등기·명의신탁

땅을 사서 넘겨받아 10년 넘게 썼는데 지금이라도 등기를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매수한 땅을 인도받아 계속 쓰고 있다면 10년이 지났어도 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 인도받아 사용·수익하는 매수인의 등기청구권은 다른 채권과 달리 소멸시효에 걸리지 않는다고 보았습니다. 지금은 계약서와 대금 영수증, 그동안 땅을 써 온 기록부터 모으십시오.

오래돼서 이제는 등기를 받을 수 없다고 포기할 필요는 없습니다. 땅을 계속 쓰고 있었다면 시간이 흘러도 권리는 살아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2014년 4월 이웃에게서 논 1,200㎡를 4,000만원에 사서 대금을 모두 치르고 넘겨받아 지금까지 벼농사를 지어 왔습니다. 매도인이 서류를 준비해 주겠다며 미루는 사이 등기를 하지 못했고, 2025년 겨울 매도인이 사망해 자녀 셋이 상속인이 되었습니다. 2026년 U씨가 상속인들에게 등기를 요구하자 10년이 지나 권리가 없어졌다는 답을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기청구권도 10년이 지나면 소멸하지 않나요?

인도받아 쓰고 있다면 소멸하지 않습니다. 채권은 원래 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되지만, 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결은 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있으면 권리 위에 잠자는 사람으로 볼 수 없고, 매도인 명의로 남은 등기보다 매수인의 사용·수익 상태를 더 보호해야 하므로 그 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제162조 제1항의 10년 시효도 이 경우에는 적용되지 않습니다.

어떤 경우에는 시효가 진행하나요?

점유를 잃으면 그때부터 10년 시효가 진행합니다. 대법원은 매수인이 점유를 상실해 더 이상 사용·수익하지 않는 상태가 되면 그 시점부터 이전등기청구권의 소멸시효가 진행한다고 보았습니다. 반대로 매수인이 인도받은 땅을 다른 사람에게 팔고 점유를 넘겨준 경우에는 적극적인 권리 행사로 보아 시효가 진행하지 않습니다.

인도받지 못한 채 대금만 치른 매수인이라면 원칙대로 대금 지급 등으로 등기를 청구할 수 있게 된 때부터 10년 시효가 진행합니다. 인도 여부가 결론을 가르므로 언제 땅을 넘겨받았는지 증명할 자료가 필요합니다.

매도인이 사망했으면 누구에게 청구하나요?

상속인들에게 청구합니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 매도인의 등기 이전 의무도 상속인들에게 넘어갑니다. 상속인이 여러 명이면 전원을 상대로 소송을 내고, 판결을 받아 상속등기와 이전등기를 함께 정리합니다.

오래 미룬 등기에 불이익은 없나요?

과태료가 문제될 수 있습니다. 소유권 이전 계약을 맺은 사람은 대금 지급을 마친 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 하고, 정당한 사유 없이 게을리하면 과태료가 부과될 수 있습니다. 매도인이 협조하지 않아 늦어졌다면 그 사정을 사유로 소명할 수 있습니다.

오래된 매수 토지 등기 청구 순서

• 매매 증거 수집 - 계약서, 대금 영수증, 송금 내역을 모읍니다. 계약서가 없으면 증인과 정황 자료를 준비합니다.
• 점유 증거 수집 - 경작 사진, 재산세 납부 내역, 이웃 확인서로 계속 써 온 사실을 정리합니다. 시효 불진행의 근거입니다.
• 등기부 확인 - 매도인 명의가 그대로인지, 다른 권리가 설정됐는지 확인합니다. 제3자에게 넘어갔다면 방향이 달라집니다.
• 처분금지가처분 - 매도인이나 상속인이 처분하지 못하게 가처분을 합니다. 소송 중 재산 이동을 막습니다.
• 등기 청구 소송 - 매도인이나 상속인 전원을 상대로 소유권이전등기 소송을 냅니다. 판결로 등기를 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 일부만 쓰고 있었거나 중간에 다른 사람이 경작한 기간이 있다면 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분, 상속인을 상대로 한 부동산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 넘겨받지 못한 채 대금만 치렀다면요?
  그때는 10년 시효가 진행합니다. 매수인의 등기청구권이 시효에 걸리지 않는 것은 목적물을 인도받아 사용·수익하는 경우에 한정됩니다. 인도받지 못했다면 일반 채권처럼 등기를 청구할 수 있게 된 때부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성되므로, 인도 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 계약서를 잃어버렸는데 청구할 수 있나요?
  다른 증거로 매매 사실을 증명하면 청구할 수 있습니다. 매매계약은 서면이 없어도 성립하므로 송금 내역, 영수증, 매도인이 보낸 편지나 문자, 매매 당시를 아는 이웃의 진술로 증명할 수 있습니다. 오랫동안 매수인이 땅을 써 왔고 매도인이 이의하지 않았다는 사정도 중요한 정황이 됩니다.
• 땅을 쓰다가 다른 사람에게 팔았다면요?
  그 경우에도 시효는 진행하지 않습니다. 대법원 전원합의체는 매수인이 인도받아 사용·수익하다가 다른 사람에게 처분하고 점유를 승계해 준 경우도 스스로 계속 사용·수익하는 경우와 다를 바 없으므로 이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 새 매수인은 대위로 청구할 수 있습니다.
• 20년 넘게 썼으면 취득시효로도 가능한가요?
  요건을 갖추면 가능합니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 매수해서 점유한 사람은 소유의 의사가 인정되므로, 매매 증거가 부족할 때 점유취득시효를 함께 주장하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 매도인 상속인 중 일부가 반대하면요?
  반대하는 상속인도 피고로 삼아 소송으로 해결합니다. 매도인의 등기 이전 의무는 상속인 전원에게 승계되므로 일부가 협조하지 않아도 판결을 받으면 등기할 수 있습니다. 소송 중 그 상속인이 자기 지분을 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 해 두는 편이 안전합니다.
• 오래 등기를 안 해서 과태료가 나오나요?
  부과될 수 있습니다. 부동산등기 특별조치법은 대금 지급을 마친 날부터 60일 안에 이전등기를 신청하도록 하고, 정당한 사유 없이 게을리하면 과태료를 부과합니다. 매도인의 비협조나 상속 문제로 등기가 늦어졌다면 그 사정을 소명해 감경받을 여지가 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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