은행은 왜 근저당과 함께 지상권을 잡나요?

나대지의 담보가치를 지키려는 목적입니다. 담보 설정 뒤 다른 사람이 건물을 짓거나 용익권을 설정하면 경매가치가 떨어지므로, 채권자 앞으로 지상권을 함께 설정해 이를 막습니다. 판례는 이런 지상권을 담보 목적 지상권으로 봅니다.

대출을 다 갚으면 근저당권은 어떻게 되나요?

소멸합니다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 시효 완성 기타 사유로 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정합니다. 변제로 채권이 없어지면 근저당권도 없어지므로 말소등기만 남습니다.

채무가 시효로 소멸해도 지상권이 없어지나요?

담보 목적 지상권이라면 없어집니다. 대법원 2011다6342 판결은 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우뿐 아니라 시효로 소멸한 경우에도 그 지상권이 피담보채권에 부종해 소멸한다고 보았습니다.

담보 목적이 아닌 지상권은요?

변제만으로 소멸하지 않습니다. 지상권은 남의 토지에 건물·공작물·수목을 소유하려고 토지를 사용하는 독립한 물권이므로, 지상권자가 실제로 시설물을 소유하려고 설정했다면 존속기간과 소멸 사유를 따로 따져야 합니다.

매도인 대출을 떠안으려면 은행 동의가 필요한가요?

필요합니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하면 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정합니다. 은행 승낙이 없으면 은행에 대해서는 매도인이 여전히 채무자입니다.

경매로 넘어가면 이 지상권은 어떻게 되나요?

근저당권보다 뒤에 설정된 지상권은 매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제3항은 저당권에 대항할 수 없는 지상권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 2순위 담보 지상권이라면 매수인이 인수하지 않습니다.

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근저당과 함께 설정된 은행 지상권, 대출을 갚으면 같이 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권의 담보가치를 지키려고 채권자 앞으로 함께 설정한 지상권이라면 근저당 채무를 갚아 피담보채권이 소멸할 때 지상권도 함께 소멸합니다. 대법원은 이런 지상권이 변제는 물론 시효로 채권이 소멸한 경우에도 부종해 소멸한다고 보았습니다. 지금은 지상권자와 근저당권자가 같은 사람이고 두 등기가 같은 날 접수되었는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

등기부 을구에서 지상권자가 근저당권자와 같은 사람인지, 두 등기가 같은 날 접수되었는지, 지상권의 목적에 담보 취지가 적혀 있는지 확인하십시오. 세 가지가 맞으면 담보 목적 지상권일 가능성이 큽니다.

근저당 채무를 갚은 뒤 지상권을 없애려고 지상권자에게 따로 대가를 줄 필요는 없습니다. 담보 목적 지상권은 채권이 소멸하면 함께 소멸합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 B씨에게서 나대지를 사기로 했는데, 그 토지에는 C은행 앞으로 1순위 근저당권(최고한도액 2억 4천만원)과 2순위 지상권이 설정되어 있었습니다. 매매대금 일부로 근저당 채무를 A씨가 떠안기로 했고, B씨는 대출만 갚으면 지상권도 없어진다고 설명했습니다. A씨는 그 말을 믿고 계약해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 채무를 갚으면 지상권도 없어지나요?

네, 그 지상권이 근저당권의 담보가치를 지키려고 함께 설정한 것이라면 피담보채권이 소멸할 때 같이 소멸합니다. 은행은 나대지를 담보로 잡으면서 뒤에 다른 사람이 건물을 짓거나 용익권을 설정해 담보가치가 떨어지는 것을 막으려고 지상권을 함께 설정합니다. 대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결은 이런 지상권은 피담보채권이 변제로 소멸한 경우는 물론 시효로 소멸한 경우에도 부종해 소멸한다고 보았습니다.

근저당권은 피담보채권이 소멸하면 부종성에 따라 당연히 소멸합니다. 담보 목적 지상권도 같은 운명을 따르게 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제369조도 이 부종성 규정을 그대로 두고 있습니다.

지상권이 담보 목적이 아니라면요?

