매매 계약

토지 매매가 해제되면 그 땅에 지은 건물을 분양받은 사람도 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 토지 매매가 대금 미지급으로 해제되면 그 땅에 지은 건물을 분양받은 사람도 원칙적으로 토지 소유자의 철거 요구에 대항하기 어렵습니다. 대법원 90다카16761 판결은 건물 매수인이 해제로부터 보호받는 제3자가 아니라고 보았습니다. 지금은 토지 소유자와 따로 맺은 사용 약정이 있는지부터 확인하십시오.

건물 소유권을 등기했다고 해서 그 땅을 쓸 권리까지 생기는 것은 아닙니다. 건물과 땅은 따로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

시행사 B사는 2023년 토지 소유자 A씨에게서 땅을 사기로 하고 계약금만 낸 상태에서 A씨의 허락을 받아 4층 상가 건물을 지었습니다. B사는 2024년 건물을 구분소유로 나눠 C씨 등에게 분양하고 소유권이전등기까지 해 주었습니다. B사가 토지 잔금을 내지 않자 A씨는 2025년 토지 매매계약을 해제하고 C씨 등에게 건물을 철거하고 땅을 돌려달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 매매가 해제되면 건물을 분양받은 사람도 철거해야 하나요?

원칙적으로 토지 소유자의 철거 요구에 대항하기 어렵습니다. 계약을 해제해도 제3자의 권리를 해치지 못하지만, 여기서 제3자는 해제된 계약의 목적물 자체에 권리를 취득하고 이를 대항할 수 있는 사람을 말합니다. 대법원은 토지 매매계약이 대금 미지급으로 해제된 경우 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인은 이 제3자에 해당하지 않는다고 봅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 해제의 효과로 원상회복을 정하면서 제3자의 권리를 해치지 못한다는 단서를 두고 있습니다. 건물 분양자는 토지가 아니라 건물에 권리를 얻었으므로 이 단서의 보호를 받지 못합니다.

토지 소유자가 건축을 허락했으면 법정지상권이 생기나요?

아니요, 대금을 다 받기 전에 건축을 허락한 것만으로는 지상권이 생기지 않습니다. 대법원은 토지 매도인이 대금을 다 받기 전에 매수인에게 건물을 지을 수 있게 토지 사용을 승낙했더라도 특별한 사정이 없으면 지상권 설정 합의가 있었다고 볼 수 없다고 보았습니다. 매매계약이 해제되면 매수인은 그 토지를 건물 부지로 점유할 권원을 잃습니다.

관습상 법정지상권도 원래 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우에 문제되는 것이어서, 처음부터 토지 소유자와 건물 소유자가 달랐던 이 경우에는 성립하지 않습니다. 저당권 실행 경매로 생기는 법정지상권도 해당하지 않습니다.

대규모 건물이면 철거 요구를 권리남용으로 다툴 수 있나요?

주장은 할 수 있지만 받아들여지기는 쉽지 않습니다. 권리는 남용하지 못하고, 토지 소유자가 건축에 동의했던 사정과 건물 철거에 따른 손실이 크다는 사정을 들어 다툴 수 있습니다. 다만 법원은 권리 행사가 상대방을 괴롭히려는 목적뿐이고 행사하는 사람에게 이익이 없는 정도여야 권리남용으로 보는 경향이어서, 토지 소유권을 되찾으려는 철거 청구를 막기는 어렵습니다.

건물을 분양받은 사람은 누구에게 책임을 물을 수 있나요?

건물을 분양한 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 분양자는 토지 사용 권리가 있는 건물을 넘겨줄 의무가 있었는데 토지 대금을 내지 않아 계약이 해제되었으므로, 분양받은 사람은 채무불이행을 이유로 분양대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 토지 소유자와 지료를 내고 토지를 쓰거나 토지를 사들이는 협상도 현실적인 방법입니다.

토지 매매 해제 후 건물 철거 대응 순서

• 등기 확인 - 토지 등기부의 해제에 따른 소유권 회복과 건물 등기부의 분양 경위를 봅니다. 해제 전후 순서를 날짜로 정리합니다.
• 점유 권원 검토 - 토지 소유자와 맺은 사용 약정이나 지상권 설정 등기가 있는지 확인합니다. 없으면 점유 권원을 주장하기 어렵습니다.
• 협상 - 토지 소유자에게 지료 지급이나 토지 매수를 제안합니다. 철거보다 서로 손실이 적은 방법입니다.
• 분양자 상대 청구 - 분양자에게 분양대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 분양자 재산에 가압류를 먼저 신청합니다.
• 소송 대응 - 철거 소송이 오면 권리남용 등 항변을 내고, 분양자에게 소송고지를 합니다. 판결 뒤 분양자에게 청구할 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 소유자가 분양 광고에 참여했거나 분양받은 사람에게 토지 사용을 따로 약속한 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 인도와 건물 철거 소송, 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 매수인도 해제로부터 보호받나요?
  보호받지 못합니다. 해제로부터 보호받는 제3자는 해제된 계약의 목적물에 권리를 취득해 대항할 수 있는 사람인데, 대법원은 해제된 토지 위에 신축된 건물의 매수인은 이에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 해제되면 토지 소유권은 어떻게 되나요?
  해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 계약의 이행으로 넘어갔던 소유권은 원래 소유자에게 돌아갑니다. 토지 등기가 매수인에게 넘어가지 않았다면 소유권은 처음부터 매도인에게 있습니다.
• 건축 허락이 있었으면 지상권이 생기나요?
  생기지 않습니다. 대법원은 매도인이 대금을 다 받기 전에 매수인에게 건물을 지을 수 있게 토지 사용을 승낙했더라도 특별한 사정이 없으면 지상권 설정 합의가 있었다고 볼 수 없다고 보았습니다.
• 법정지상권은 언제 생기나요?
  저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라진 경우 등에 생깁니다. 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐다면 성립하지 않으므로, 토지 매매 해제 사안에서는 인정되기 어렵습니다.
• 철거 요구가 권리남용이 될 수 있나요?
  주장할 수는 있지만 받아들여지기 어렵습니다. 권리는 남용하지 못하지만, 법원은 권리 행사가 오직 상대방을 괴롭히려는 목적이고 행사하는 사람에게 이익이 없는 정도여야 권리남용으로 봅니다.
• 분양받은 사람은 누구에게 돈을 받나요?
  건물을 분양한 사람에게 청구합니다. 분양자가 토지 대금을 내지 않아 토지 사용 권리가 없는 건물을 넘겨준 것이므로 채무불이행을 이유로 분양대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 토지 소유자는 어떤 청구를 하나요?
  소유권을 방해하는 건물의 철거와 토지 인도를 청구합니다. 건물 소유자 겸 점유자를 상대로 하고, 건물에 임차인이 있으면 퇴거 청구도 함께 합니다. 철거 전까지 토지 사용료 상당 부당이득도 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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