가처분

토지에 처분금지가처분이 걸려 있으면 회사에 대한 이전등기 청구 시효가 멈추나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 넘겨받기로 한 토지에 제3자의 처분금지가처분이 있어도 소유권이전등기청구권의 시효는 멈추지 않습니다. 영리법인과의 양도약정은 상사채권이어서 상법 제64조의 5년 시효가 적용되고, 대법원은 가처분이 시효 진행을 막는 법률상 장애가 아니라고 보았습니다. 지금은 회사 소유 토지가 확정된 날과 그 뒤 경과 기간을 확인하십시오.

가처분이 풀릴 때까지 기다려야 등기를 청구할 수 있다고 믿을 필요는 없습니다. 가처분이 있어도 소송은 낼 수 있고, 판결을 받아 두면 10년의 시효가 새로 확보됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 한 매립사업 법인에 공사비를 투자했고, 2020년 투자금을 정산하면서 회사가 매립지 중 330제곱미터를 넘겨주기로 약정했습니다. 2021년 회사 명의 보존등기와 지적 정리가 끝났지만, 그 땅에 다른 사람의 처분금지가처분이 걸려 있어 A씨는 가처분이 풀리기를 기다렸습니다. 2026년 A씨가 이전등기를 요구하자 회사는 5년이 지나 시효가 끝났다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사가 토지를 넘겨주기로 한 약정에도 5년 상사시효가 적용되나요?

적용됩니다. 상행위로 인한 채권은 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 대법원은 당사자 쌍방에게 상행위가 되는 경우뿐 아니라 한쪽에게만 상행위가 되는 행위로 인한 채권도 상사채권이고, 상인이 영업을 위해 하는 보조적 상행위도 포함된다고 판단했습니다. 매립사업 법인의 매립지 양도약정도 영업을 위한 상행위로 추정했습니다.

상인의 행위는 영업을 위해 하는 것으로 추정됩니다. 투자금을 정산하면서 토지를 넘겨주기로 한 약정이 회사 영업과 무관하다는 사정을 상대방이 증명하지 못하면 상사시효 5년이 적용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상법」도 같습니다.

처분금지가처분이 있으면 시효가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하는데, 여기서 행사를 막는 장애는 이행기가 오지 않았거나 조건이 성취되지 않은 것 같은 법률상 장애를 말합니다. 대법원은 양도할 토지에 제3자의 처분금지가처분 등기가 되어 있어도 이는 시효 진행을 막는 법률상 장애가 아니라고 판단했습니다.

가처분이 있어도 양수인은 소유권이전등기 소송을 내고 판결을 받아 둘 수 있습니다. 가처분권자와의 우열은 등기 단계에서 따로 정리되므로, 시효를 지키려면 가처분과 상관없이 청구해야 합니다.

시효는 정확히 언제부터 계산하나요?

회사가 넘겨줄 토지를 특정할 수 있게 된 때부터 상당한 기간이 지난 날부터 계산합니다. 약정에서 100평의 위치를 정하지 않아 회사가 선택해야 하는 경우, 대법원은 회사 명의 소유권보존등기와 지적 정리로 회사 소유 토지의 위치와 면적이 확정된 때부터 선택에 필요한 상당한 기간이 지난 날을 기산점으로 보았습니다.

회사가 선택을 미룬다면 양수인이 상당한 기간을 정해 선택하라는 최고를 할 수 있고, 그 기간 안에 회사가 선택하지 않으면 선택권이 양수인에게 넘어옵니다. 선택을 미루는 회사를 기다리며 시효를 흘려보낼 필요가 없습니다.

매립지 양도약정 시효 대응 순서

• 약정서 확인 - 양도 면적, 위치 선택권, 이행 시기를 확인합니다. 기산점이 여기서 정해집니다.
• 기산점 계산 - 회사 소유 토지가 확정된 날을 등기와 지적 자료로 찾습니다. 그 뒤 상당한 기간을 더해 5년을 셉니다.
• 가처분 확인 - 등기사항증명서로 가처분권자와 피보전권리를 봅니다. 가처분은 소송 제기를 막지 않습니다.
• 소 제기 - 소유권이전등기 소송을 냅니다. 선택권이 회사에 있으면 선택을 구하는 청구를 함께 검토합니다.
• 승인 자료 확보 - 회사가 의무를 인정한 문서가 있으면 모읍니다. 승인이 있으면 그때부터 시효가 새로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도약정에 이행 조건이 붙어 있거나 회사가 의무를 인정하는 문서를 보낸 적이 있다면 약정서와 주고받은 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상사시효는 몇 년인가요?
  5년입니다. 상법 제64조는 상행위로 인한 채권은 상법에 다른 규정이 없으면 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 정합니다. 다른 법령에 더 짧은 시효가 있으면 그 규정을 따릅니다. 일반 민사채권의 10년보다 짧습니다.
• 상대방만 회사여도 상사시효가 적용되나요?
  적용됩니다. 대법원 2000. 5. 12. 선고 98다23195 판결은 당사자 한쪽에게만 상행위가 되는 행위로 인한 채권도 상법 제64조의 5년 시효가 적용되는 상사채권이라고 판단했습니다. 개인 투자자와 매립사업 법인 사이의 양도약정이 그 사례였습니다.
• 회사의 행위는 모두 상행위인가요?
  영업을 위한 것으로 추정됩니다. 상법 제47조 제1항은 상인이 영업을 위하여 하는 행위를 상행위로 보고, 제2항은 상인의 행위를 영업을 위하여 하는 것으로 추정합니다. 회사가 영업과 무관하다고 증명하지 못하면 상사채권으로 봅니다.
• 가처분이 있으면 소송을 못 내나요?
  낼 수 있습니다. 제3자의 처분금지가처분은 회사가 토지를 처분하지 못하게 할 뿐, 양수인이 회사를 상대로 이전등기 소송을 내는 것을 막지 않습니다. 그래서 민법 제166조 제1항의 권리를 행사할 수 있는 때에 해당하고 시효도 진행합니다.
• 시효를 멈추려면 무엇을 해야 하나요?
  소송, 압류·가압류·가처분, 회사의 승인 중 하나가 있어야 합니다. 민법 제168조가 정한 시효중단 사유입니다. 양수인이 자기 권리를 지키려고 처분금지가처분을 신청하는 것도 시효를 중단시키고, 회사가 의무를 인정하는 공문을 보내면 승인이 됩니다.
• 토지 위치를 회사가 골라야 하면 기산점은요?
  회사 소유 토지가 확정된 때부터 선택에 필요한 상당한 기간이 지난 날입니다. 98다23195 판결은 회사 명의 보존등기와 지적 고시로 위치와 면적이 확정된 때부터 상당한 기간이 지난 날부터 시효가 진행한다고 보았습니다. 민법 제381조는 선택권 행사 기간에 관한 규정입니다.

비슷한 상황

• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 투자한 돈을 돌려달라고 할 수 있나요?
• 거래처가 대금을 주지 않는데 무엇부터 해야 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성