등기·명의신탁

산 집을 친구에게 넘겨 점유를 잃었는데 등기청구권 시효가 진행하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매수한 부동산을 인도받아 쓰다가 다른 사람에게 처분하고 점유를 넘겨준 경우에도 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 대법원 전원합의체는 인도받은 매수인이 더 적극적인 권리 행사로 처분한 것이므로 스스로 쓰는 경우와 다르지 않다고 보았습니다. 지금은 원래 매도인과 맺은 매매계약서와 인도받은 사실을 보여 주는 자료부터 확인하십시오.

점유를 친구에게 넘겼다고 해서 매도인에게 새로 등기를 요구하는 내용증명을 서둘러 보낼 필요는 없습니다. 시효가 진행하지 않는 동안에는 시효를 끊을 이유도 없기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 매도인에게서 시골 주택을 1억 2천만원에 사서 잔금을 치르고 인도받아 주말 주택으로 썼습니다. 2025년 봄 가까운 친구에게 이 주택을 팔고 현관 키를 넘겨주었는데, 등기는 여전히 매도인 명의였습니다. 친구가 등기를 요구하자 A씨가 매도인에게 연락했지만 매도인은 10년이 넘었으니 등기해 줄 의무가 없다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유를 다른 사람에게 넘기면 그때부터 시효가 시작되나요?

아니요, 매수인이 인도받은 부동산을 처분하고 점유를 승계해 준 것도 권리를 행사한 것이어서 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 시작되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 채권은 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸하지만, 대법원은 인도와 등기 가운데 어느 한쪽이라도 권리를 행사한 매수인은 권리 위에 잠자는 사람이 아니라고 봅니다.

이 판결 전에는 점유를 잃은 때부터 시효가 진행한다는 대법원 판결(96다68 등)이 있었으나, 이 전원합의체 판결로 그 견해는 변경되었습니다. 원안의 결론은 현재도 그대로 유지됩니다.

인도받지 못한 매수인은 어떻게 다른가요?

잔금을 치르고도 부동산을 인도받지 못했고 등기도 받지 못했다면, 소유권이전등기청구권은 일반 채권처럼 10년의 소멸시효에 걸립니다. 기산점은 권리를 행사할 수 있는 때, 보통 잔금 지급일이나 약정한 등기이전일입니다.

이런 경우에는 10년이 지나기 전에 소를 제기하거나 처분금지가처분을 신청해 시효를 중단해야 합니다. 매도인이 등기해 주겠다는 확인서를 써 주면 승인으로 시효가 중단됩니다.

친구 명의로 등기를 넘기려면 어떤 순서를 밟나요?

원칙은 매도인에게서 먼저 본인 명의로 소유권이전등기를 받고, 그다음 친구에게 넘기는 순서입니다. 매도인과 본인, 친구 세 사람이 모두 동의한 경우에만 매도인에게서 친구에게 바로 등기하는 중간생략등기를 청구할 수 있습니다.

• 순차 이전 - 매도인에서 본인, 본인에서 친구로 두 번 등기합니다. 취득세도 두 번 냅니다.
• 대위 청구 - 친구는 본인을 대위해 매도인에게 본인 앞으로 등기하라고 청구할 수 있습니다.
• 등기 신청 기한 - 전매 계약을 맺기 전에 먼저 받은 계약의 등기를 신청해야 하고, 반대급부 이행이 끝난 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 합니다.

등기청구권 시효 대응 순서

• 계약 확인 - 매도인과 맺은 매매계약서와 잔금 영수증을 찾습니다. 대금을 다 치렀는지가 먼저입니다.
• 인도 증명 - 현관 키 인수, 전입신고, 관리비 납부 내역으로 인도받은 날을 정리합니다. 인도받았다면 시효는 진행하지 않습니다.
• 처분 경위 정리 - 친구와 맺은 계약서와 점유 이전 날짜를 모읍니다. 처분 사실도 권리 행사 자료가 됩니다.
• 등기 청구 - 매도인이 협조하지 않으면 소유권이전등기청구 소송을 냅니다. 소송 전 처분금지가처분으로 제3자 처분을 막습니다.
• 순차 등기 - 판결이나 협조로 본인 명의 등기를 받은 뒤 친구에게 넘깁니다. 기한을 넘기면 과태료가 붙을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인도받은 사실이 다투어지거나 매도인이 이미 다른 사람에게 등기를 넘겼다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 매수인의 소유권이전등기청구 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인도받아 살고 있으면 시효가 전혀 안 가나요?
  네, 매수인이 부동산을 인도받아 계속 점유하는 동안에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않습니다. 대법원은 인도받아 쓰는 매수인은 권리 위에 잠자는 사람이 아니라고 봅니다. 몇십 년이 지나도 인도와 점유가 이어졌다면 매도인의 시효 항변은 받아들여지지 않습니다.
• 팔고 넘겨준 뒤로는 시효가 시작되나요?
  아니요, 인도받은 부동산을 다른 사람에게 처분하고 점유를 넘겨준 경우에도 소멸시효는 진행하지 않습니다. 대법원 전원합의체는 처분이 더 적극적인 권리 행사라고 보아 점유를 잃은 때부터 시효가 진행한다는 종전 판결을 변경했습니다. 판결에는 반대의견도 있었지만 다수의견이 현재 판례입니다.
• 인도도 등기도 못 받았다면요?
  그 경우 소유권이전등기청구권은 일반 채권처럼 10년의 소멸시효에 걸립니다. 잔금을 치르고 등기를 받을 수 있게 된 때부터 기간을 셉니다. 10년이 다가오면 소를 제기하거나 가처분을 신청해 시효를 중단시켜야 하고, 매도인이 의무를 인정하는 서면을 써 주면 승인으로 중단됩니다.
• 매도인이 등기를 안 해 주면 어떻게 하나요?
  매도인을 상대로 소유권이전등기청구 소송을 내고, 확정판결을 받으면 매도인 협조 없이 혼자 등기를 신청할 수 있습니다. 소송 중 매도인이 다른 사람에게 팔 우려가 있으면 먼저 처분금지가처분을 신청해 등기부에 기입해 두는 편이 안전합니다.
• 매도인에게서 친구에게 바로 등기할 수 있나요?
  매도인, 본인, 친구 세 사람 모두가 중간생략등기에 동의한 경우에만 친구가 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있습니다. 동의가 없으면 친구는 본인을 대위해 매도인에게 본인 앞으로 먼저 등기하라고 청구하는 방법을 씁니다.
• 등기를 늦게 하면 불이익이 있나요?
  매매 잔금을 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 전매하려면 그 계약을 맺기 전에 먼저 본인 명의로 등기를 신청해야 합니다. 과태료 금액은 늦어진 기간과 사유, 부동산 가액을 참작해 정합니다.

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