등기·명의신탁

회사가 근저당 설정을 미뤄 왔는데 5년 지나면 등기 청구를 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

그렇습니다, 회사에 사업자금을 빌려주며 받은 근저당권 설정 약정의 등기청구권은 대여금과 별개로 약정일부터 5년이 지나면 시효로 소멸할 수 있습니다. 대법원은 설정등기청구권이 피담보채권과 따로 시효에 걸리고, 이자 지급으로 대여금 시효가 중단돼도 설정등기청구권은 중단되지 않는다고 봤습니다. 지금은 설정 약정일과 마지막 이자 지급일을 확인하십시오.

대여금을 아직 받을 수 있다고 해서 근저당권 설정까지 당연히 살아 있다고 믿어서는 안 됩니다. 두 권리는 시효가 따로 흐릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 3월 한 주식회사에 운영자금 1억원을 월 1.5% 이자로 빌려주면서 회사 공장 부지에 근저당권을 설정받기로 약정했습니다. 회사는 설정을 계속 미뤘고 이자도 2022년 3월까지만 냈습니다. 2026년 9월 A씨가 근저당권 설정등기 청구 소송을 준비하자 회사는 5년이 지났다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사에 빌려준 돈의 시효는 몇 년인가요?

5년입니다. 상행위로 인한 채권은 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되고, 당사자 한쪽에게만 상행위가 되는 거래에도 적용됩니다. 주식회사가 영업을 위해 돈을 빌렸다면 빌려준 사람이 상인이 아니어도 상사시효 5년이 적용됩니다.

회사가 이자를 낸 것은 채무를 승인한 것이어서 대여금채권의 시효는 중단되고, 마지막 이자 지급일부터 5년이 새로 진행합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상법」도 같습니다.

근저당권 설정등기청구권은 따로 시효가 흐르나요?

흐릅니다. 대법원은 근저당권설정 약정에 따른 설정등기청구권이 그 피담보채권이 될 대여금채권과 별개로 소멸시효에 걸린다고 판단했습니다. 상인인 회사가 사업자금을 빌리며 한 근저당권설정 약정은 보조적 상행위여서 설정등기청구권도 5년 시효입니다.

이미 설정된 근저당권은 피담보채권이 있는 한 따로 시효로 소멸하지 않습니다. 그러나 설정등기를 청구할 권리는 단순한 채권적 청구권이어서 독자적으로 시효가 진행합니다. 약정만 해 두고 등기를 미뤘다면 이 차이가 결론을 가릅니다.

이자를 받았는데도 등기청구권은 소멸하나요?

소멸할 수 있습니다. 대여금을 행사한다고 해서 설정등기청구권까지 행사한 것으로 보기 어렵고, 회사가 이자를 낸 것은 대여금의 승인일 뿐 설정등기청구권까지 승인한 것으로 볼 수 없습니다. 약정일부터 5년이 지났다면 설정등기청구는 받아들여지기 어렵습니다.

반대 방향은 다릅니다. 같은 판결은 근저당권 설정등기를 청구하는 소를 내면 그 안에 피담보채권의 존재 주장이 포함돼 있어 대여금채권의 시효도 중단된다고 봤습니다.

등기청구가 막히면 무엇을 할 수 있나요?

대여금채권은 살아 있으므로 대여금 반환 청구를 하고 회사 부동산에 가압류를 하는 것이 현실적입니다. 가압류는 시효를 중단시키고 다른 채권자보다 먼저 재산을 묶어 둡니다. 회사 재무 상태가 나쁘다면 회생·파산 신청 전에 서두르는 것이 좋습니다.

근저당 설정 약정 시효 대응 순서

• 약정일 확인 - 대여계약서의 근저당권 설정 약정일을 확인합니다. 설정등기청구권 5년의 출발점입니다.
• 이자 지급 내역 정리 - 회사가 이자를 낸 마지막 날을 확인합니다. 대여금 5년의 새 출발점입니다.
• 설정 약정 재확인 여부 - 회사가 약정일 뒤 설정 의무를 다시 인정한 서면이 있는지 찾습니다. 있다면 등기청구권도 중단됐을 수 있습니다.
• 가압류 신청 - 회사 부동산에 대여금채권으로 가압류합니다. 설정등기가 막혀도 재산을 묶습니다.
• 대여금 소송 - 대여금 반환 청구의 소를 냅니다. 설정등기청구를 함께 내면 대여금 시효도 중단됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대표이사 개인이 연대보증을 섰거나 회사가 설정 의무를 다시 확인한 서면이 있다면 계약서와 서면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금 청구와 가압류·근저당권 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회사에 빌려준 돈은 왜 5년 시효인가요?
  상법 제64조의 상사시효가 적용되기 때문입니다. 대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다100098 판결은 당사자 한쪽에게만 상행위가 되는 거래와 상인이 영업을 위해 하는 보조적 상행위로 생긴 채권도 5년 시효라고 봤습니다. 회사가 영업자금으로 빌린 돈이면 빌려준 사람이 개인이어도 5년입니다.
• 설정등기청구권도 대여금과 같이 중단되나요?
  중단되지 않습니다. 대법원 2004. 2. 13. 선고 2002다7213 판결은 근저당권설정 약정에 따른 설정등기청구권이 피담보채권이 될 채권과 별개로 소멸시효에 걸린다고 봤습니다. 회사가 이자를 낸 것은 대여금의 승인일 뿐 설정등기청구권의 승인이 아닙니다.
• 이미 설정된 근저당권도 따로 소멸하나요?
  아닙니다. 설정된 근저당권은 피담보채권에 부종해 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸하고, 피담보채권이 남아 있는 한 따로 시효로 소멸하지 않습니다. 민법 제369조가 이 부종성을 정합니다. 문제가 되는 것은 설정등기를 받지 못한 상태의 등기청구권입니다.
• 설정등기 청구 소송을 내면 대여금 시효도 중단되나요?
  중단됩니다. 같은 2002다7213 판결은 근저당권설정등기청구의 소에는 피담보채권이 될 채권의 존재 주장이 당연히 포함돼 있으므로, 그 소 제기가 피담보채권에 대한 재판상 청구에 준해 시효중단 효력이 있다고 판단했습니다. 반대 방향만 인정되지 않습니다.
• 회사가 설정 의무를 다시 인정하면요?
  그 인정이 설정등기청구권의 시효 완성 전이면 승인으로 시효가 중단됩니다. 민법 제168조 제3호의 승인은 형식이 필요 없어 이메일이나 공문으로도 성립합니다. 완성 뒤에 인정했다면 시효이익 포기의 문제가 되므로 날짜를 확인해야 합니다.
• 담보를 못 받으면 어떻게 회수하나요?
  대여금채권으로 회사 부동산에 가압류를 하고 대여금 반환 소송을 냅니다. 민사집행법 제276조 제1항에 따라 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 부동산을 가압류할 수 있습니다. 가압류 뒤 판결을 받으면 그 부동산 경매에서 배당받을 수 있습니다.

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