등기·명의신탁

산 땅을 등기 없이 되팔았는데 10년 지나면 등기청구권이 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매수한 부동산을 인도받아 사용하다가 되팔고 점유를 넘겨준 매수인의 소유권이전등기청구권은 10년이 지나도 시효로 소멸하지 않습니다. 인도받은 뒤의 처분도 권리 행사로 보는 것이 대법원 전원합의체 판례입니다. 지금은 되판 상대방이 등기를 받을 수 있도록 원래 매도인에 대한 등기 청구 방법부터 정하십시오.

원래 매도인에게 매년 등기를 독촉하는 서면을 보내 시효를 관리할 필요는 없습니다. 인도받아 권리를 행사한 이상 시효가 진행하지 않기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2013년 논 1필지를 8천만원에 사서 인도받아 경작하다가 2024년 가을 이웃에게 9천만원에 되팔고 논을 넘겨주었습니다. 등기는 원래 매도인 명의로 남아 있었고, 이웃이 등기를 요구하자 원래 매도인은 10년이 지나 의무가 없다고 했습니다. B씨는 자기 등기청구권이 살아 있는지, 이웃이 원래 매도인에게 바로 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

되판 뒤 점유를 넘겼으면 시효 계산이 달라지나요?

아니요, 매수인이 인도받은 부동산을 제3자에게 처분하고 점유를 승계해 준 경우도 스스로 쓰는 경우와 같게 보아 소멸시효가 진행하지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 채권 소멸시효는 10년이지만, 이 판례에 따라 인도받은 매수인에게는 이 기간이 흐르지 않습니다.

대법원은 부동산에 관해 인도와 등기 중 어느 하나라도 권리를 행사한 사람은 권리 위에 잠자는 사람이 아니라고 보았습니다. 점유를 잃은 때부터 시효가 진행한다는 반대의견이 있었지만 다수의견이 판례가 되었습니다.

되산 사람은 원래 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인 세 사람이 모두 중간생략등기에 합의한 경우에만 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 청구할 수 있습니다. 중간 매수인이 등기청구권을 넘겨주어도 최초 매도인이 동의하지 않으면 직접 청구는 막힙니다.

합의가 없으면 최종 매수인은 중간 매수인을 대위해 최초 매도인에게 「중간 매수인 앞으로 등기하라」고 청구하고, 중간 매수인에게는 자기 앞으로 등기하라고 청구하는 방식으로 소송을 합니다.

원래 매도인이 사망했으면 누구에게 청구하나요?

매도인이 사망했다면 상속인들이 매도인의 등기의무를 물려받으므로 상속인 전원을 상대로 청구합니다. 인도받은 매수인의 등기청구권이 시효로 소멸하지 않는다는 결론은 상속인에게도 같습니다. 상속인 중 일부만 협조하면 협조하지 않는 사람만 피고로 삼아도 됩니다. 상속등기가 되어 있지 않아도 판결을 받으면 상속인을 거쳐 등기를 정리할 수 있으므로, 제적등본과 가족관계증명서로 상속인 전원을 먼저 확인하십시오.

전매 매수인 등기 확보 순서

• 계약 연결 확인 - 최초 매매계약서와 전매 계약서를 나란히 놓고 대금 지급 여부를 확인합니다. 둘 다 잔금이 끝났는지가 출발점입니다.
• 인도 자료 확보 - 원래 매수인이 인도받은 날과 전매 매수인에게 넘긴 날을 자료로 남깁니다. 시효 항변을 막는 근거가 됩니다.
• 가처분 신청 - 최초 매도인 명의 부동산에 처분금지가처분을 합니다. 소송 중 제3자 이전을 막습니다.
• 대위 소송 - 합의가 없으면 대위 청구와 이전등기 청구를 한 소송에서 함께 구합니다. 합의가 있으면 직접 청구합니다.
• 순차 등기 신청 - 판결 확정 뒤 중간 매수인 명의, 최종 매수인 명의 순으로 등기합니다. 대위 신청도 가능합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인도 시점이 다투어지거나 최초 매도인이 이미 제3자에게 등기를 넘겼다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전매 부동산의 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 되팔고 넘겨주면 등기청구권이 소멸하나요?
  아니요, 인도받은 부동산을 쓰다가 제3자에게 처분하고 점유를 넘겨준 매수인의 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않습니다. 대법원은 처분도 권리를 더 적극적으로 행사한 것으로 보았습니다. 10년이 지났다는 이유만으로 원래 매도인이 등기를 거부할 수 없습니다.
• 인도 전에 되판 경우도 같나요?
  같다고 단정할 수 없습니다. 판례는 매수인이 인도받은 뒤 처분·점유 승계를 한 경우를 다룹니다. 인도도 등기도 받지 못한 채 계약상 지위만 넘긴 경우에는 일반 원칙대로 10년의 소멸시효가 진행할 수 있으니 기산점과 중단 사유를 따로 따져야 합니다.
• 최종 매수인이 원래 매도인을 바로 상대할 수 있나요?
  최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인 전원이 중간생략등기에 합의했을 때만 가능합니다. 중간 매수인이 등기청구권을 양도해도 최초 매도인이 동의하지 않으면 직접 청구는 받아들여지지 않습니다. 합의가 없으면 대위 청구를 씁니다.
• 대위 청구는 어떻게 하나요?
  최종 매수인이 중간 매수인에 대한 자기 등기청구권을 보전하려고 중간 매수인의 권리를 대신 행사하는 방식입니다. 최초 매도인에게는 중간 매수인 앞으로 등기하라고, 중간 매수인에게는 자기 앞으로 등기하라고 한 소송에서 함께 청구합니다.
• 판결을 받으면 등기는 어떻게 하나요?
  등기절차 이행을 명하는 판결이 확정되면 승소한 등기권리자가 단독으로 등기를 신청합니다. 대위 판결이면 최종 매수인이 중간 매수인을 대위해 중간 매수인 명의 등기를 신청하고, 이어서 자기 명의 등기를 신청합니다.
• 전매 전에 등기를 안 하면 문제가 되나요?
  부동산을 산 사람이 잔금을 치른 뒤 다시 제3자와 매매계약을 맺으려면 그 전에 먼저 본인 명의로 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 조세를 피하거나 규제를 회피할 목적으로 이를 어기면 형사처벌 대상이 될 수 있고, 목적이 없어도 과태료가 부과될 수 있습니다.
• 원래 매도인이 사망했으면요?
  매도인의 등기의무는 상속인들에게 넘어가므로 상속인 전원을 상대로 등기를 청구합니다. 협조하는 상속인은 제외하고 협조하지 않는 상속인만 피고로 삼을 수 있습니다. 인도받은 매수인의 등기청구권이 시효로 소멸하지 않는다는 점은 상속인에게도 주장할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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