지상권자가 실제로 건물이나 공작물을 소유하려고 설정한 지상권이라면 채무 변제만으로 소멸하지 않습니다. 지상권은 원래 남의 토지에 건물·공작물·수목을 소유하려고 토지를 사용하는 독립한 물권입니다. 판례가 부종성을 인정한 것은 담보가치 확보가 주된 목적인 경우이므로, 지상권자가 근저당권자와 다르거나 토지 위에 지상권자의 시설물이 있다면 따로 확인해야 합니다.

지상권 성격별 소멸 여부

지상권 성격	채무 변제 시	채무 시효 소멸 시
담보가치 확보 목적	함께 소멸	함께 소멸
실제 사용 목적	소멸하지 않음	소멸하지 않음

담보가치 확보 목적: 채무 변제 시: 함께 소멸; 채무 시효 소멸 시: 함께 소멸
실제 사용 목적: 채무 변제 시: 소멸하지 않음; 채무 시효 소멸 시: 소멸하지 않음

출처 - 대법원 2011다6342 판결, 민법 제279조·제369조

채무를 떠안는 매수인은 무엇을 챙겨야 하나요?

근저당 채무 인수가 채권자에게도 효력이 있으려면 은행의 승낙이 필요합니다. 매도인과 매수인의 약정만으로는 은행에 대해 채무자가 바뀌지 않으므로, 잔금 전에 은행에서 채무인수 승낙을 받아야 합니다. 승낙 뒤 채무를 다 갚으면 근저당권과 지상권 말소를 함께 신청합니다.

지상권자가 말소에 협조하지 않으면 토지 소유자로서 방해제거를 청구해 말소등기 절차 이행을 구할 수 있습니다. 소멸한 지상권의 등기가 남아 있는 것은 소유권 행사를 방해하는 상태이기 때문입니다.

담보지상권 토지 매수 대응 순서

등기부 확인 - 근저당권자와 지상권자가 같은지, 접수일이 같은지 봅니다. 담보 목적 여부를 가리는 첫 자료입니다.
설정계약서 요청 - 매도인에게 근저당권·지상권 설정계약서를 받아 목적 조항을 확인합니다. 담보가치 확보 문구가 있는지 봅니다.
은행 확인서 받기 - 은행에 채무 변제 시 지상권도 말소한다는 확인서를 요청합니다. 매매계약서 특약에도 같은 내용을 넣습니다.
채무인수 승낙 - 잔금 전에 은행에서 채무인수 승낙을 받습니다. 승낙이 없으면 매도인 채무로 남습니다.
동시 말소 신청 - 채무를 다 갚는 날 근저당권과 지상권 말소 서류를 함께 받습니다. 한쪽만 말소되지 않게 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권자가 은행이 아닌 개인이거나 토지 위에 지상권자의 시설물이 있다면 설정 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 특약 검토와 근저당권·지상권 말소 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

나대지를 사는 분들은 등기부에 지상권이 있으면 누군가 건물을 지을 권리가 있는 땅으로 여겨 겁을 먹습니다. 그러나 은행이 근저당권과 함께 잡는 지상권은 대부분 담보가치를 지키려는 것이고, 판례는 대출이 갚아지면 함께 소멸한다고 봅니다. 따로 대가를 주고 지상권을 사들일 이유가 없습니다.

다만 담보 목적이라는 점은 서류로 확인해야 합니다. 설정계약서의 목적 조항, 등기 접수일, 은행이 발급한 확인서가 그 자료입니다. 매매계약서 특약에 대출 상환과 동시에 지상권도 말소한다는 문구를 넣어 두면 매도인의 설명을 계약 내용으로 묶어 둘 수 있습니다.

은행이 말소를 미루면 이 기록이 소송의 근거가 됩니다. 변제 영수증과 설정 경위 자료로 지상권이 부종해 소멸했다는 점을 증명하면 판결로 말소할 수 있고, 그사이 토지 개발 일정은 멈추게 되므로 잔금일에 말소 서류를 함께 받는 것이 가장 확실합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기사항증명서, 근저당권·지상권 설정계약서, 매매계약서 초안과 은행 대출 잔액 확인서를 준비해 주시면, 지상권의 담보 목적 여부·채무 변제 시 동시 소멸·매매 특약 문구를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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