재산 범죄

종중 임야를 등기명의자 3명이 몰래 팔았으면 횡령으로 고소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 종중이 종원 명의로 등기해 둔 임야를 명의자들이 몰래 팔았다면 횡령죄로 고소할 수 있습니다. 부동산실명법은 조세 포탈 등의 목적이 없는 종중 명의신탁을 유효로 인정하므로 명의자들은 종중 재산을 보관하는 사람이 됩니다. 지금은 종중 총회 회의록과 명의를 맡긴 경위, 매매계약서를 확보하십시오.

일반 명의신탁 판례가 바뀌었다고 해서 종중 명의신탁까지 횡령 고소가 막힌 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A종중은 선조들의 묘가 있는 임야 한 필지를 오래전부터 관리해 왔고, 1980년대에 종중 총회에서 뽑은 종원 3명의 이름으로 소유권이전등기를 해 두었습니다. 2025년 5월 땅값이 오르자 등기명의인 3명이 서로 짜고 종중에 알리지 않은 채 그 임야를 외부인에게 8억원에 팔았습니다. 종중은 세 사람을 고소하고 임야를 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 임야 명의자들이 몰래 팔면 횡령죄인가요?

네, 종중이 종원 명의로 등기해 둔 임야를 명의자들이 임의로 팔았다면 횡령죄가 성립할 수 있습니다. 부동산실명법은 조세 포탈이나 강제집행 면탈 등의 목적이 없는 종중 명의신탁에는 명의신탁약정 무효 규정을 적용하지 않으므로, 종중 명의신탁은 유효하고 명의자들은 종중의 재산을 보관하는 사람이 됩니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 횡령죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처합니다.

일반적인 부동산실명법 위반 명의신탁은 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결로 수탁자가 팔아도 횡령죄가 되지 않게 되었지만, 이 판결은 명의신탁약정이 무효인 경우에 관한 것입니다. 대법원 2023. 11. 2. 선고 2022도16137 판결도 종중이 명의신탁한 토지를 명의자가 판 사건에서 명의자가 종중을 위해 보관하는 지위에 있음을 전제로, 매매 당시 명의신탁 사실을 알았는지를 따져 횡령의 고의를 판단했습니다.

횡령액이 크면 처벌이 어떻게 되나요?

임야를 팔아 얻은 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어, 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역에 처합니다. 사례처럼 8억원에 팔았다면 가중처벌 대상이 됩니다.

다만 명의자가 상속으로 등기를 이어받아 명의신탁 사실을 몰랐다면 횡령의 고의가 부정될 수 있습니다. 2022도16137 판결이 바로 이 점을 이유로 유죄 판결을 파기했습니다.

팔린 임야를 되찾을 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다, 유효한 명의신탁에서 대외적으로는 명의자가 소유자로 취급되므로 명의자들에게서 임야를 산 사람은 특별한 사정이 없는 한 소유권을 취득합니다. 다만 매수인이 명의신탁 사실을 알면서 명의자들의 배신행위에 적극 가담했다면 그 매매는 사회질서에 반해 무효가 될 수 있고, 이때는 소유권이전등기 말소를 다툴 수 있습니다.

임야를 되찾지 못하면 종중은 명의자들에게 손해배상을 청구합니다. 고의로 위법하게 종중 재산을 처분해 손해를 가했으므로 매매대금이나 시가 상당액을 배상하라고 청구할 수 있습니다.

종중 임야 무단 매도 대응 순서

• 종중 실체 확인 - 종중 규약, 총회 회의록, 대표자 선임 자료를 정리합니다. 고소와 소송의 당사자 자격을 증명합니다.
• 명의신탁 경위 정리 - 명의를 맡긴 총회 결의와 등기 경위를 확인합니다. 종중 소유임을 보여 주는 핵심 자료입니다.
• 매매 내역 확보 - 등기부와 매매계약서로 매매일, 대금, 매수인을 확인합니다. 횡령액과 특경법 적용의 기준입니다.
• 매수인 가담 여부 조사 - 매수인이 종중 땅인 줄 알았는지, 가격이 지나치게 낮았는지 확인합니다. 매매 무효를 다툴 근거입니다.
• 재산 보전과 고소 - 명의자들의 매매대금과 재산에 가압류를 신청하고 횡령으로 고소합니다. 배상받을 재원을 먼저 확보합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의자가 상속으로 등기를 받은 후손이거나 종중 총회 결의에 다툼이 있는 경우에는 회의록과 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산 분쟁의 횡령 고소 대리와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중 명의신탁은 왜 유효한가요?
  부동산실명법 제8조 제1호는 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없으면 명의신탁약정 무효 규정 등을 적용하지 않습니다. 그래서 종중 명의신탁은 유효하고 명의자는 종중을 위해 보관하는 지위에 있습니다.
• 명의자가 상속받은 후손이라면요?
  횡령의 고의가 부정될 수 있습니다. 대법원 2022도16137 판결은 상속으로 종중 토지 지분을 이어받은 외손녀가 매매 당시 종중 명의신탁 사실을 알았다고 단정하기 어렵다며 유죄 판결을 파기했습니다. 명의자가 종중 땅임을 알았다는 자료가 있어야 합니다.
• 임야를 산 사람에게서 돌려받을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 유효한 명의신탁에서 명의자는 대외적으로 소유자이므로 매수인은 소유권을 취득합니다. 다만 매수인이 종중 땅임을 알면서 명의자의 배신행위에 적극 가담했다면 민법 제103조에 따라 매매가 무효가 될 수 있어 다퉈 볼 수 있습니다.
• 판 돈이 5억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항이 적용됩니다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처하고, 이득액 이하의 벌금을 함께 물릴 수 있습니다.
• 명의자 한 명만 판 경우도 같나요?
  같습니다. 공동명의자 중 한 명이 자기 명의 지분을 종중 몰래 팔았다면 그 지분에 대해 횡령죄가 문제됩니다. 여러 명이 짜고 팔았다면 공동정범으로 함께 책임을 집니다. 각자 받은 매매대금과 가담 정도를 나눠 확인해야 합니다.
• 종중은 명의자에게 얼마를 청구할 수 있나요?
  민법 제750조에 따라 종중 재산을 위법하게 처분해 생긴 손해를 청구합니다. 보통 처분 당시 임야의 시가나 실제 매매대금을 기준으로 삼습니다. 매매대금이 시가보다 낮았다면 시가 감정 자료로 차액까지 청구할 수 있는지 검토합니다.

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