재산 범죄

남의 땅에 허락 없이 건물을 지었으면 재물손괴죄로 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

이미 집을 지을 수 있게 다듬어진 남의 땅에 건물을 지어 쓰는 것만으로는 재물손괴죄가 되지 않습니다. 땅을 무단으로 쓴 것일 뿐 땅의 효용을 해친 것은 아니라는 대법원 2022도1410 판결과, 땅 주인이 택할 철거·부당이득 청구 방법을 정리했습니다.

아니요, 대지에 건물을 지어 쓰는 것만으로는 재물손괴죄가 되지 않습니다. 대법원은 남의 땅을 본래 용도대로 무단 사용한 것은 이용가치를 가져간 것일 뿐 땅의 효용을 해친 것이 아니라고 보았습니다. 땅 주인은 건물 철거와 토지 인도, 사용료 상당 부당이득 반환을 민사로 구하는 것이 기본입니다. 손괴죄 고소만 반복하며 시간을 보낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 아버지에게서 시골 대지 300㎡를 물려받았는데, 2026. 3. 내려가 보니 이웃 B씨가 그 땅 절반에 창고 건물을 지어 쓰고 있었습니다. B씨는 오래 비어 있던 땅이라 써도 되는 줄 알았다고 말합니다. A씨는 경찰서에 재물손괴로 고소하려다 무혐의가 날 수 있다는 말을 들었습니다. B씨는 사용료를 낼 테니 계속 쓰게 해 달라고 하지만, A씨는 그 땅을 팔 계획이 있습니다. A씨는 형사처벌이 정말 어렵다면 건물을 어떻게 없애고 그동안 쓴 값은 어떻게 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사건을 어떻게 판단했나요?

피고인이 다른 사람 소유의 토지에 아무 권원 없이 건물을 새로 지어 토지의 효용을 해쳤다는 이유로 재물손괴죄로 기소된 사건입니다. 원심인 의정부지방법원 항소부는 무죄로 판단했고, 검사가 상고했습니다.

대법원은 피고인의 행위가 이미 대지화된 토지에 건물을 지어 부지로 사용·수익함으로써 소유자가 효용을 누리지 못하게 한 것일 뿐, 토지의 효용을 해치지는 않았다고 보았습니다. 판결요지는 소유자가 효용을 누리지 못하게 되었더라도 “효용 자체가 침해된 것이 아니므로 재물손괴죄에 해당하지 않는다.”라고 밝혔습니다. 원심 이유에 적절하지 않은 부분이 있지만 무죄 결론은 정당하다며 상고를 기각했습니다. 땅을 쓰지 못하게 된 불이익은 민사로 회복할 문제이지, 손괴죄로 처벌할 문제가 아니라는 취지입니다. 대지 무단 건축 사건에서 손괴죄 고소는 혐의없음으로 끝날 가능성이 큽니다.

무단 사용과 손괴는 어떻게 다른가요?

물건을 망가뜨리거나 쓸 수 없게 만들었는지, 아니면 자기 것처럼 쓴 것인지로 나뉩니다. 대법원은 재물손괴죄가 불법영득의사가 없다는 점에서 절도·횡령 같은 영득죄와 구별된다고 했습니다. 남의 물건을 본래 용법대로 무단 사용하는 것은 소유자를 배제하고 이용가치를 가져가는 행위로, 손괴와 성격이 다르다는 것입니다.

그래서 집을 지을 수 있는 대지에 건물을 올린 것은 땅을 원래 쓰임새대로 쓴 것으로 평가됩니다. 반면 경계표를 뽑거나 옮겨 경계를 알 수 없게 했다면 경계침범죄를 따로 검토할 수 있습니다. 농지나 임야를 파헤쳐 원래 용도로 쓸 수 없게 만든 경우는 대지 사안과 사실관계가 달라 결론이 달라질 여지가 있습니다.

땅 주인은 민사로 무엇을 청구할 수 있나요?

건물 철거와 토지 인도, 그동안의 사용료 상당 부당이득 반환을 함께 청구할 수 있습니다. 소유자는 자기 땅을 점유한 사람에게 반환을, 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 건물 소유자가 땅을 쓸 권리를 증명하지 못하면 철거 의무를 집니다.

