재산 범죄

등기서류를 위조해 남의 집을 내 이름으로 옮기면 사기죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 남의 등기서류를 위조해 등기소에 내고 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳐도 사기죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 피해자의 처분행위가 없고 등기공무원에게는 그 부동산을 처분할 권한이 없어 사기죄가 아니라고 봅니다. 대신 사문서위조와 공정증서원본 불실기재 같은 죄로 처벌되고 등기는 무효이니, 등기부등본으로 이전 날짜부터 확인하십시오.

사기죄가 안 된다고 해서 위조범이 처벌을 피하는 것은 아닙니다. 죄명이 달라질 뿐이고, 소유권도 원래 주인에게 그대로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2026년 봄 자기 소유 오피스텔 등기부를 떼어 보다가 소유자가 지인 A씨로 바뀌어 있는 것을 발견했습니다. A씨는 B씨가 맡겨 둔 인감도장을 몰래 사용해 위임장과 매매계약서를 만들고 이를 모르는 등기소에 제출해 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 것이었습니다. B씨는 A씨를 사기로 고소할 수 있는지, 오피스텔을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기서류 위조는 왜 사기죄가 아닌가요?

사기죄는 사람을 속여 그 사람의 처분행위로 재물이나 재산상 이익을 얻는 죄인데, 이 경우에는 처분행위가 없기 때문입니다. 속은 사람은 등기공무원인데 등기공무원에게는 그 부동산을 처분할 권한이 없고, 소유자인 피해자는 아무 처분도 하지 않았습니다.

대법원은 피기망자와 재산상 피해자가 같은 사람일 필요는 없지만, 피기망자가 그 재물이나 이익을 처분할 권한은 있어야 한다고 보았습니다. 사기죄가 성립하지 않으므로 사기미수도 인정되지 않습니다. 참고로 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 사기죄 법정형은 2025. 12. 23. 개정으로 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 높아졌지만, 이 사안에는 적용되지 않습니다.

그러면 어떤 죄로 처벌되나요?

위임장이나 매매계약서처럼 권리·의무에 관한 다른 사람 명의 문서를 행사할 목적으로 만들었다면 사문서위조죄가 되고, 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 위조한 문서를 등기소에 제출했다면 위조사문서행사죄가 따로 성립하고 같은 형으로 처벌합니다.

공무원에게 허위신고를 해 등기부 같은 공정증서원본에 사실과 다른 내용을 기재하게 하면 공정증서원본 불실기재죄가 됩니다. 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 그 등기를 비치하게 한 행위는 불실기재공정증서원본행사죄로 같은 형에 처합니다. 여러 죄가 함께 성립하면 경합범으로 가중될 수 있습니다.

위조로 넘어간 등기는 어떻게 되나요?

무효입니다. 부동산 소유권 변동은 유효한 법률행위와 등기가 함께 있어야 효력이 생기는데, 소유자의 의사 없이 위조 서류로 한 등기는 원인이 없어 무효이고 소유권은 여전히 원래 주인에게 있습니다.

소유자는 위조범을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구하는 권리이고, 위조범이 이미 제3자에게 넘겼다면 제3자 명의 등기도 함께 말소를 청구합니다. 우리 등기에는 공신력이 없어 제3자가 사정을 몰랐더라도 원칙적으로 소유권을 취득하지 못합니다.

위조범이 그 부동산을 제3자에게 팔아 돈을 받았다면 그 제3자에 대해서는 사기죄가 따로 문제됩니다. 제3자는 자기 돈을 주고 처분행위를 했기 때문입니다.

등기서류 위조 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기부등본으로 이전 원인, 접수일, 현재 명의인을 확인합니다. 제3자에게 넘어갔는지가 절차의 순서를 정합니다.
• 처분금지가처분 - 위조범이나 제3자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 추가 이전과 담보 설정을 막는 절차입니다.
• 등기신청 서류 열람 - 등기소에 제출된 위임장·계약서·인감증명서를 확인합니다. 위조 여부와 사용된 도장을 특정하는 자료입니다.
• 형사 고소 - 사문서위조, 위조사문서행사, 공정증서원본 불실기재 등으로 고소합니다. 수사 결과가 말소 소송의 증거가 됩니다.
• 말소 소송 - 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 제3자 명의가 있으면 순차로 모두 말소를 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 도장이나 서류를 맡기면서 일부 권한을 준 사정이 있거나 제3자가 오랫동안 점유해 온 경우에는 표현대리나 시효취득 문제가 생길 수 있어 등기신청 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 분쟁과 사기·문서위조 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사기미수로도 처벌할 수 없나요?
  없습니다. 대법원은 등기공무원에게 부동산을 처분할 권한이 없어 사기죄의 구성요건을 충족할 수 없으므로 사기미수도 인정할 여지가 없다고 보았습니다. 처벌은 문서위조와 공정증서원본 불실기재 등으로 이루어집니다.
• 위조한 서류를 제출하면 죄가 따로 되나요?
  됩니다. 위조한 사문서를 등기소에 제출하면 위조사문서행사죄가 별도로 성립하고 사문서위조죄와 같은 형으로 처벌합니다. 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이며, 위조와 행사는 각각 따로 처벌 대상이 됩니다.
• 등기부에 기재된 것 자체도 죄인가요?
  죄가 됩니다. 공무원에게 허위신고를 해 등기부에 사실과 다른 내용을 기재하게 하면 공정증서원본 불실기재죄가 되고, 그 등기를 비치하게 한 행위는 불실기재공정증서원본행사죄로 처벌합니다.
• 제3자에게 이미 팔렸으면 되찾을 수 없나요?
  원칙적으로 되찾을 수 있습니다. 우리 등기에는 공신력이 없어 위조로 이루어진 등기를 믿고 산 제3자도 소유권을 취득하지 못합니다. 소유자는 위조범과 제3자 명의 등기의 말소를 함께 청구할 수 있습니다.
• 제3자에게 판 돈은 어떻게 되나요?
  위조범이 부동산을 제3자에게 팔아 돈을 받았다면 그 제3자를 속여 돈을 받은 것이므로 제3자에 대한 사기죄가 문제됩니다. 제3자는 위조범에게 대금 반환과 손해배상을 청구해야 합니다.
• 여러 죄가 함께 성립하면 형은 어떻게 되나요?
  사문서위조, 위조사문서행사, 공정증서원본 불실기재, 불실기재공정증서원본행사는 각각 별개의 죄로 성립하고, 함께 재판받으면 경합범으로 가장 무거운 죄의 형을 기준으로 가중합니다. 피해 회복 여부는 양형에 반영됩니다.

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