등기·명의신탁

등기부 주소가 조상과 달라도 종중 임야 이전등기 소송을 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

등기명의인의 등기부 주소가 제적부와 달라 상속등기가 막혀 있어도 종중은 명의신탁 해지를 원인으로 이전등기 소송을 할 수 있습니다. 대법원 2018다46042 판결로 소의 이익, 동일인 증명 서면, 판결정본을 이용한 대위 상속등기를 정리했습니다.

네, 등기부 주소가 달라 상속등기가 막혀 있어도 종중은 명의신탁 해지를 이유로 이전등기 소송을 할 수 있습니다. 대법원은 상속인들이 상속등기를 못 하고 있다는 사정만으로는 종중 소송에 이익이 없다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 등기명의인 표시를 고치는 절차를 소송보다 먼저 따로 밟으실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A종중은 1970년대에 종원 두 사람 이름으로 임야를 등기해 두었고, 두 사람은 모두 세상을 떠났습니다. 종중은 2025. 11. 임시총회 결의를 거쳐 그 상속인들에게 명의신탁 해지를 통보하고 이전등기를 요구했습니다. 상속인들은 등기부에 적힌 주소가 선대의 제적부 주소와 달라 자신들도 상속등기를 못 하고 있으니, 소송을 해도 등기는 안 된다며 버팁니다. 종중 총무 B씨는 2026. 3. 9. 이런 상태에서도 소송을 낼 실익이 있는지, 등기부 표시부터 고쳐야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

종중이 임야 등기명의인 두 사람을 상속한 피고들을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 이전등기를 청구한 사건입니다. 1심은 소를 각하했지만, 항소심은 1심 판결을 취소하고 종중의 청구를 받아들였습니다. 피고들은 등기명의인의 등기부상 주소가 선대의 주소와 달라 상속등기를 할 수 없고, 종중이 이겨도 등기신청이 각하될 것이니 소의 이익이 없다고 다퉜습니다.

대법원은 종중으로서는 이전등기를 명하는 판결을 얻을 필요가 있다고 보고, “피고들이 주장하는 사정만으로 이 사건 소의 이익이 없다고 볼 수 없다.”라고 판단해 상고를 기각했습니다. 등기가 막혀 있다는 상대방의 사정이 종중의 권리 실현을 가로막는 이유가 될 수 없다는 취지입니다.

등기부 주소가 다르면 상속등기는 어떻게 하나요?

등기명의인 표시를 먼저 고치지 않고도 상속등기를 신청할 길이 있습니다. 대법원은 피상속인의 등기부상 표시와 제적부상 표시가 달라도, 서로 동일인임을 인정할 수 있는 시·구·읍·면장의 서면이나 이를 인정하기에 충분한 서면을 붙이면 변경등기나 경정등기 없이 상속등기를 신청할 수 있다고 보았습니다.

실무에서는 제적등본, 옛 토지대장, 주소 이력 자료, 마을 사람이나 종원들의 확인서처럼 이름과 주소가 이어지는 자료를 모아 동일인임을 보여 줍니다. 서면이 충분한지는 등기관이 사안마다 판단하므로, 소송 단계부터 이 자료를 함께 정리해 두는 것이 좋습니다. 이름이 잘못 적힌 경우는 「돌아가신 아버지 이름이 등기부에 잘못 적혀 있는데 고치지 않고 상속등기를 할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

승소판결로 종중이 직접 등기를 마칠 수 있나요?

네, 상속인들이 협조하지 않아도 승소판결로 종중이 단독으로 신청할 수 있습니다. 등기는 두 단계로 진행됩니다. 먼저 종중이 상속인들을 대위해 그들 명의의 상속등기를 하고, 이어 종중 앞으로 이전등기를 합니다. 대위 등기에는 대위원인을 증명하는 서면이 필요한데, 대법원은 이전등기를 명하는 판결정본이 그 서면이 될 수 있다고 보았습니다.

