집행문·공정증서

내 땅 위 가건물 철거 판결을 받았는데 상대가 안 부수면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

철거 판결을 받았는데 상대가 버티면 법원에 대체집행을 신청해 집행관 등 제3자가 채무자 비용으로 건물을 철거하게 할 수 있습니다. 민법 제389조 제2항과 민사집행법 제260조는 철거처럼 누가 해도 되는 의무를 채무자 비용으로 제3자가 하도록 법원 결정을 받게 합니다. 지금은 집행문을 붙인 판결 정본과 송달증명부터 챙기십시오.

철거 비용을 모두 떠안을 각오를 할 필요는 없습니다. 비용은 채무자가 부담하는 것이 원칙이고, 미리 내라는 결정도 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 물려받은 시골 땅에 이웃 B씨가 허락 없이 조립식 가건물을 짓고 살고 있는 것을 알았습니다. A씨는 건물철거와 토지인도 소송을 내 2025년 승소 판결이 확정되었지만, B씨는 판결 뒤에도 가건물을 그대로 두고 지내고 있습니다. A씨는 철거 업체를 불러 직접 부숴도 되는지, 철거 비용 800만원은 누가 내는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

철거 판결이 있으면 바로 부술 수 있나요?

바로 부술 수는 없고 대체집행 절차를 거쳐야 합니다. 건물 철거는 채무자 본인이 아니어도 할 수 있는 작위의무이므로, 채권자는 채무자의 비용으로 제3자에게 철거하게 해 달라고 법원에 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 이 결정을 제1심 법원이 채권자의 신청에 따라 하도록 정합니다.

법원은 변론 없이 결정할 수 있지만 결정 전에 채무자를 반드시 심문합니다. 보통 신청 뒤 심문기일이 한 번 잡히고, 결정이 나면 집행관에게 철거를 위임합니다.

철거 비용은 누가 내나요?

채무자가 냅니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고, 그 집행에서 우선 변상받습니다. 채권자는 철거에 필요한 비용을 채무자가 미리 내도록 명하는 결정을 함께 신청할 수 있고, 나중에 비용이 더 들면 초과분을 따로 청구할 권리도 남습니다.

채권자가 먼저 비용을 냈다면 집행이 끝난 뒤 집행법원에 집행비용확정결정을 신청해, 그 결정으로 채무자 재산에 강제집행을 합니다. 철거 업체 견적서와 영수증은 이때 증빙이 됩니다.

대체집행 결정이나 비용 선지급 결정에 불만이 있는 쪽은 즉시항고를 할 수 있습니다.

가건물에 다른 사람이 살고 있으면 어떻게 하나요?

건물 소유자가 아닌 사람이 살고 있다면 그 사람을 상대로 퇴거를 청구해야 철거를 실행할 수 있습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 토지소유자가 소유권에 따른 방해배제로 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있고, 그 점유자가 건물에 대해 대항력 있는 임차인이어도 마찬가지라고 보았습니다.

그래서 철거 소송을 낼 때 건물 안에 누가 사는지 먼저 확인해 퇴거 청구를 함께 묶는 편이 좋습니다. 판결 뒤 새 점유자가 들어왔다면 승계집행문 부여 여부를 따져 봅니다.

대체집행과 간접강제는 무엇이 다른가요?

대체집행은 제3자가 대신 이행하고 비용을 채무자에게 물리는 방식이고, 간접강제는 이행할 때까지 하루에 얼마씩 배상하라고 명해 심리적으로 압박하는 방식입니다. 건물 철거처럼 누가 해도 결과가 같은 의무는 대체집행이 기본입니다.

건물철거 강제집행 대응 순서

• 집행권원 정리 - 확정 판결 정본에 집행문을 받고 송달증명원을 발급받습니다. 대체집행 신청의 기본 서류입니다.
• 점유자 확인 - 건물에 채무자 말고 다른 사람이 사는지 확인합니다. 제3자가 있으면 퇴거 판결이 따로 필요합니다.
• 대체집행 신청 - 제1심 법원에 대체집행과 비용 선지급 결정을 함께 신청합니다. 철거 견적서를 첨부하면 비용 산정이 빨라집니다.
• 심문과 결정 - 채무자 심문 뒤 결정을 받고 집행관에게 철거를 위임합니다. 채무자가 즉시항고를 하면 결정 확정까지 기다립니다.
• 비용 회수 - 집행이 끝나면 집행비용확정결정을 받아 채무자 재산에 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 무허가인지 등기가 있는지, 안에 동산이 남아 있는지에 따라 집행 방법이 달라지므로 현장 사진과 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 그 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대체집행은 어느 법원에 신청하나요?
  판결을 한 제1심 법원에 신청합니다. 항소심에서 판결이 확정되었더라도 제1심 법원이 대체집행 결정을 합니다. 신청서에는 집행문을 붙인 판결 정본과 송달증명원을 첨부하고, 철거 견적서를 함께 내면 심리가 빨라집니다.
• 결정 전에 상대방을 부르나요?
  부릅니다. 대체집행 결정은 변론 없이 할 수 있지만 결정 전에 채무자를 반드시 심문해야 합니다. 심문기일은 보통 한 번 열리고, 채무자가 기일에 나오지 않아도 법원은 기록만으로 결정을 할 수 있습니다.
• 비용을 미리 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 채권자는 철거에 필요한 비용을 채무자가 미리 지급하도록 명하는 결정을 신청할 수 있습니다. 이 결정으로 채무자 재산에 강제집행도 할 수 있고, 비용이 더 들면 초과분을 나중에 청구할 수 있습니다.
• 철거 후 비용은 어떻게 받나요?
  집행이 끝난 뒤 집행법원에 집행비용확정결정을 신청합니다. 법원이 채무자가 부담할 금액을 결정으로 정하면 그 결정으로 채무자 예금이나 부동산에 강제집행을 할 수 있습니다. 영수증을 모두 보관해 두십시오.
• 건물 세입자도 내보낼 수 있나요?
  토지소유자는 건물 점유자에게 소유권에 따른 방해배제로 퇴거를 청구할 수 있고, 세입자가 건물에 대해 대항력을 갖추었어도 토지소유자에게는 대항하지 못합니다. 다만 퇴거를 명하는 판결이 따로 있어야 집행할 수 있습니다.
• 대체집행 결정에 불복할 수 있나요?
  있습니다. 대체집행 결정과 비용 선지급 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 채무자가 항고하면 결정 확정이 늦어질 수 있으므로 신청 단계에서 철거 필요성을 구체적으로 소명하는 것이 좋습니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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