재산 범죄

집을 샀는데 매도인이 이미 다른 사람과 계약하고 중도금까지 받은 상태였다면 사기인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

먼저 맺은 계약을 알리지 않았다는 사정만으로는 원칙적으로 사기죄가 되지 않습니다. 대법원은 부동산 이중매매에서 매도인이 첫 계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지였다는 사정만으로는 두 번째 매수인의 권리 실현에 장애가 된다고 볼 수 없어 이를 알리지 않은 것이 기망이 아니라고 보았습니다. 다만 등기가 아직 매도인에게 남은 것을 이용해 처음부터 대금만 챙길 생각이었다면 사기죄가 될 수 있으므로, 지금은 등기사항증명서의 소유자와 가등기·처분금지가처분 여부부터 확인하십시오.

먼저 계약한 사람이 있다는 사실만으로 내 계약이 무효가 되지는 않습니다. 두 계약 모두 유효하고, 누가 먼저 등기를 받느냐가 결론을 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 3월 B씨 소유 아파트를 7억원에 사기로 계약하고 계약금 7천만원과 중도금 2억원을 보냈습니다. 등기사항증명서에는 B씨 명의만 있었고 B씨도 별다른 말이 없었는데, 뒤늦게 B씨가 2026년 1월 C씨와 같은 아파트 매매계약을 맺고 중도금까지 받아 둔 사실을 알게 되었습니다. A씨는 B씨가 이 사실을 숨긴 것이 사기인지, 자신이 소유권을 가져올 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

먼저 맺은 계약을 숨긴 매도인은 사기죄인가요?

원칙적으로 사기죄가 아닙니다. 매도인이 매매와 관련된 사정을 알리지 않은 것이 기망이 되려면, 그 사정이 계약의 효력이나 이행에 장애를 가져와 매수인이 권리를 확보하지 못할 위험이 있어야 합니다. 대법원은 이중매매에서 매도인이 첫 계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는 두 번째 계약의 효력이나 이행에 장애가 된다고 볼 수 없어, 이를 알리지 않은 것이 두 번째 매수인에 대한 기망이 아니라고 판단했습니다.

같은 판결은 부동산을 이중으로 양도담보로 제공한 경우에도 같은 법리가 적용된다고 보았습니다. 두 번째 계약도 법적으로 유효하고, 등기를 먼저 받으면 두 번째 매수인이 소유권을 취득할 수 있기 때문입니다.

그러면 어떤 경우에 사기가 되나요?

처음부터 소유권을 넘겨줄 생각 없이 대금만 받으려 했다면 사기가 됩니다. 등기가 아직 자기 명의로 남아 있는 것을 이용해 여러 사람에게 팔고 대금을 챙긴 뒤 누구에게도 등기를 넘길 생각이 없었다면 매매대금을 편취한 것입니다. 편취 의사는 매도인의 재력, 계약 전후 행동, 받은 돈의 사용처를 종합해 판단합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이며, 2025. 12. 23. 전 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

첫 매수인에게는 매도인이 어떤 책임을 지나요?

중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 등기를 넘기면 첫 매수인에 대한 배임죄가 됩니다. 대법원 전원합의체는 중도금이 지급되어 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 매도인은 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 사람이고, 그 뒤 제3자에게 처분하고 등기를 마쳐 주면 배임죄가 성립한다고 보았습니다.

두 번째 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담해 등기를 받았다면 그 매매는 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 첫 계약 사실을 몰랐던 두 번째 매수인이라면 이 위험은 크지 않습니다.

부동산 이중매매 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항증명서로 현재 소유자와 가등기·가처분을 확인합니다. 먼저 등기를 받을 수 있는지 판단합니다.
• 처분금지가처분 - 매도인이 다른 매수인에게 등기를 넘기지 못하도록 처분금지가처분을 신청합니다. 소유권 확보의 첫 단계입니다.
• 잔금과 등기 동시 이행 - 잔금 지급과 소유권이전등기 서류 교부를 같은 날 진행합니다. 등기 순서에서 앞서는 방법입니다.
• 편취 정황 수집 - 매도인이 여러 사람에게 판 사실, 받은 돈의 사용처, 연락 두절 여부를 확인합니다. 사기 고소의 근거입니다.
• 손해배상 준비 - 등기를 받지 못하게 되면 계약 해제와 함께 계약금·중도금 반환과 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 매수인이 이미 가등기를 마쳤거나 매도인이 회생·파산 절차에 들어간 경우에는 권리 순위가 달라지므로 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 이중매매 분쟁의 처분금지가처분과 소유권이전등기 소송, 사기·배임 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 두 번째 매수인인데 소유권을 가져올 수 있나요?
  먼저 소유권이전등기를 마치면 가져올 수 있습니다. 부동산은 등기를 먼저 마친 사람이 소유자가 되므로 두 번째 계약이라도 등기를 먼저 받으면 됩니다. 다만 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 매매가 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다.
• 매도인이 계약금 배액을 돌려주고 해제하겠다고 하면요?
  중도금을 이미 지급했다면 매도인은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없습니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금 포기나 배액 상환으로 해제할 수 있다고 정하므로, 중도금 지급은 이행의 착수에 해당합니다.
• 첫 매수인이 먼저 등기하면 저는 어떻게 되나요?
  소유권은 첫 매수인에게 넘어가고, 두 번째 매수인은 매도인에게 계약 해제와 함께 지급한 계약금·중도금 반환과 손해배상을 청구하게 됩니다. 매도인에게 재산이 없으면 회수가 어려우므로 가압류를 먼저 검토해야 합니다.
• 매도인이 첫 매수인에게 배임죄가 되나요?
  중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 등기를 넘겼다면 첫 매수인에 대한 배임죄가 됩니다. 대법원 2017도4027 전원합의체 판결은 중도금 지급 단계부터 매도인이 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 자가 된다고 보았습니다. 계약금만 받은 단계라면 배임이 아닙니다.
• 매도인이 세 명에게 팔았다면 사기인가요?
  여러 사람에게 팔아 대금을 받고 누구에게도 등기를 넘길 생각이 없었다면 편취 의사가 인정되어 사기죄가 될 수 있습니다. 받은 대금을 개인 빚에 쓰고 연락을 끊었다면 이런 정황이 됩니다. 단순히 두 번 판 사실만으로는 부족하고 처음부터의 의도를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 계약할 때 무엇을 확인하면 이런 일을 막을 수 있나요?
  등기사항증명서만으로는 다른 매매계약 사실을 알 수 없습니다. 중도금을 치를 때 가등기를 해 두거나, 잔금과 등기를 같은 날 처리하는 것이 현실적인 예방책입니다. 매도인이 급하게 대금을 요구하면 다른 계약이 있는지 서면으로 확인받으십시오.

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