등기·명의신탁

땅 위 공장이 공매로 넘어가면 땅 이전등기청구권 시효가 흐르나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 땅을 사서 공장을 지어 쓰던 매수인이 공매로 공장 소유권을 잃으면 그때 땅 점유도 잃어 땅 이전등기청구권의 소멸시효가 진행합니다. 대법원 2023다249876 판결로 점유와 시효의 관계, 스스로 처분한 경우와의 차이, 시효를 막는 방법을 정리했습니다.

네, 땅 위 건물이 공매로 넘어가 매수인이 건물 소유권을 잃으면 땅 점유도 함께 잃어, 그때부터 땅 이전등기청구권 시효가 진행합니다. 매수인이 땅을 직접 쓰고 있거나 스스로 팔아 점유를 넘겨준 경우와는 결론이 다릅니다. 땅을 쓰는 동안에는 시효를 걱정해 서둘러 소송할 필요는 없습니다. 다만 건물을 잃었다면 그날부터 시효기간 안에 소송이나 가처분을 해야 등기를 받을 길이 남습니다. 회사가 영업으로 산 땅이면 그 기간이 5년일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2014. 4. 산업단지 토지를 사서 대금을 모두 치르고, 등기는 미룬 채 그 위에 공장을 지어 운영했습니다. 그런데 체납 세금 때문에 공장이 압류되어 2019. 8. 공매로 다른 회사에 넘어갔고, 그 뒤 A사는 토지를 따로 쓴 적이 없고, 매매계약서와 영수증만 보관하고 있습니다. A사 대표는 2026. 3. 9. 사업을 정리하면서 토지 등기만이라도 넘겨받으려 했지만, 매도인은 시효가 지났다며 거절했습니다. 대표는 땅값을 다 냈는데 등기를 받을 수 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 공매로 공장을 잃은 매수인을 어떻게 판단했나요?

시효가 진행해 완성되었다고 본 원심을 유지했습니다. 원고 회사는 2001. 8. 6. 한국토지공사에서 토지를 사고 2001. 11. 12.까지 대금을 다 냈으며, 사용승낙을 받아 공장을 지었습니다. 2002. 5. 14. 매도인 명의 보존등기가 되어 그 무렵부터 이전등기를 받을 수 있었습니다. 그러나 부가가치세 체납으로 국가가 2002. 7. 22. 공장을, 2002. 10. 9. 회사의 토지 이전등기청구권을 각각 압류했고, 공장은 2003. 2. 19. 공매 매수인 명의로 이전등기되었습니다.

대법원은 건물 소유자는 건물을 위해 대지를 점유한다고 보면서도, “그가 건물의 소유권을 상실한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 점유도 함께 상실한다”고 했습니다. 그래서 공장 소유권을 잃은 2003. 2. 19.부터 회사의 이전등기청구권에 상사소멸시효가 진행한다는 원심 판단이 정당하다며 상고를 기각했습니다.

땅을 쓰고 있는 매수인은 왜 시효가 진행하지 않나요?

매수인이 목적물을 인도받아 쓰고 있으면 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 확립된 판례입니다. 매수인은 이미 권리의 실질을 누리고 있어 권리 위에 잠자는 사람으로 보기 어렵기 때문입니다. 반대로 점유를 잃어 더 이상 쓰지 않게 되면 그때부터 시효가 진행하는 것이 원칙입니다.

매수인이 땅을 쓰다가 다른 사람에게 팔고 점유를 넘겨준 경우는 예외입니다. 판례는 이를 더 적극적인 권리 행사로 보아 계속 쓰는 경우와 다르지 않다고 하고 시효가 진행하지 않는다고 봅니다. 이 판결에는 점유를 잃은 원인이 무엇이든 그때부터 시효가 진행한다는 반대의견도 있었습니다. 다수의견은 스스로 처분해 점유를 넘겨준 경우까지만 예외를 넓힌 것이어서, 그 밖의 점유 상실에는 원칙대로 시효가 진행합니다. 친구에게 넘긴 사례는 「산 집을 친구에게 넘겨 점유를 잃었는데 등기청구권 시효가 진행하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

공매로 건물이 넘어간 것은 스스로 판 것과 무엇이 다른가요?