권원 없이 남의 땅을 쓴 사람은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이므로 차임 상당액을 돌려줘야 합니다. 고의나 과실로 손해를 입혔다면 불법행위 손해배상도 문제 됩니다. 청구는 땅 주인이 상대의 점유와 그 면적, 기간을 증명하는 데서 출발합니다. 소송 중에 상대가 건물을 남에게 넘기면 판결을 집행하기 어려워지므로, 미리 건물에 처분금지가처분을 해 두는 편이 안전합니다. 철거 판결 뒤 상대가 버틸 때의 절차는 「내 땅 위 가건물 철거 판결을 받았는데 상대가 안 부수면 어떻게 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

상대가 땅을 쓸 권리가 있다고 맞서면 어떻게 되나요?

상대가 권원을 증명하지 못하면 철거 의무를 벗어나기 어렵습니다. 무단 건축 분쟁에서 상대가 자주 내세우는 것은 땅 주인의 사용 승낙, 임대차, 법정지상권, 점유취득시효입니다. 사용 승낙이나 임대차는 계약서나 차임 지급 기록 같은 자료로 상대가 증명해야 합니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 인정됩니다. 남의 땅인 줄 알면서 건물을 지었다면 소유의 의사가 인정되기 어렵습니다. 법정지상권은 땅과 건물이 같은 사람 소유였다가 갈라진 경우에 문제 되므로, 처음부터 남의 땅에 지은 건물에는 보통 해당하지 않습니다.

무단 건축 토지 회복 대응 순서

• 현황 기록 - 건물 위치와 면적, 공사 흔적을 사진과 측량으로 남깁니다.
• 권원 확인 - 상대가 내세우는 임대차·사용승낙·법정지상권 주장이 있는지 확인합니다.
• 내용증명 발송 - 철거와 인도, 사용료 지급을 요구하는 뜻을 날짜와 함께 남깁니다.
• 가처분 신청 - 건물이 다른 사람에게 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 합니다.
• 본안 소송 - 건물 철거, 토지 인도, 부당이득 반환을 한 소송으로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅이 이미 대지였는지와 공사로 땅 자체가 훼손됐는지, 상대에게 사용 권원이 있는지에 따라 형사 고소 가능성과 민사 청구 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 무단 점유 토지의 건물 철거·토지 인도 소송과 부당이득 반환 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 남의 땅에 컨테이너를 갖다 놓은 것도 재물손괴가 아닌가요?
  땅을 본래 용도대로 무단 사용한 것에 그친다면 같은 이유로 재물손괴죄가 되기 어렵습니다. 다만 컨테이너 설치 과정에서 땅을 파헤치거나 시설물을 부쉈다면 그 부분은 따로 볼 수 있습니다.
• 경계 말뚝을 뽑고 건물을 지었다면 처벌할 수 있나요?
  경계표를 손괴·이동·제거하거나 다른 방법으로 토지 경계를 알 수 없게 했다면 경계침범죄를 검토할 수 있습니다. 법정형은 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금입니다.
• 무단으로 쓴 기간의 사용료는 얼마나 받을 수 있나요?
  보통 그 땅의 차임 상당액을 기준으로 부당이득 반환을 구합니다. 금액은 감정으로 정하는 경우가 많고, 점유를 시작한 시점과 점유 면적을 증명해야 합니다.
• 건물 주인이 바뀌면 누구를 상대로 철거를 구하나요?
  원칙적으로 현재 건물을 처분할 수 있는 사람을 상대로 철거를 구해야 합니다. 소송 중 소유자가 바뀌는 일을 막으려면 먼저 건물 처분금지가처분을 해 두는 편이 안전합니다.
• 땅을 오래 쓴 상대가 시효취득을 주장하면 어떻게 되나요?
  소유의 의사로 20년간 평온·공연하게 점유했다는 요건을 상대가 갖추어야 합니다. 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 쓴 경우에는 소유의 의사가 인정되기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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