재산 범죄

이중매매된 땅인 줄 알면서 두 번째 매수인에게 사면 장물죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 이중매매된 부동산을 그 사정을 알고 전득했더라도 장물취득죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 이중매도한 매도인이 배임으로 얻은 것은 재산상 이익이고 토지 자체는 범죄로 영득한 물건이 아니라고 보았습니다. 지금은 첫 매수인이 소유권이전등기 청구나 처분금지가처분을 했는지 등기부부터 확인하십시오.

장물죄가 되지 않는다고 해서 아무 문제도 없는 것은 아닙니다. 매도인의 배임과 거래의 효력은 따로 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 10월 C씨에게 토지를 3억원에 팔기로 하고 계약금과 중도금 1억 5,000만원을 받았습니다. 2025년 봄 주변 개발 소식으로 시세가 크게 오르자 B씨는 이 사정을 잘 아는 D씨에게 토지를 다시 팔고 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. 2026년 A씨는 이런 경위를 알면서 D씨에게서 그 토지를 샀습니다. C씨 측은 A씨가 부당하게 넘어간 토지인 줄 알고 샀으니 장물취득죄라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이중매매된 부동산을 알고 사면 장물취득죄인가요?

장물취득죄가 아닙니다. 장물은 재산범죄로 영득한 물건 자체로서 피해자가 반환을 청구할 수 있는 것이어야 합니다. 중도금까지 받은 매도인이 다른 사람에게 이중으로 팔아 등기를 넘긴 경우 매도인이 배임으로 얻은 것은 매매대금 상당의 재산상 이익이고, 토지는 배임에 제공된 물건일 뿐 범죄로 영득한 물건이 아닙니다. 그래서 그 토지를 사들인 사람이나 다시 산 전득자를 장물취득죄로 처벌할 수 없습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 장물을 취득, 양도, 운반 또는 보관한 사람을 7년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금으로 처벌하지만, 이중매매된 토지는 이 장물에 해당하지 않습니다.

이중으로 판 매도인은 어떤 죄가 되나요?

중도금을 받은 뒤 이중으로 팔아 등기를 넘겼다면 배임죄가 됩니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 중도금이 지급되어 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면 매도인은 매수인의 재산보전에 협력할 신임관계에 있으므로, 그 뒤 제3자에게 처분하고 등기를 넘기면 배임죄가 성립한다는 종전 판례를 유지했습니다.

계약금만 받은 단계라면 결론이 다릅니다. 이때는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으므로 배임죄가 성립하지 않습니다. 배임으로 얻은 이익이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률로 더 무겁게 처벌됩니다.

두 번째 매수인과 전득자도 배임죄 공범이 되나요?

이중매매 사정을 알았다는 것만으로 곧바로 배임죄 공범이 되지는 않습니다. 판례도 취득자나 전득자에 대해 배임죄에 가공했는지는 장물죄와 별개의 문제라고 했습니다. 매도인에게 이중매도를 먼저 권하거나 계획을 함께 세우는 등 배임행위에 가담한 사정이 있어야 공범으로 처벌을 검토합니다.

이미 등기가 넘어간 뒤 다시 산 전득자는 매도인의 배임 행위에 관여할 여지가 더 적습니다. 다만 두 번째 매수인과 전득자가 처음부터 짜고 명의만 거친 것이라면 사정이 달라집니다.

이중매매로 산 토지의 소유권은 안전한가요?

원칙적으로 등기를 먼저 넘겨받은 쪽이 소유권을 취득합니다. 다만 두 번째 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 그 매매가 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 될 수 있고, 그러면 첫 매수인은 매도인을 대위해 등기 말소를 구할 수 있습니다. 이때 전득자의 소유권도 흔들릴 수 있습니다.

이중매매 부동산 전득 대응 순서

• 등기부 확인 - 처분금지가처분, 예고 성격의 소송 기재, 가등기가 있는지 봅니다. 첫 매수인의 권리 주장 여부를 보여 줍니다.
• 매매 경위 정리 - 언제 무엇을 알고 샀는지, 대금을 시세대로 냈는지 정리합니다. 배임 가담 의심을 벗는 자료가 됩니다.
• 대금 지급 증빙 - 계좌이체 내역과 매매계약서를 보관합니다. 정상 거래였다는 사실을 보여 줍니다.
• 고소 대응 - 장물취득죄로 고소되면 장물에 해당하지 않는다는 판례를 근거로 혐의없음을 주장합니다. 배임 공범 혐의가 함께 있으면 가담 여부를 따로 다툽니다.
• 민사 대비 - 첫 매수인이 등기 말소 소송을 내면 두 번째 매매가 유효하다는 사정을 증명합니다. 매도인에 대한 손해배상 청구도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 번째 매수인이나 전득자가 매도인과 미리 짜고 거래했다면 배임 공범과 매매 무효 여부를 계약서와 대화 기록으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 이중매매에 따른 배임 형사 사건과 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이중매매된 땅을 사면 장물취득죄가 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 1975. 12. 9. 선고 74도2804 판결은 이중매도한 매도인이 배임으로 영득한 것은 재산상 이익이고 배임에 제공된 대지는 범죄로 영득한 것 자체가 아니므로, 그 취득자나 전득자를 장물취득죄로 처단할 수 없다고 했습니다.
• 이중으로 판 매도인은 처벌되나요?
  중도금을 받은 뒤 이중으로 팔아 등기를 넘겼다면 배임죄가 됩니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결이 이 법리를 유지했습니다. 형법 제355조 제2항에 따라 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처하고, 이득액이 크면 가중처벌됩니다.
• 계약금만 받고 이중으로 팔면 어떻게 되나요?
  계약금만 받은 단계에서는 배임죄가 되지 않습니다. 민법 제565조 제1항에 따라 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있어 아직 매수인의 재산을 보호할 신임관계가 생기지 않았다고 보기 때문입니다. 첫 매수인은 민사로 배액 상환을 청구합니다.
• 알고 산 두 번째 매수인은 공범인가요?
  알았다는 것만으로 곧바로 공범이 되지는 않습니다. 매도인에게 이중매도를 권하거나 계획을 함께 세우는 등 배임행위에 가담한 사정이 있어야 형법 제355조 제2항의 공범을 검토합니다. 74도2804 판결도 배임 가공 여부는 장물죄와 별개로 따져야 한다고 했습니다.
• 제가 산 토지를 첫 매수인에게 빼앗길 수 있나요?
  두 번째 매매가 무효이면 그럴 수 있습니다. 두 번째 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 그 매매는 민법 제103조의 반사회질서 법률행위로 무효가 될 수 있고, 그 경우 전득자의 등기도 다툼 대상이 됩니다. 등기부와 매매 경위를 먼저 확인해야 합니다.
• 장물취득죄로 고소당하면 어떻게 대응하나요?
  부동산 이중매매에서 토지는 장물이 아니라는 판례를 근거로 혐의없음을 주장합니다. 함께 배임 공범 혐의가 제기되었다면 매도인과 언제 어떤 연락을 했는지, 대금을 시세대로 냈는지를 자료로 정리해 가담 사실이 없음을 보여 줍니다.

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