공매는 매수인이 땅에 대한 권리를 적극적으로 행사한 결과가 아니라는 점이 다릅니다. 원고는 공매도 매매와 같아 공장과 함께 땅 점유가 공매 매수인에게 승계되었으니 시효가 진행하지 않는다고 주장했습니다. 원심은 체납으로 인한 공매를 원고의 권리 행사로 보기 어렵다며 이 주장을 배척했고, 대법원도 같은 결론을 유지했습니다. 매수인이 건물을 스스로 팔면서 대지 점유까지 넘겨준 경우라면 처분 예외를 주장할 여지가 있다고 볼 수 있지만, 체납이나 채무 때문에 강제로 넘어간 공매·경매는 그 예외에 들어가기 어렵습니다. 공매 매수인이 공장을 쓰며 대지를 점유하더라도 이는 공매 매수인 자신의 점유일 뿐, 원래 땅 매수인의 권리 행사로 평가받기 어렵다는 것이 이 판결의 결론입니다.

경매나 공매로 건물만 넘어가면 땅 매수인은 점유를 잃은 날부터 시효를 세야 한다고 보는 것이 안전합니다. 회사가 영업을 위해 산 땅이면 상행위로 생긴 채권이 되어 시효가 5년으로 짧아질 수 있습니다. 이 사건도 상사소멸시효 5년이 적용되었습니다.

공장·건물 매수 토지 등기 대응 순서

• 등기 가능 시점 확인 - 매도인 명의 보존등기 등으로 이전등기를 받을 수 있게 된 날을 확인합니다.
• 점유 상실일 특정 - 건물 경매·공매 이전등기일, 임대·철거일처럼 점유를 잃은 날을 찾습니다.
• 시효기간 계산 - 일반 매매 10년, 상행위로 생긴 채권 5년을 기준으로 남은 기간을 셉니다.
• 시효 중단 조치 - 기간 안에 이전등기 소송을 내거나 처분금지가처분을 신청합니다.
• 등기 완료 - 판결이나 매도인 협조로 즉시 이전등기를 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 점유를 언제 어떤 경위로 잃었는지와 매수가 상행위인지에 따라 등기청구권이 살아 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 매수인의 소유권이전등기 청구와 매도인 측 소멸시효 항변 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅값을 다 냈는데도 등기청구권이 시효로 없어질 수 있나요?
  네, 대금을 다 냈어도 점유를 잃은 뒤 시효기간이 지나면 이전등기청구권은 소멸할 수 있습니다. 대금 완납은 시효 진행을 막는 사유가 아니므로 점유 상실일을 기준으로 기간을 따져야 합니다.
• 회사가 산 땅은 시효가 5년인가요?
  회사가 영업을 위해 땅을 샀다면 상행위로 생긴 채권으로 보아 5년의 상사시효가 적용될 수 있습니다. 상인의 행위는 영업을 위한 것으로 추정되므로 개인 매수와 기간이 달라질 수 있습니다.
• 건물을 남에게 세를 주면 땅 점유를 잃나요?
  건물 소유자는 건물을 직접 쓰지 않아도 건물 소유를 위해 대지를 점유한다고 봅니다. 따라서 세를 준 것만으로는 땅 점유를 잃었다고 보기 어렵고, 건물 소유권을 잃을 때가 문제입니다.
• 체납으로 이전등기청구권이 압류되면 시효가 멈추나요?
  이 사건에서도 국가가 이전등기청구권을 압류했지만, 대법원은 매수인 자신의 등기청구권 시효가 공장 소유권 상실 때부터 진행했다는 원심을 유지했습니다. 압류가 있다고 매수인이 안심할 수는 없습니다.
• 시효가 얼마 남지 않았으면 무엇부터 하나요?
  이전등기 소송을 내거나 처분금지가처분을 신청해 시효를 중단합니다. 매도인에게 내용증명으로 청구하는 최고는 6개월 안에 소송 등을 하지 않으면 중단 효력이 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 산 집을 친구에게 넘겨 점유를 잃었는데 등기청구권 시효가 진행하나요?
• 토지에 처분금지가처분이 걸려 있으면 회사에 대한 이전등기 청구 시효가 멈추나요?
• 물품대금 시효 3년이 지났는데 매도인 상대 대위 이전등기 소송에서 시효를 주장하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기