앞으로 근저당권과 함께 지료 없는 지상권 등기가 되어 있었습니다. 지인이 대출을 갚지 못해 2025. 6. 밭이 경매로 팔렸고, 낙찰자는 2026. 2. 나무 일부를 캐서 조경업체에 넘겼습니다. 낙찰자는 지상권이 있는 땅이라 B씨에게 아무 권리가 없었고 나무도 땅에 붙어 함께 넘어왔다고 합니다. B씨는 캐 간 나무값을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅에 심은 나무는 원칙적으로 누구 것인가요?

원칙적으로 땅 주인 것입니다. 부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하고, 땅에 심은 나무도 부합물이 됩니다. 예외는 타인의 권원에 의해 부속시킨 경우입니다. 권원은 지상권·전세권·임차권처럼 남의 부동산에 자기 물건을 붙여 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 말하고, 땅 주인과 맺은 무상 사용대차도 여기에 해당할 수 있습니다.

권원 없이 심었다면 땅 주인에게 나무 소유를 주장할 수 없고, 부당이득 규정에 따라 보상을 청구하는 문제로 바뀝니다. 남의 땅을 내 땅으로 잘못 알고 심은 경우는 「옆 임야를 제 땅으로 잘못 알고 유실수를 심었는데 나무는 누구 것이 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

땅에 지상권 등기가 있으면 왜 문제가 되나요?

지상권이 있으면 땅을 쓸 권리가 원칙적으로 지상권자에게 가기 때문입니다. 지상권자는 남의 땅에 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 그 땅을 사용할 권리가 있습니다. 그래서 지상권을 설정한 땅 주인은 지상권이 존속하는 동안 땅을 사용·수익할 수 없고, 땅 주인에게서 받은 사용 허락도 원칙적으로 권원이 되지 못합니다.

다만 금융기관이 대출을 해 주면서 근저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하는 경우는 사정이 다릅니다. 이 지상권은 땅을 직접 쓰려는 것이 아니라, 경매 전까지 제3자가 이용권을 얻거나 담보가치를 떨어뜨리는 것을 막는 장치입니다. 이런 지상권이 대출 상환 뒤 어떻게 되는지는 「근저당과 함께 설정된 은행 지상권, 대출을 갚으면 같이 없어지나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 담보 목적 지상권이 있는 땅의 나무를 어떻게 판단했나요?

대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다69907 판결은 나무가 심은 사람 것이라고 볼 수 있다며 원심을 파기했습니다. 농협은 2005년 대출 담보로 토지 지분에 근저당권을 설정하면서 토지 전부에 지료 없는 30년 지상권을 설정했습니다. 원고는 2007년 땅 주인들과 수목 소유를 위한 사용대차계약을 맺고 단풍나무 약 300주를 심었고, 이후 경매로 지분을 산 피고가 나무 일부를 캐서 팔았습니다. 원심은 지상권 때문에 땅 주인에게 사용 권리가 없었다며 나무가 땅에 부합했다고 보았습니다.

대법원은 이런 지상권의 목적을 담보가치 확보로 보고, 담보가치를 떨어뜨릴 특별한 사정이 없으면 땅 주인이 땅을 사용·수익할 수 있다고 했습니다. 그러면서 “따라서 그러한 토지소유자로부터 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하였다면 이러한 권리는 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당한다고 볼 수 있다.”라고 판단했습니다. 지상권의 설정 목적과 경위, 지상권자가 땅 주인의 사용을 허용했는지를 심리하라는 취지입니다. 현행 민법 제256조와 제279조도 판결 당시와 문언이 같습니다.

경매로 땅을 산 사람은 나무까지 가져갈 수 있나요?

나무가 땅에 부합했는지에 따라 다릅니다. 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건에 미치므로, 권원 없이 심어 땅에 부합한 나무는 경매로 낙찰자에게 넘어갑니다. 반대로 권원에 의해 심어 부합하지 않은 나무는 심은 사람 소유로 남으므로, 낙찰자가 임의로 캐서 팔면 불법행위가 될 수 있습니다.

그래서 낙찰자와 다툴 때는 지상권의 성격과 땅 주인과의 약정을 함께 입증해야 합니다. 나무가 남아 있다면 소유를 서면으로 알리고 옮겨 심을 시기를 협의하고, 이미 처분됐다면 처분 당시 시가를 기준으로 손해를 계산합니다.

지상권 있는 땅의 나무 소유 분쟁 대응 순서

• 등기부 확인 - 지상권자, 설정일, 지료 유무, 근저당권과 같은 날 설정됐는지를 확인합니다.
• 사용 약정 정리 - 땅 주인과의 사용대차·임대차 계약서, 식재 시기와 수량, 묘목 구입 영수증을 모읍니다.
• 지상권자 태도 확인 - 금융기관이 땅 주인의 경작이나 식재를 막은 적이 있는지 확인합니다.
• 처분 중단 요구 - 낙찰자가 나무를 캐려 하면 서면으로 소유를 알리고 현장 사진을 남깁니다.
• 손해배상 청구 - 이미 처분됐다면 나무 시가를 감정해 불법행위 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권의 설정 목적과 지상권자가 땅 주인의 사용을 허용했는지에 따라 나무의 소유자가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 부합물 소유권 분쟁과 수목 처분에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 주인에게 말로만 허락받고 심어도 권원이 되나요?
  무상으로 쓰게 하는 사용대차는 말로도 성립할 수 있어 권원이 될 수 있습니다. 다만 분쟁이 생기면 허락 사실을 입증해야 하므로 문자나 증인 등 자료를 남겨 두어야 합니다.
• 지료를 받는 일반 지상권이 있는 땅이면 어떻게 되나요?
  지상권자가 땅을 실제로 쓰는 일반 지상권이면, 지상권이 존속하는 동안 땅 주인의 사용 허락은 원칙적으로 권원이 되지 않습니다. 이때는 지상권자의 동의를 받아야 합니다.
• 나무가 땅에 부합했다면 심은 사람은 아무것도 못 받나요?
  부합으로 땅 주인이 나무 소유권을 얻었다면, 손해를 받은 사람은 부당이득 규정에 따라 보상을 청구할 수 있습니다. 상대방이 얻은 이익의 범위가 쟁점이 됩니다.
• 부합하지 않은 나무는 언제까지 옮겨야 하나요?
  법에 정해진 기간은 없고, 땅 주인이나 낙찰자와의 약정과 사용 관계가 끝난 시점에 따라 달라집니다. 옮겨 심을 시기와 방법을 서면으로 협의해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 은행이 땅 사용을 금지했던 경우에도 같은가요?
  지상권자가 땅 주인의 사용을 막았거나 식재가 담보가치를 떨어뜨릴 우려가 있었다면, 땅 주인에게서 받은 허락은 권원으로 인정되기 어렵습니다. 대출 약정의 사용 제한 조항을 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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