종중이 종원 명의로 해 둔 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피가 목적이 아니면 부동산실명법의 무효 조항과 과징금 조항이 적용되지 않습니다. 그래서 명의신탁을 해지하고 이전등기를 구할 수 있습니다. 누구 이름으로 소송할지는 「종원에게 명의신탁한 종중 임야를 되찾으려면 누구 이름으로 소송하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

1심이 각하했는데 항소심이 바로 본안판결을 해도 되나요?

네, 1심에서 본안까지 충분히 심리됐다면 항소심이 직접 판결할 수 있습니다. 소를 각하한 1심 판결을 취소하면 사건을 1심으로 돌려보내는 것이 원칙입니다. 다만 1심에서 본안판결을 할 정도로 심리됐거나 당사자가 동의하면 예외입니다.

이 사건 1심에서 종중은 명의신탁관계를 주장하며 증거를 냈고, 피고들도 반박했으며, 법원은 본안 주장과 증명을 여러 차례 촉구했습니다. 대법원은 이 정도면 본안판결을 할 정도로 심리됐다고 보았습니다. 1심에서 각하 사유만 다투지 말고 명의신탁 증거도 함께 내 두어야 하는 이유입니다.

종중 임야 명의신탁 해지 대응 순서

• 총회 결의 - 소송 제기와 대표자 선임을 종중 총회에서 결의하고 회의록과 참석·위임 자료를 정리합니다.
• 명의신탁 증거 수집 - 족보, 종중 규약, 임야 관리와 세금 납부 내역, 분묘 관리 기록을 모읍니다.
• 동일인 자료 확보 - 제적등본, 옛 토지대장, 주소 이력으로 등기명의인과 선대가 같은 사람임을 정리합니다.
• 처분금지가처분 - 상속인들이 처분할 염려가 있으면 소송 전에 가처분을 신청합니다.
• 판결 후 등기 - 판결정본으로 대위 상속등기와 이전등기를 차례로 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁 사실을 뒷받침하는 자료와 등기명의인과 선대가 같은 사람임을 보여 줄 서면에 따라 소송과 등기의 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 종중 재산의 명의신탁 해지 소송과 판결에 따른 등기 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중이 종원 이름으로 등기해 둔 것도 부동산실명법 위반 아닌가요?
  조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피가 목적이 아니면 위반이 아닙니다. 종중 특례로 명의신탁약정 무효 조항과 과징금 조항이 적용되지 않아, 명의신탁을 해지하고 이전등기를 구할 수 있습니다.
• 등기명의인 표시변경 소송을 먼저 해야 하나요?
  그럴 필요는 없습니다. 동일인임을 인정할 서면을 붙이면 변경등기나 경정등기 없이 상속등기를 신청할 수 있으므로, 이전등기 소송을 바로 내고 그 사이 동일인 자료를 준비하면 됩니다.
• 판결이 확정되면 바로 종중 이름으로 등기가 바뀌나요?
  아니요, 종중이 등기를 신청해야 합니다. 먼저 판결정본을 대위원인 서면으로 삼아 상속인 명의 상속등기를 대위 신청하고, 이어 종중 앞으로 이전등기를 단독 신청합니다.
• 소송 중에 상속인들이 임야를 팔아 버리면 어떻게 되나요?
  산 사람이 소유권을 취득해 되찾기 어려워질 수 있습니다. 처분 염려가 있으면 소송 전에 처분금지가처분을 해 두어야 하고, 명의자가 임의로 처분했다면 형사 책임도 따로 검토합니다.
• 명의신탁이었다는 사실은 무엇으로 증명하나요?
  등기명의인이 소유자로 추정되므로 종중이 명의신탁 사실을 증명해야 합니다. 족보와 종중 규약, 임야 관리·세금 납부 내역, 분묘 관리 기록, 오래된 종중 회의록이 주된 자료입니다.
• 1심에서 소가 각하되면 항소심 뒤 1심부터 다시 하나요?
  원칙은 1심으로 돌려보내지만, 1심에서 본안판결을 할 정도로 심리됐거나 당사자가 동의하면 항소심이 직접 본안판결을 할 수 있습니다. 1심부터 본안 증거를 함께 내 두는 편이 유리합니다.

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